창원지방법원 2025타경20982. 거제시 남부면 갈곶마을 내 토지와 근린생활시설·단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 말소기준권리는 2012년 2월 9일 설정된 거제수산업협동조합 근저당권 247,000,000원입니다. 2023년에 설정된 가압류 2건과 2025년 임의경매개시결정은 모두 그보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 진철순의 전입일은 2023년 11월 17일입니다. 말소기준일인 2012년 2월 9일보다 늦으므로 대항력은 없고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금 액수를 추정하거나 우선변제 여부를 단정해서는 안 되지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20982 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 남부면 갈곶리 74-1 · 경상남도 거제시 남부면 해금강3길 7-4 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 단독주택 |
| 토지 | 대 207.0㎡ · 주상용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 현재 소유자 | 김인제 지분 2분의 1 · 김인철 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 381,117,560원 / 64,054,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 거제수산업협동조합 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㈀~㈆ 포함 · 데크시설 및 옥상 태양광설비 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진철순 | 2층 전부 | 2023.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 말소기준권리 설정일보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 미상으로 봅니다.
② 가격 구조 — 감정가 16.81%, 그러나 시세 검증은 별도
현재 최저매각가는 64,054,000원으로 감정가 381,117,560원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 비교할 실거래 자료가 없고 이미 5회 유찰됐습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 64,054,000원 | 62,501,028원 | 300,936,907원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 44,837,800원 | 43,630,720원 | 319,807,215원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 31,386,459원 | 30,421,503원 | 333,016,432원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 64,054,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,552,972원 |
| 1. 근저당 · 거제수산업협동조합 | 247,000,000원 | 62,501,028원 |
| 2. 가압류 · 거제수산업협동조합 | 29,286,292원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 87,151,643원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 363,437,935원 중 채권자 예상배당은 62,501,028원이며, 미배당액은 300,936,907원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 토지·건물·이용 상태
- 이용 상태. 일련번호 (2)와 (3)은 근린생활시설 및 단독주택으로 이용되고 있습니다.
- 건물 구조. 일련번호 (2)는 블록구조 철근콘크리트지붕 단층, 일련번호 (3)은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 일부 난방설비가 있으며, 일련번호 (3) 옥상에는 태양광설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 갈곶마을 내에 위치하며 주변은 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 자연림 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 간선도로와의 거리와 대중교통 이용상황을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 계획관리지역·자연취락지구이며 지목은 대, 면적은 207.0㎡, 공시지가는 642,400원/㎡입니다.
- 지역·지구. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 현장 리스크 — 경계와 일괄매각 범위
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 ㈀~㈆과 목록 (3)의 데크시설, 옥상 태양광설비 등이 건물에 포함돼 매각됩니다.
- 건물별 현황. 단층 건물과 3층 건물의 실제 용도, 내부 상태, 사용 주체를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차관계. 진철순의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 명도. 대항력은 없지만 2층 전부를 점유하는 임차인이 조사됐으므로 인도명령과 명도 협의 가능성을 반영해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·자연취락지구와 역사문화환경보존지역 등의 제한이 실제 증축·용도변경·영업에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 측량. 지적경계와 건물·데크·제시외 건물의 실제 위치를 확인하세요.
- 매각 범위. 일괄매각 대상인 토지, 건물, 제시외 건물, 데크시설, 태양광설비를 현황과 대조하세요.
- 점유 조사. 진철순의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 활용 가능성. 근린생활시설과 단독주택의 현재 용도, 건축물대장, 영업 가능 여부를 점검하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 인근 근린시설·주택·토지의 실제 매물과 거래 사례를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 공고를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 현장이 결정한다
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2012년 거제수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 후순위 전입이라 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 안전하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 감정가의 16.81%까지 내려왔음에도 5회 유찰됐고, 지적경계가 불분명해 측량이 필요합니다. 근린생활시설·단독주택·토지와 제시외 건물, 데크, 태양광설비가 함께 매각되는 만큼 일반적인 주거용 물건보다 현장 검증 항목도 많습니다. 실거래 근거 없이 최저가만 보고 응찰하기보다, 경계·점유·시설 상태·활용 가능성·재매각성을 확인한 뒤 가격을 정해야 합니다. 권리는 통과, 현장과 가격은 보수적으로 검증. 이것이 이 물건의 결론입니다.
