창원지방법원 2025타경731. 진주시 대곡면 덕곡리 173, 토지 1,597㎡와 건물을 중심으로 진행되는 일괄매각 물건입니다. 토지는 공장용지, 이용상황은 공업용이며 계획관리지역에 놓여 있습니다. 현재 소유자는 강동학으로 2005.03.31 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2007.04.13 설정된 진주원예농업협동조합 채권최고액 490,000,000원의 근저당권입니다.
그 이후 등기된 신용보증기금 가압류 850,000,000원, 신보2022제8차유동화전문유한회사 가압류 900,000,000원, 한국무역보험공사 가압류 135,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 국의 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기준 근저당권은 2026.03.24 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐지만, 권리의 기준 시점은 2007.04.13 그대로입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경731 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 대곡면 덕곡리 173 · 경상남도 진주시 대곡면 진의로 688-7 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 1,597㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 53,900원/㎡ |
| 소유자 | 강동학 (2005.03.31 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 440,102,100원 / 215,650,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주원예농업협동조합 / 247,606,234원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 소멸, 임차인 인수 0원
말소기준은 2007.04.13 진주원예농업협동조합 근저당권입니다. 현재 살아 있는 후순위 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엠지테크놀러지 | 2022.10.25 | 45,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
실제 임차인 1명. 주식회사 엠지테크놀러지의 전입일은 2022.10.25로 말소기준권리인 2007.04.13보다 늦습니다. 따라서 이 임차인의 보증금 45,000,000원은 대항력에 의해 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부에 따른 우선변제 순위는 미상이나, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없는 이유
현재 최저매각가는 215,650,000원으로 감정가 440,102,100원의 49%입니다. 2회 유찰로 절대가격은 크게 낮아졌지만, 이 사건은 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 기계기구가 함께 얽혀 있어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
또한 목록2-1 건물은 공장바닥 일부가 낮게 굴토되어 있고, 건물 내부·외부의 타인 소유 기계기구와 견사 및 액화질소설비는 매각에서 제외됩니다. 이 부분은 낙찰 후 실제 사용할 수 있는 자산의 범위와 바로 연결되므로, 49%라는 낙찰 기준가보다 먼저 확인해야 할 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,819,100원 |
| 2. 근저당 · 진주원예농업협동조합 | 490,000,000원 | 211,830,900원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 850,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신보2022제8차유동화전문유한회사 | 900,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국무역보험공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 2,375,000,000원 중 예상배당은 211,830,900원이고, 미배당은 2,163,169,100원입니다. 신청채권자 청구액 247,606,234원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 토지·이용상태 메모
- 토지. 1,597㎡ 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 형상·접면. 완경사·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 53,900원/㎡입니다.
- 공동담보. 말소기준 근저당권에는 덕곡리 173 외 178-1, 180-6 토지가 공동담보로 기재돼 있고 공장저당법 제7조 목록 제58호가 연결돼 있습니다.
- 현황 특이사항. 목록2-1 건물 공장바닥 일부가 낮게 굴토되어 있으며, 기계기구는 감정 당시 운휴 중으로 정상가동 여부가 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘49%’만 보고 응찰하지 않기. 최저가 215,650,000원은 감정가 대비 49%지만, 매각 포함·제외 자산과 기계 상태를 함께 봐야 합니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 감정서상 ㄱ~ㅅ 제시외 건물은 일괄매각에 포함됩니다.
- 공장저당 목록 확인. 목록 제58호 중 Over Head Crane과 수변전설비만 매각 포함되고, 소재불명 된 것은 제외됩니다.
- 타인 소유 설비 확인. 목록2-1 건물 내·외부의 타인 소유 기계기구, 견사, 액화질소설비는 매각 제외입니다.
- 기계 작동 상태 확인. 감정 당시 운휴 중이어서 정상가동 여부가 확인되지 않았습니다.
- 임차인 점유 확인. 실제 임차인은 주식회사 엠지테크놀러지 1명이며 대항력은 없지만, 현장 인도와 제외 설비의 소유·반출 관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정서의 목록별 포함·제외 범위를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 좋지만, 이 물건의 승부처는 현물 범위다
권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2007.04.13 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 1명은 2022.10.25 전입으로 대항력이 없어 매수인 보증금 인수액은 0원입니다. 후순위 가압류·압류도 매각으로 소멸합니다.
그러나 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 매력이 입증되는 것은 아닙니다. 이 사건은 제시외 건물, 공장저당 기계기구, 소재불명 자산, 운휴 설비, 타인 소유 기계와 견사·액화질소설비의 매각 제외, 굴토된 공장바닥까지 실제 취득 자산의 범위를 세밀하게 확인해야 하는 공업용 물건입니다. 결론은 권리 인수는 0원, 현물 확인은 필수. 현재 회차의 판단 포인트는 ‘얼마나 할인됐나’보다 ‘무엇을 실제로 취득하나’에 있습니다.
