창원지방법원 2025타경860. 경상남도 사천시 사천읍 사주리 137-14에 소재한 토지와 근린생활시설·주택 등의 일괄매각 사건입니다. 토지는 621㎡이고, 감정평가상 기존 2층 건물과 부속 건물 등이 포함됩니다. 현재 최저매각가는 360,744,000원으로 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 이 비율만으로 실제 매입가격이 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

핵심은 세 가지입니다. 첫째, 이언진·정지원·정일상에게 지급된 것으로 확인되는 보증금 합계 55,000,000원의 인수 위험입니다. 둘째, 정지원의 40,000,000원 보증금과 등기된 전세권의 관계입니다. 셋째, 2013년 근저당권 변경·2026년 권리이전 기재가 존속하는 것으로 표시된 반면, 계산상 말소기준권리는 2025년 가압류로 잡혀 있다는 점입니다. 원본 등기부와 매각물건명세서의 대조 없이 인수액·말소 범위·배당 결과를 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당권부터 재확인

갑구의 경남신용보증재단 가압류 청구금액은 62,063,930원입니다. 이후 파산선고와 임의경매개시결정이 기재되어 있으며, 경매개시결정의 채권자는 진주남부농업협동조합입니다. 다만 기존 근저당권의 변경·이전 기재가 실제로 유효하게 존속하는지에 따라 권리의 우선순위와 매각으로 소멸하는 범위가 달라질 수 있으므로, 가압류를 단독으로 말소기준권리라고 단정하지 않는 것이 안전합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 인수 예상 55,000,000원

확인되는 실제 임차인은 이언진·정지원·정일상·백성해 등 4명입니다. 보증기관 대위·승계로 인한 중복신고는 없는 것으로 분류됩니다. 이 중 앞선 전입으로 대항력이 인정된 임차인 3명의 보증금 합계는 55,000,000원이며, 백성해는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

현재 계산에서 매수인 인수 예상액으로 잡힌 금액은 이언진 5,000,000원, 정지원 40,000,000원, 정일상 10,000,000원으로 합계 55,000,000원입니다. 다만 이는 해당 계산의 전제를 따른 잠정치이며, 위 근저당권의 존속 여부와 정지원의 전세권·임대차보증금 관계가 확인되기 전에는 확정 인수액으로 사용해서는 안 됩니다.

③ 가격·실질취득 시나리오 — 최저가만으로 판단 금지

동일 물건의 최근 거래가와 비교할 수 있는 실거래 근거가 확인되지 않으므로 시세 대비 저렴하거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 토지와 근린생활시설·주택이 함께 매각되는 물건이므로 단순한 감정가 대비 최저가 비율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 아래 금액은 인수 예상액 55,000,000원이 그대로 적용된다고 가정한 단순 계산입니다.

④ 예상배당표 (매각가 360,744,000원 가정)

위 표는 산출된 배당 계산을 재현한 것입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 신청채권 관련 청구액 408,567,894원이 배당 0원으로 처리되는 동시에 소유자 잔여금이 발생하는 계산은 근저당권의 존속·우선순위 기재와 대조가 필요합니다. 이 배당표를 확정된 배당 결과로 보아서는 안 됩니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 사천꿈에그린아파트 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 주택 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 사정은 감정평가상 보통으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 621.0㎡, 이용상황은 상업용입니다. 평지·사다리형이며 중로 1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
• 용도지역·제한. 제1종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역과 비행안전제5구역(전술)에 해당하므로 이용·증축·개발 계획이 있다면 관련 제한을 별도로 확인해야 합니다.
• 건물. 근린생활시설 및 주택, 별도 근린생활시설, 화장실 등이 포함됩니다. 주 건물의 사용승인일은 1996.01.13이며, 부속 건물의 사용승인일은 2000.08.31입니다.
• 일괄매각 범위. 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 ㄱ~ㄷ도 매각에 포함되고, 건물 외부 계단의 공부상 면적 초과 부분도 건물에 포함하여 평가한 것으로 기재되어 있습니다. 현장 경계·실측·매각 포함 범위를 대조해야 합니다.
• 건축물 현황. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 현장 실측이나 별도 인허가 검토를 대신하지 않습니다.
• 환금성. 토지와 복수 용도의 건물이 함께 매각되고 여러 임차인이 점유하고 있어, 일반 주거용 단일 물건보다 권리·명도·활용 계획 검토가 복잡할 수 있습니다. 거래 비교 근거 없이 감정가 대비 최저가 비율만으로 환금성이나 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당권 원본 확인. 을구 3번 계열의 채권최고액 468,000,000원 변경 기재와 2026.01.15 권리이전 기재가 현재 유효한지 확인하고, 말소기준권리와 매각으로 소멸하는 권리를 다시 판정하세요.
• 정지원 보증금·전세권 대조. 임대차보증금 40,000,000원과 을구 4번 전세권 40,000,000원이 동일 채권인지 확인하세요. 매수인 인수액과 배당액에 중복 반영되어 있는지도 검토해야 합니다.
• 임차인 인수금 확정. 이언진·정지원·정일상의 대항력, 확정일자, 배당요구 및 실제 보증금 반환 관계를 원본 서류로 확인하세요. 잠정 인수 예상액 55,000,000원을 확정 금액으로 간주하지 마세요.
• 신청채권 배당 확인. 청구액 408,567,894원이 배당되지 않는 계산과 소유자 잔여금이 발생하는 계산이 근저당권 등기와 양립하는지 확인하세요.
• 현장 점유·명도. 1층 임차인들의 실제 점유 범위와 계약 관계를 확인하고, 명도 협의 및 소요 비용을 자금 계획에 포함하세요.
• 일괄매각 대상 확인. 토지·주 건물·부속 건물·화장실 및 제시외 건물 ㄱ~ㄷ의 실제 현황과 매각 포함 여부를 대조하세요.
• 용도 및 제한 검토. 제1종일반주거지역과 비행안전제5구역 등 관련 제한을 확인하고, 계획한 영업·임대·증축·개발 용도가 가능한지 관할 기관에 확인하세요.
• 취득 예산 재산정. 낙찰대금 외에 실제 인수 보증금, 취득 관련 세금·등기 비용, 명도비, 수선비 및 운영비를 합산하세요. 인수금 중복 여부가 해결되기 전에는 확정 예산을 만들지 않는 것이 안전합니다.

맺으며 — “최저가가 낮다”와 “실제 취득비가 낮다”는 다릅니다

이 사건은 감정가 1,051,730,520원에서 최저매각가 360,744,000원까지 내려왔지만, 토지·근린생활시설·주택의 복합 물건이라는 점과 대항력 있는 임차인 3명의 인수 가능성을 함께 고려해야 합니다. 현재 계산을 그대로 적용하면 인수 예상액 55,000,000원을 더한 실질취득 추정액은 415,744,000원입니다. 다만 정지원의 40,000,000원 보증금과 등기 전세권의 중복 산정 가능성, 2013년 근저당권 변경 및 후속 권리이전 기재, 신청채권의 배당 처리 사이에 중요한 확인 사항이 남아 있습니다.

결론은 입찰 보류 후 권리·배당 원본 대조입니다. 실거래 비교 근거가 확인되지 않은 상황에서는 최저가의 감정가 대비 비율을 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 말소기준권리와 실제 인수액을 확정하고, 매각 범위·점유·용도 제한을 확인한 뒤에야 입찰가를 산정할 수 있습니다.