창원지방법원 2025타경860. 사천읍 사주리 137-14의 토지와 근린생활시설·주택 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정가는 1,051,730,520원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 515,348,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가의 49%라 가격이 크게 낮아진 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가보다 권리 인수액을 먼저 더해 봐야 하는 물건입니다. 이언진·정지원·정일상 3명은 말소기준권리보다 앞서 전입해 대항력이 있고, 예상배당에서는 이들의 보증금 합계 55,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
따라서 현재 회차 515,348,000원에 낙찰된다고 가정하면 기본 실질취득액은 570,348,000원입니다. 이는 감정가의 약 54.2%입니다. 다만 실거래 시세와 직접 비교할 거래자료는 사용하지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 특히 등기된 정지원 전세권 40,000,000원의 처리까지 보수적으로 인수로 잡으면 부담액은 610,348,000원까지 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경860 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 사주리 137-14 · 경상남도 사천시 사천읍 진삼로 1329 |
| 용도 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 · 근린생활시설 · 화장실 |
| 토지 | 621.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 경량철골구조 판넬지붕 2층 · 시멘트 블록조 슬래브지붕 1층 |
| 소유자 | 송수현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,051,730,520원 / 515,348,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 408,567,894원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 공시지가 | 582,300원/㎡ |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 건물 외부 계단의 공부상 면적 초과 부분도 건물에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 전세권이 핵심
제시된 권리정리 기준은 2025.03.05 경남신용보증재단 가압류 62,063,930원입니다. 이 권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 정지원의 2018.09.03 전세권 40,000,000원은 기준권리보다 앞서 설정됐고, “매수인 인수”로 표시돼 있습니다.
또한 2011.09.16 설정된 남부농업협동조합 근저당권은 채권최고액이 이후 420,000,000원, 468,000,000원으로 변경된 기록이 있고, 2026.01.15에는 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전 기록이 있습니다. 경매개시 채권자는 진주남부농업협동조합으로 기재돼 있고 청구액은 408,567,894원입니다. 그런데 아래 예상배당 계산에서는 이 청구액에 대한 배당액이 0원으로 표시됩니다. 채권승계와 실제 배당순위를 원본 등기·채권계산서로 재확인해야 하는 이유입니다.
② 임차인 — 실제 4명, 대항력 3명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이언진 | 1층 | 2022.04.21 | 5,000,000원 | 450,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 정지원 | 1층 | 2018.09.18 | 40,000,000원 | 600,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 40,000,000원 인수 |
| 정일상 | 1층 | 2016.12.20 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 백성해 | 1층 | 2025.06.19 | 4,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
실제 임차인은 4명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이언진·정지원·정일상은 전입일이 2025.03.05보다 빨라 대항력이 있고, 예상배당에서는 우선변제권이 없어 각 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 세 사람의 인수 합계는 55,000,000원입니다.
백성해는 2025.06.19 전입으로 기준권리 이후라 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 이언진은 2025.10.31, 백성해는 2025.11.03 배당요구 접수 기록이 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가 49%보다 실질취득액을 본다
| 현재 최저매각가 | 515,348,000원 · 감정가의 49% |
|---|---|
| 대항력 임차인 인수 | 55,000,000원 |
| 기본 실질취득 | 570,348,000원 · 감정가의 약 54.2% |
| 전세권까지 존속 시 | 610,348,000원 · 감정가의 약 58.0% |
| 3회 유찰 시 | 최저 360,743,600원 + 인수 55,000,000원 = 415,743,600원 |
| 4회 유찰 시 | 최저 252,520,519원 + 인수 55,000,000원 = 307,520,519원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가 자체는 내려가지만, 현재 계산된 대항력 임차인 보증금 55,000,000원은 별도로 남습니다. 따라서 입찰가는 항상 낙찰가 + 인수액으로 봐야 합니다. 이 사건은 인수 보증금이 낙찰가보다 큰 구조는 아니므로 낙찰가가 내려갈수록 실질취득액도 함께 낮아집니다. 다만 실거래 시세와의 직접 비교 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 515,348,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,553,480원 |
| 인수 · 이언진 보증금 | 5,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 정지원 보증금 | 40,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 정일상 보증금 | 10,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 정지원 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 경남신용보증재단 | 62,063,930원 | 62,063,930원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 405,730,590원 |
현재 회차 계산상 집행비용 7,553,480원, 정지원 전세권 40,000,000원, 경남신용보증재단 62,063,930원을 배당하고 405,730,590원이 소유자에게 남습니다. 대항력 임차인 보증금 55,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천꿈에그린아파트 북동측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(2)는 근린생활시설 및 주택, 기호(2-1)는 근린생활시설, 기호(2-3)는 화장실로 이용 중입니다.
- 토지. 621.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 중로 한 면에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술)에 포함되고 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 건물. 주요 건물의 사용승인일은 1996.01.13이며, 별도 경량철골 건물의 사용승인일은 2000.08.31입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 외부 계단의 공부상 면적 초과 부분도 건물 평가에 포함됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득부터 계산. 현재 최저가 515,348,000원에 대항력 임차인 인수 55,000,000원을 더한 570,348,000원을 기본 취득원가로 보세요.
- 정지원 전세권 확인. 2018년 전세권 40,000,000원이 말소기준권리보다 앞서면서 인수 표기와 배당 표기가 동시에 존재합니다. 매각물건명세서 원문에서 최종 인수조건을 확인하세요.
- 임차인 3명 명도. 이언진·정지원·정일상은 대항력이 있어 보증금 반환과 명도 문제가 연결될 수 있습니다.
- 근저당권 승계 확인. 2011년 근저당권의 채권최고액 변경과 2026년 농업협동조합자산관리회사로의 이전 기록, 경매신청 청구액 408,567,894원의 관계를 확인하세요.
- 파산선고 확인. 2025.05.26 부산회생법원 파산선고 기록이 있으므로 파산절차와 매각절차의 관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 현장 확인. 제시외 건물과 외부 계단까지 평가·매각에 포함되므로 현황과 경계를 직접 대조하세요.
- 시세는 별도 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 근린생활시설·주택 복합물건의 실제 매매 가능 가격을 따로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 인수권리가 먼저”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 1,051,730,520원이 두 번 유찰돼 515,348,000원까지 내려온 점이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 입찰 판단의 핵심은 그 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 55,000,000원이 매수인 인수로 계산되므로 현재 기본 실질취득액은 570,348,000원입니다. 여기에 정지원의 선순위 전세권 40,000,000원이 실제로 존속한다면 부담은 더 커질 수 있습니다.
또 경매신청 청구액 408,567,894원과 2011년 근저당권 변경·이전 기록이 예상배당 계산과 바로 연결되지 않는 부분도 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 “유찰이 많이 됐으니 싸다”가 아니라, “인수권리와 배당관계를 먼저 확정한 뒤 가격을 본다”가 맞습니다. 권리확인 전 공격적 입찰은 보류가 적절합니다.
