창원지방법원 2025타경20583. 거제시 아주동 씨앤스타빌 2동 1층 101호, 전용 45.8641㎡ 아파트입니다. 감정가는 85,000,000원이지만 5회 유찰돼 최저매각가는 14,286,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 16.81%에 불과하지만, 이 물건은 낙찰가와 실제 취득 부담이 크게 다른 대항력 인수형입니다. 임차인 이만수는 2017년 4월 점유와 전입을 갖추고 2017년 5월 확정일자를 받았으며, 말소기준인 2019년 11월 28일 압류보다 앞섭니다.
이만수의 임차보증금은 80,000,000원이고 배당요구도 했지만, 현재 최저가를 기준으로 집행비용 657,148원을 뺀 13,628,852원만 보증금에 배당되는 것으로 계산됩니다. 남는 66,371,148원은 매수인이 인수하며, 매각물건명세서상 주택임차권등기도 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20583 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 아주로 116-15, 2동 1층 101호 (아주동, 씨앤스타빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 45.8641㎡ · 지상 10층 중 1층 |
| 단지 | 씨앤스타빌 · 117세대 · 사용승인 2013.05.16 |
| 소유자 | 차선미 (2018.12.12. 거래가 80,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 14,286,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이만수 / 80,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.28. 통영세무서장 압류 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2019년 11월 28일 접수된 통영세무서장 압류입니다. 등기부상 기존 근저당권들은 그 전에 모두 해지·말소됐지만, 임차인 이만수의 점유개시일 2017.04.02.과 주민등록일 2017.04.17.은 말소기준보다 약 2년 7개월 빠릅니다. 따라서 이만수는 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금 전액을 배당받지 못하면 부족분을 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 임차 부분·용도 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 이만수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2017.04.02 전입 2017.04.17 확정 2017.05.11 배당요구 2025.02.07 | 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 권리가 아니므로 보증금 80,000,000원을 그대로 권리분석에 반영해야 합니다. 확정일자와 배당요구에 따라 우선변제를 받을 수 있지만, 매각대금이 보증금보다 작아 전액 회수는 불가능합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 80,657,148원으로 비교
씨앤스타빌 동일 면적 45.86㎡의 실거래는 12건이며 전체 평균은 95,708,333원입니다. 다만 전체 평균에는 2021년과 2022년 거래가 다수 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 100,000,000원이지만 표본은 1건이고, 최신 거래도 2025년 11월 10층 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 45.86㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 45.86㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2024.07 | 45.86㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2022.07 | 45.86㎡ | 8 | 102,000,000원 |
| 2022.07 | 45.86㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.06 | 45.86㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2022.05 | 45.86㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2022.05 | 45.86㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2022.02 | 45.86㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2022.01 | 45.86㎡ | 10 | 94,500,000원 |
| 2021.12 | 45.86㎡ | 10 | 96,000,000원 |
| 2021.12 | 45.86㎡ | 6 | 94,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 95,708,333원 |
현재 회차의 실질취득 80,657,148원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 100,000,000원의 80.7%로, 금액 차이는 19,342,852원입니다. 전체 평균 95,708,333원과 비교해도 실질취득이 낮습니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 대상은 1층, 최신 거래는 10층이므로 19.3%의 차이를 확정적인 할인폭으로 단정할 수는 없습니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 4.9% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세 자료는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 657,148원 |
| 1. 임차인 이만수 보증금 | 80,000,000원 | 13,628,852원 |
| 2. 경매신청채권 · 이만수 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | 임차보증금 부족분 | 66,371,148원 |
집행비용은 매각가의 4.6% 수준으로 추정된 금액입니다. 당해세 등 실제 조세채권과 최우선변제액은 반영되지 않았으므로, 세금이 매각대금에서 먼저 배당되면 임차인 배당액이 줄고 매수인의 인수액은 66,371,148원보다 커질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 14,286,000원 | 66,371,148원 | 80,657,148원 |
| 6회 유찰 시 | 10,000,200원 | 70,579,804원 | 80,580,004원 |
| 7회 유찰 시 | 7,000,140원 | 73,525,863원 | 80,526,003원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 공동주택인 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물의 1층 101호이며 사용승인일은 2013.05.16.입니다.
- 주위환경. 내곡초등학교 남동측 인근으로, 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 시가지입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통·도로. 차량 진출입이 가능하고 대중교통 여건은 보통입니다. 동측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되고 공시지가는 922,900원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 117세대 단지로 동일 면적 실거래는 12건이 확인되지만 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 5회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 빠른 환금성을 전제로 접근하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 자금 계획. 현재 회차 기준 14,286,000원이 아니라 인수액을 합친 80,657,148원을 기본 취득 부담으로 계산해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 배당표 확정 전에는 66,371,148원을 잠정 인수액으로 보고, 배당기일의 실제 배당액과 임차보증금 잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 세금 선순위 확인. 말소기준권리가 통영세무서장 압류이고 체납액이 기재되지 않았습니다. 조세채권이 배당되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
- 임차권등기 인수. 보증금이 전액 변제되지 않으면 을구 순위 7번 주택임차권등기가 말소되지 않는다는 조건을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 임대차 진정성 검토. 신청채권자와 임차권자가 이만수로 동일합니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 주민등록 및 점유관계를 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자와 인도 가능 시점, 관리비 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 보수 적용. 최근 12개월 평균 100,000,000원은 1건의 거래이고 대상 호수와 층이 다릅니다. 수리비와 1층 조건을 반영한 보수적 시세를 별도로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 최종 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “1,428만원 낙찰”이 아니라 “8,066만원 이상 취득”
이 물건의 핵심은 감정가 대비 83%가 내려간 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 이만수의 보증금 80,000,000원 중 배당받지 못하는 66,371,148원을 매수인이 인수하므로, 현재 회차의 실질취득은 80,657,148원입니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가 감소분이 대부분 임차보증금 인수 증가로 바뀌어 총 부담은 약 80,000,000원 부근에 머뭅니다.
실질취득은 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 100,000,000원의 80.7%로 가격 차이가 있지만, 최근 거래 표본은 1건이고 대상은 1층입니다. 여기에 5회 유찰, 단지 경매 낙찰률 0.0%, 임차권등기 인수, 신청채권자와 임차권자의 동일성, 미반영 조세채권까지 겹칩니다. 표면 가격은 파격적이지만 권리 구조는 고난도이며, 확인되지 않은 세금까지 반영한 실질취득 상한을 먼저 정해야 하는 물건입니다.
