43,443,000원
창원지방법원 2025타경20942. 거제시 양정동 110-5 토지와 그 지상 건물을 일괄매각하는 강제경매입니다. 사건상 용도는 연립/다세대와 토지로 분류돼 있으나, 감정평가상 건물은 방 3개·거실·주방·화장실 등을 갖춘 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 496.0㎡, 건물은 1993.08.23 사용승인을 받은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물입니다.
등기부에는 근저당권이 없고 현재 남아 있는 압류도 확인되지 않습니다. 현재 사건의 말소기준은 2025.02.05 접수된 안광우의 강제경매개시결정입니다. 다만 신청채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서는 해당 채권을 제외했습니다. 따라서 예상배당표의 채권 배당 0원과 소유자 잔여액은 실제 채권이 없다는 의미가 아니라, 채권액 미상에 따른 계산상 표시입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20942 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 양정동 110-5 · 경상남도 거제시 수양로 163-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 · 방 3·거실·주방·화장실 등 · 사용승인 1993.08.23 |
| 토지 | 대 496.0㎡ · 농림지역 · 농업진흥구역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 공유자 | 김은영 10분의 1 · 심성욱 10분의 1 · 심영숙 10분의 4 · 심유진 10분의 1 · 심혜정 10분의 2 · 안광우 10분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 258,477,240원 / 43,443,000원 (5회 유찰, 감정가 17%) |
| 신청채권자 / 채권액 | 안광우 / 미상 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 공유관계와 현장 확인이 핵심
1993년 심병호 명의로 소유권보존등기가 이뤄진 뒤 2021년 협의분할에 의한 상속으로 공유관계가 형성됐습니다. 심영길 지분에 관한 2022년 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 2023.11.28 강제경매 매각을 원인으로 이미 말소됐고, 해당 지분은 안광우와 김은영에게 이전됐습니다. 현재 경매는 공유자 안광우가 채권자로 신청한 별도의 강제경매입니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰만으로 ‘저렴’ 판정 금지
감정가 258,477,240원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 43,443,000원입니다. 현재 회차는 감정가 17%, 6회 유찰 시 시나리오는 감정가 12%, 7회 유찰 시 시나리오는 감정가 8%로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 계산상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 43,443,000원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 30,410,099원 | 0원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 21,287,069원 | 0원 | 0원 |
하지만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없어, 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 특히 농림지역·농업진흥구역 토지, 단독주택 이용 건물, 불명확한 지적 경계와 제시외 건물 문제가 함께 있어 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 단정하거나 등급을 올릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,443,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,181,974원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 안광우 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,261,026원 |
신청채권액이 미상이라 배당 계산에서 제외됐습니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산값으로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 현장 핵심 — 경계와 제시외 건물
- 일괄매각. 토지와 건물, 감정서상 제시외 건물 ㉠~㉤이 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 제시외 물건 ㉥과 지상에 소재하는 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 인접지 침범 가능성. 목록 1 건물은 인접지 109-7번지에 일부 걸쳐 소재하는 것으로 조사됐습니다.
- 지적 경계. 본건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확해 건물과 제시외 건물의 정확한 위치 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요합니다.
- 추가 제시외 시설. 구조가 조잡하고 해체·이동이 용이한 제시외 건물 3개 동과 컨테이너 1개 동은 평가 외로 처리됐습니다.
- 소유권 귀속. 제시외 건물의 소유권 귀속 여부와 일괄매각 범위를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 거제양정초등학교 동측 인근으로 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설, 농경지와 임야가 혼재한 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 496.0㎡이며 평지의 사다리형 토지입니다.
- 용도규제. 농림지역·농업진흥구역이며 가축사육제한구역과 거제양정초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 284,400원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비와 유류 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황측량. 110-5와 인접지 109-7의 경계, 본건 건물과 제시외 건물의 실제 위치를 확인하세요.
- 매각 포함 범위. 제시외 건물 ㉠~㉤, 제외 물건 ㉥, 이동 가능한 컨테이너와 평가 외 건물의 구분을 현장에서 대조하세요.
- 소유권 귀속. 제시외 건물이 공유자 소유인지 제3자 소유인지, 철거·명도 분쟁 가능성이 있는지 확인하세요.
- 점유·전입. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대·사업자등록·현장 점유자를 확인하세요.
- 채권액. 신청채권자 안광우의 실제 채권액과 배당요구 관계를 사건기록에서 확인하세요.
- 농지 규제. 농림지역·농업진흥구역 적용이 이용·증개축·향후 매각에 미치는 영향을 관계기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 비율 대신 인근 단독주택과 토지의 실제 거래사례, 건물 상태, 측량·정리 비용을 합산해 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 근저당권이나 잔존 압류가 없고 배당 가정상 매수인 인수액도 0원이어서 등기상 권리분석은 비교적 단순합니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 현장 상태와 토지 경계에 있습니다. 5회 유찰로 최저가가 감정가 17%까지 내려왔지만, 시세 자료가 없고 임대관계가 미상이며 건물 일부의 인접지 소재 가능성, 제시외 건물의 포함·제외와 소유권 귀속, 농업진흥구역 규제가 동시에 남아 있습니다. 권리는 조건부 합격, 가격 판단은 보류. 지적측량과 현장조사로 불확실성을 해소한 뒤에만 최저가의 의미를 평가해야 하는 물건입니다.
