창원지방법원 2024타경12823. 경상남도 창녕군 장마면 동정리 528-3·528-13 일대의 토지와 공장 건물 등이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 토지는 2필지 일단의 공업용 건부지로 이용 중이고, 건물은 공장 및 공장(사무실) 상태입니다. 제시외 건물과 구축물, 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구도 매각 범위에 포함됩니다.
등기상 말소기준권리는 2022.10.31. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,029,600,000원이고, 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 자체보다 임차관계입니다. 권경인의 전입신고일은 2017.12.11.로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력과 매수인 인수금액을 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경12823 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 장마면 동정리 528-3, 528-13 · 경상남도 창녕군 장마면 장마고곡로 177-22 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장 · 공장(사무실) · 공업용 건부지 |
| 소유자 | 주식회사또로록식품 |
| 감정가 / 최저가 | 1,385,918,000원 / 679,100,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 913,760,284원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 2,288.0㎡ · 공장용지 · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 80,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리관계의 중심은 2022.10.31. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 정미아, 주식회사 소디프 비앤에프, 중소벤처기업진흥공단, 경남신용보증재단, 케이에스디산업주식회사, 주식회사 신화이피에스, 서울보증보험주식회사, 태화식품공업 주식회사, 이희은, 현대캐피탈 주식회사 등의 가압류와 국의 압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 권경인 보증금 확인이 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권경인 | 미상 | 2017.12.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 하군조 | 미상 | 2024.10.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
권경인은 2017.12.11. 전입으로 말소기준권리인 2022.10.31.보다 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자·점유부분이 미상이므로 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 매수인이 인수할 금액도 산정할 수 없습니다.
하군조는 2024.10.25. 전입으로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하지 않으므로 실제 조사 대상자는 2명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 확정 불가
감정가 1,385,918,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 679,100,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 이 사건은 동일 자산의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않았고, 권경인의 인수 가능 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”라고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 679,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,191,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,029,600,000원 | 669,909,000원 |
| 3. 갑구 24번 가압류 · 정미아 | 5,544,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 25번 가압류 · 주식회사 소디프 비앤에프 | 22,563,312원 | 0원 |
| 5. 갑구 26번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 251,649,169원 | 0원 |
| 6. 갑구 27번 가압류 · 경남신용보증재단 | 47,500,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 28번 가압류 · 케이에스디산업주식회사 | 20,093,149원 | 0원 |
| 8. 갑구 29번 가압류 · 주식회사 신화이피에스 | 3,347,684원 | 0원 |
| 9. 갑구 30번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 59,162,280원 | 0원 |
| 10. 갑구 33번 가압류 · 태화식품공업 주식회사 | 12,044,500원 | 0원 |
| 11. 갑구 34번 가압류 · 이희은 | 51,000,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 35번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 13,767,429원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,516,271,523원 중 예상 배당은 669,909,000원, 미배당은 846,362,523원입니다. 이 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 권경인의 보증금이 미상인 이상 실제 인수위험까지 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 일괄매각 범위 — 토지만 보는 물건이 아니다
- 토지. 동정리 528-3·528-13은 2필지 일단의 공업용 건부지로 이용 중이며 용도상 불가분의 관계로 평가됐습니다.
- 건물. 기호 ③은 공장, 기호 ④는 공장(사무실) 상태입니다.
- 제시외. 제시외 건물과 구축물이 일괄매각에 포함됩니다.
- 기계·기구. 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구가 매각에 포함됩니다.
- 옥탑. 목록 4 옥상 옥탑 계단실 약 13.3㎡는 건물의 성격상 목록 4에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창녕군 장마면 동정리 소재 동정삼거리 남성측 인근으로, 공장·마을취락·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 토지까지 차량접근이 가능하고 관내 대중교통 상황을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며, 성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역이 포함됩니다.
- 토지형상. 공장용지 2,288.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 건물설비. 공장에는 급배수와 냉동저온저장설비, 공장(사무실)에는 급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음.
- 임대관계. 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 권경인 임차관계 확인. 보증금·확정일자·점유부분·배당요구 여부를 매각물건명세서와 원본 자료에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 권경인에게 실제 인수할 보증금이 존재하면 낙찰가에 그 금액을 더해 총 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 토지 2필지, 공장건물, 제시외 건물·구축물, 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구의 범위를 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 공장·사무실·냉동저온저장설비와 기계및기구의 실제 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역과 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 조건을 실제 사용계획과 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 감정가 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고, 임차인 인수금액과 공장 자산가치를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 것은 인수금액
이 사건은 2회 유찰로 최저가가 679,100,000원까지 내려와 감정가의 49%가 됐습니다. 등기상으로는 2022.10.31. 중소기업은행 근저당권 이후의 권리들이 매각으로 소멸해 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 2017.12.11. 전입한 권경인의 보증금과 확정일자가 미상이라는 변수가 남아 있습니다.
따라서 현재 단계에서의 결론은 “등기상 소멸 구조는 확인되지만 실질취득가는 미확정”입니다. 배당표상 인수액 0원만 믿고 679,100,000원을 총 취득비용처럼 보아서는 안 됩니다. 권경인의 보증금과 대항력 성립 여부를 먼저 확정하고, 일괄매각되는 공장·토지·제시외 건물·기계및기구의 현존 상태까지 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
