창원지방법원 2025타경749. 경상남도 남해군 남면 선구리 소재의 연립·다세대 관련 물건과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 1,152,192,400원이고, 3회 유찰 후 현재 최저매각가는 395,203,000원입니다. 신청채권자는 새남해새마을금고이며 청구액은 502,262,980원입니다.

등기상 말소기준권리는 2024년 10월 4일 설정된 새남해새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 580,000,000원입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이고, 등기부에는 이후 근저당권 이전도 기록돼 있습니다. 다만 이 물건은 단순한 주거용 부동산이 아닙니다. 일부 건물은 현황상 펜션으로 이용되고, 토지 중에는 공부상 지목과 현황이 다른 부분이 있으며, 농지취득 관련 조건까지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당 이전 확인

말소기준은 을구 5번 새남해새마을금고 근저당권입니다. 이전에 설정됐던 농협은행 근저당권과 가압류는 등기부상 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 2025년 6월 12일 임의경매개시결정이 기록됐고, 2025년 12월 31일에는 근저당권 이전 등기가 접수돼 있습니다.

매수인 인수액은 제공된 배당 산정에서 0원으로 계산됩니다. 근저당권의 채권최고액을 초과해 배당받지 못하는 채권이 발생하더라도, 그 미배당액 자체가 매수인에게 자동으로 인수되는 것은 아닙니다. 다만 실제 입찰 전에는 현재 근저당권자, 채권양도 관계, 매각물건명세서상 인수 권리 및 점유·임대차 현황을 다시 확인해야 합니다.

② 가격·유찰 시나리오 — 시세 메리트는 판정 보류

현재 최저매각가는 395,203,000원으로 감정가 1,152,192,400원의 약 34.3%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 비율만으로 시장가격 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 확인할 수 있지만, 실제 매입 메리트는 펜션의 이용 현황, 토지별 접근성·이용 가능성, 농지취득 관련 조건 및 개별 목록의 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

유찰 시나리오의 매각가와 근저당 배당·미배당은 제공된 추정값입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 위 금액만으로 시세 대비 저렴 여부를 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 395,203,000원 가정)

이 가정에서는 근저당권에 388,870,158원이 배당되고, 미배당액은 191,129,842원으로 계산됩니다. 신청채권 청구액 502,262,980원과 등기상 채권최고액 580,000,000원은 서로 다른 수치이므로 구분해야 합니다. 실제 배당은 채권계산서, 집행비용, 우선하는 조세 및 기타 권리 등에 따라 달라질 수 있습니다.

매수인 인수액은 산정상 0원입니다. 근저당권 미배당액과 매수인 인수액은 같은 의미가 아닙니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 위치 및 주변환경. 남해군 남면 선구리의 빛담촌 북측 인근입니다. 주위는 마을 주변 야산지대, 농경지대 및 전원주택지대로 형성돼 있으며 펜션·단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 감정평가상 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 토지 1번. 토지면적 252.0㎡, 지목 임야, 용도지역 생산관리지역이며 준보전산지 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 지형은 완경사·부정형이고 도로접면은 맹지로 기재돼 있습니다. 공시지가는 14,600원/㎡입니다.
• 목록 2번. 공부상 지목은 전이나 현황은 주차장 등으로 기재돼 있습니다. 현황과 공부가 다르므로 농지 관련 제출 조건과 함께 확인해야 합니다.
• 건물 이용상태. 목록 6~8번은 공부상 단독주택(다가구주택)이지만 현황은 펜션입니다. 목록별 건물 구조와 설비, 실제 이용상태 및 운영 관련 권리관계를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅍ)과 제시외 수목(감정서상 a)은 매각에 포함됩니다. 반면 목록 2·3·5·9 일부 지상의 철제그네·안내판·목재테이블·철제구조물 등은 철거 및 이설이 용이한 것으로 평가돼 매각에서 제외됩니다.
• 환금성. 펜션 이용 건물과 토지가 함께 매각되고, 일부 토지의 현황·지목 차이와 맹지 표기까지 있어 일반적인 단일 주거용 물건처럼 단순 비교하기 어렵습니다. 실거래 비교자료가 없어 시세 및 환금성은 별도 검증이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 또는 비농지 증명. 목록 2·9번의 제출 조건을 매각물건명세서 원본으로 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 발급 가능 여부와 제출기한을 먼저 확인해야 합니다.
• 소재지와 목록 대조. 경매 소재지 선구리 237-1과 등기부상 건물 소재지 선구리 238 제1동호의 차이를 확인하고, 토지·건물별 매각 범위와 등기 관계를 대조하세요.
• 점유 및 임대차 확인. 등록 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자, 임대차계약, 전입세대 및 펜션 운영 관계를 확인하세요.
• 펜션 이용 현황. 목록 6~8번의 공부상 용도와 현황 이용상태가 다르므로 건물별 현황, 설비, 이용 가능 여부 및 관련 공부를 확인하세요.
• 매각 포함·제외 물건. 제시외 건물과 수목은 포함되지만 일부 철제그네·안내판·목재테이블·철제구조물 등은 제외됩니다. 감정평가서의 목록별 표시와 현장을 대조하세요.
• 토지 이용 및 접근. 토지 1번의 맹지 표기와 용도지역·산지 관련 제한을 확인하고, 각 토지의 실제 접근성 및 이용 가능성을 따로 검토하세요.
• 채권 및 배당 확인. 신청채권 청구액 502,262,980원과 근저당 채권최고액 580,000,000원을 구분하고, 2025.12.31. 근저당권 이전 등기와 현재 권리자를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부·토지 관련 공부를 대조하세요. 배당과 인수액은 추정치이므로 최종 판단 전 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “감정가 대비 낮은 가격보다 매각조건이 먼저”

창원지방법원 2025타경749는 3회 유찰로 최저매각가가 395,203,000원까지 내려온 물건입니다. 제공된 산정에서는 매수인 인수액이 0원이지만, 실거래 비교자료가 없어 실제 시세 대비 가격 메리트는 확정할 수 없습니다. 더 중요한 것은 펜션 이용 건물과 토지의 일괄매각, 목록별 공부와 현황의 차이, 선구리 237-1과 등기부상 선구리 238의 소재지 대조, 그리고 목록 2·9번의 농지취득 관련 제출 조건입니다. 권리상 인수액만 보고 판단하지 말고, 매각 범위와 농지취득 조건을 먼저 검증한 뒤 가격을 평가해야 하는 사건입니다.