창원지방법원 2025타경749. 감정가 1,152,192,400원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 564,575,000원입니다. 등기상 말소기준은 2024.10.04. 설정된 새남해새마을금고 근저당권 580,000,000원이고, 2025.06.12. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 배당 시나리오상 현재 회차에서 매수인이 떠안는 금액은 0원이지만, 물건 자체는 토지와 여러 건물이 결합된 일괄매각이고 현황 이용도 펜션이 포함돼 권리 말소 여부만으로 입찰을 끝낼 수 있는 유형은 아닙니다.
또 하나의 확인점은 점유·임대관계입니다. 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금·확정일자 등이 확인된 특정 임차인은 나타나지 않지만, 이를 근거로 대항력 있는 임차인이 없다고 단정하기보다는 현장 점유와 전입·사업자등록 등 실제 이용관계를 입찰 전에 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경749 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 남면 선구리 237-1 |
| 등기 표시 | 경상남도 남해군 남면 선구리 238 제1동호 · 경상남도 남해군 남면 빛담촌길 17-25 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 일련번호 6~8 현황 펜션 |
| 소유자 | 이선우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,152,192,400원 / 564,575,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 502,262,980원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.10.04. 근저당
과거 농협은행 근저당권은 각각 말소됐습니다. 2014.07.30. 설정된 480,000,000원 근저당은 2022.05.12. 말소됐고, 2024.05.21. 설정된 444,000,000원 근저당도 2024.10.04. 말소됐습니다. 같은 날 새남해새마을금고가 채권최고액 580,000,000원의 근저당권을 설정했고 이것이 현재 말소기준권리입니다. 이후 2025.06.12. 임의경매개시결정이 기입됐으며, 해당 근저당권은 2025.09.26. 확정채권양도를 원인으로 2025.12.31. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
② 매각조건 — 가격보다 먼저 볼 부분
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ~ㅍ’)과 제시외 수목(감정서상 ‘a’)도 매각에 포함됩니다.
- 펜션 이용. 목록 6·7·8은 공부상 단독주택(다가구주택)이지만 현황은 펜션으로 이용 중입니다.
- 목록 2 현황 차이. 공부상 지목은 ‘전’이지만 현황은 주차장 등으로 이용 중입니다.
- 농지 관련 필수 확인. 목록 2·9는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 매각 제외 시설. 목록 2·3·5·9 일부 지상의 철제그네·안내판·목재테이블·철제구조물 등은 철거·이설이 용이해 평가 및 매각에서 제외됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 564,575,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,045,750원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 새남해새마을금고 | 580,000,000원 | 556,529,250원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 8,045,750원을 제외한 556,529,250원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 23,470,750원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 564,575,000원 | 556,529,250원 | 23,470,750원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 395,202,500원 | 388,869,665원 | 191,130,335원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 276,641,750원 | 271,968,766원 | 308,031,234원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 502,262,980원이 배당 범위 안에 들어가지만, 3회 유찰 시 근저당 배당액은 388,869,665원으로 줄고, 4회 유찰 시에는 271,968,766원까지 내려갑니다. 다만 이 미배당은 매수인 인수액과는 별개이며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 남해군 남면 선구리 ‘빛담촌’ 북측 인근으로, 야산지대·농경지대·전원주택지대가 섞여 있고 펜션·단독주택·농경지·임야 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 일련번호 6~8은 철근콘크리트구조 기와지붕 2층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅·드라이비트, 내벽은 벽지·일부 타일, 창호는 새시창 구조입니다.
- 설비. 일련번호 6·7에는 위생·급배수·난방·스파설비가, 일련번호 8에는 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 일련번호 1에는 준보전산지가 포함됩니다.
- 토지 정보. 토지면적 252㎡, 지목 임야, 완경사·부정형, 도로접면 맹지, 공시지가 14,600원/㎡로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증부터 확인. 목록 2·9에 대해 농지가 아니라는 사실의 증명 또는 농지취득자격증명원 제출이 가능한지 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 일괄매각 범위 대조. 토지·건물과 제시외 건물·수목 가운데 무엇이 포함되고, 철제그네·안내판·목재테이블·철제구조물 가운데 무엇이 제외되는지 현장에서 대조해야 합니다.
- 펜션 현황 확인. 공부상 단독주택(다가구주택)과 현황 펜션 사이의 이용상태를 확인하고 실제 영업·점유 상태를 점검해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·전입·사업자등록·실점유자를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 권리이전 확인. 말소기준 근저당권이 2025.12.31. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 경위를 최신 등기와 함께 대조하세요.
맺으며 — “49%”보다 중요한 건 매각조건이다
두 차례 유찰로 최저매각가는 감정가의 49%인 564,575,000원까지 내려왔고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기 말소 구조만 놓고 보면 부담은 제한적입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격 할인율이 아니라 복합 물건의 실제 상태와 절차 조건입니다. 토지·건물 일괄매각, 공부상 단독주택과 현황 펜션의 차이, 목록 2의 공부상 ‘전’과 현황 주차장 등의 차이, 그리고 무엇보다 목록 2·9의 농지취득자격증명원 관련 보증금 몰수 조건이 입찰 성패를 가릅니다. 권리상 인수는 0원, 절차·현황 리스크는 별도 확인. 이 사건은 그 구분이 가장 중요합니다.
