829,301,000원
창원지방법원 2025타경20590. 거제시 일운면 소동리의 근린시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물들은 근린생활시설 및 단독주택(펜션)으로 이용되고 있으며, 현재 최저매각가는 829,301,000원입니다. 감정가 7,048,942,880원에서 이미 6회 유찰되어 감정가의 11.76% 수준까지 내려왔습니다.
하지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼, 이 할인율만으로 “시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 일괄매각 대상의 구성, 제시외 건물·구축물, 멸실 건물, 누수 흔적, 복합 이용상태를 직접 확인해야 가격의 의미를 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20590 (강제경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상남도 거제시 일운면 소동리 130-6 |
| 등기 건물 | 경상남도 거제시 일운면 소동리 158-1 · 경상남도 거제시 소동6길 50 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 단독주택(펜션) |
| 소유자 | 디앤케이개발주식회사 지분 2분의 1 · 문용훈 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 7,048,942,880원 / 829,301,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현진 / 10,417,550원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기사항 발행 | 2026.07.25 · 창원지방법원 거제등기소 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 후순위 담보가등기 확인
현재 소유자는 디앤케이개발주식회사와 문용훈이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 데이터상 말소기준은 2025.01.16 갑구 21번 강제경매개시결정이며, 이후인 2025.02.21 갑구 22번 담보가등기는 매각으로 소멸하는 것으로 처리되어 있습니다. 기존 근저당권들도 등기부상 이미 말소되어 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인은 없습니다. 감정평가의 기타 참고사항에도 임대관계는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 제공된 권리·배당관계에서는 대항력 임차인이나 보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다.
② 가격 — 감정가 대비 11.76%, 그러나 시세 판단은 별개
현재 회차는 6회 유찰 상태로 최저매각가가 829,301,000원입니다. 시나리오상 현재 가격은 감정가의 11.76%이며, 추가 유찰 시 7회 유찰 가격은 580,510,700원, 8회 유찰 가격은 406,357,490원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11.76% | 829,301,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 580,510,700원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 406,357,490원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 829,301,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,693,010원 |
| 2. 갑구 21번 경매개시결정 · 김현진 | 10,417,550원 | 10,417,550원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 808,190,440원 |
현재 최저가 기준 신청채권자 청구액 10,417,550원은 전액 배당되고, 채권 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여 예상액은 808,190,440원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 물건 현황 — 일괄매각·멸실·누수 확인
- 일괄매각. 제시외 건물 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉦ 및 제시외 구축물 ⓐ가 매각에 포함됩니다.
- 멸실. 목록11의 비동 건물은 강파이프조 기타지붕 1층 근린생활시설 153㎡로 기재되어 있으나 감정서상 멸실상태입니다.
- 누수. 현황조사보고서상 목록11 씨동 건물 내부에 일부 누수흔적이 있습니다.
- 이용상태. 목록11·12·15는 근린생활시설 및 단독주택(펜션), 목록13·14는 단독주택(펜션)으로 이용 중입니다.
- 설비. 제반 급배수 및 위생설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 일운면 소동리 소재 소동마을회관 남서측 인근으로, 단독주택·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 정보. 확인된 토지는 지목 도로, 토지이용상황 도로등, 면적 62.0㎡, 공시지가 75,700원/㎡, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 담보가등기 원문 대조. 갑구 22번 담보가등기가 말소기준 이후로 소멸 처리되어 있지만, 종류 확인 필요라는 확인사항이 있으므로 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 ㉠~㉦과 구축물 ⓐ의 위치·구조·현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 멸실 건물 확인. 목록11 비동 153㎡가 멸실상태라는 감정 내용을 실제 현황과 대조해야 합니다.
- 누수 확인. 목록11 씨동 내부의 일부 누수흔적이 현재도 존재하는지 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 6회 유찰·감정가 대비 11.76%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 근린시설·펜션·토지의 실제 수익성과 상태를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “11.76%라는 숫자보다 물건의 실체가 먼저”
이 사건은 감정가 7,048,942,880원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가가 829,301,000원까지 내려왔습니다. 권리 측면에서는 임차인이 없고, 매수인 인수액도 0원이며, 후순위 담보가등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 물건을 단순한 “감정가 대비 11.76%짜리 저가 물건”으로 보면 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없는 가운데, 근린시설·펜션·토지의 복합 이용, 일괄매각, 제시외 건물·구축물, 멸실 건물, 누수 흔적까지 확인해야 합니다. 결론적으로 권리 인수 부담은 낮지만, 6회 유찰의 이유를 현장에서 확인해야 하는 C등급 물건입니다.
