창원지방법원 2025타경927. 진주시 하대동 현대아파트 106동 5층505호입니다. 현재 소유자는 정민주이며, 2025.05.31 상속을 원인으로 2025.09.02 소유권을 취득했습니다. 경매의 말소기준은 2019.03.26 설정된 농협은행주식회사 근저당권 102,000,000원입니다. 이후 농협은행 주식회사의 가압류 85,244,149원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 후순위 권리는 정리되지만, 이 사건의 핵심은 등기 밖 점유관계입니다. 백말순의 전입신고일은 2014.01.20으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 확정해서도, 인수 0원으로 단정해서도 안 됩니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 선순위 점유자의 실제 보증금이 확인되기 전에는 그 수치를 최종 인수액으로 사용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경927 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 하대동 101 현대아파트 106동 5층505호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 59.89㎡ |
| 소유자 | 정민주 (2025.05.31 상속 · 2025.09.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 86,753,794원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 말소기준권리 | 2019.03.26 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 102,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유자가 핵심
말소기준인 농협은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·국민은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부 자체는 비교적 단순하지만, 백말순의 2014.01.20 전입이 말소기준보다 앞선다는 점 때문에 권리분석의 초점은 임차보증금 확인으로 이동합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백말순 | 2014.01.20 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 가격 자체는 최근 거래보다 낮다
현대아파트 동일 면적 59.89㎡의 최근 실거래 12건 평균은 150,166,666원입니다. 가장 최근 2026.07 거래는 150,000,000원이고, 현재 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 평균의 65.3%입니다. 가격표만 놓고 보면 감정가 140,000,000원보다도 낮고 최근 거래보다 상당히 낮은 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.89㎡ | 25 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 23 | 141,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 18 | 142,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 11 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 25 | 134,000,000원 |
| 2026.04 | 59.89㎡ | 14 | 144,000,000원 |
| 2026.04 | 59.89㎡ | 13 | 175,000,000원 |
| 2026.04 | 59.89㎡ | 15 | 152,000,000원 |
| 2026.04 | 59.89㎡ | 1 | 122,000,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 7 | 167,000,000원 |
| 평균 | 59.89㎡ | 12건 | 150,166,666원 |
최근 거래 범위는 122,000,000원~185,000,000원입니다. 감정가 140,000,000원은 이 실거래 범위 안에 있고, 현재 최저가 98,000,000원은 실거래 최저보다도 낮습니다. 다만 이 사건에서는 98,000,000원을 곧바로 실질취득가로 보면 안 됩니다. 선순위 점유자의 보증금이 미상이라 매수인 인수액이 확정되지 않았기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 102,000,000원 | 95,836,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 85,244,149원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 98,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 187,244,149원 중 95,836,000원이 배당되고 미배당은 91,408,149원입니다. 이 배당표의 매수인 인수 계산은 0원이지만, 백말순의 보증금이 확인되지 않았으므로 임차관계까지 포함한 최종 인수액으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주중앙중학교 북측 인근에 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 26층 건물이며 위생설비·급배수설비·승강기설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 대지. 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며 부지 4면이 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·특화경관지구이며 가축사육제한구역, 진주중앙중학교 상대보호구역, 한국폴리텍대학 진주캠퍼스 절대보호구역과 관련됩니다.
- 공시지가. 1,024,000원/㎡입니다.
- 단지. 현대아파트 1,108세대, 1996.06.28 준공이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 백말순 보증금 확인. 전입일 2014.01.20은 말소기준 2019.03.26보다 빠릅니다. 보증금 규모를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 확정하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 미상입니다.
- 실질취득가 재계산. 확인된 임차보증금 중 미배당 인수액이 있으면 98,000,000원에 더해 최근 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 회차별 채권 부족. 현재 회차 미배당 91,408,149원, 2회 유찰 시 120,278,949원, 3회 유찰 시 140,488,509원으로 채권자 미배당은 커집니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서에서 점유자와 임대차관계를 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 낮지만, 실질취득가는 아직 모른다”
현재 최저가 98,000,000원은 최근 동일 면적 평균 150,166,666원과 최신 거래 150,000,000원보다 낮습니다. 숫자만 보면 관심을 가질 만한 가격대입니다. 그러나 이 사건에는 말소기준보다 앞선 2014.01.20 전입의 백말순이 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 핵심은 98,000,000원이 싸냐가 아니라, 선순위 점유자의 보증금 확인 후 실질취득가가 얼마가 되느냐입니다. 등기 후순위 권리는 소멸하지만 임차관계가 확정되지 않은 만큼, 권리 확인 전 입찰은 보류가 맞습니다.
