창원지방법원 2025타경932. 경상남도 진주시 신안동 15-57의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이며, 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물입니다. 공부상 지붕은 ‘슬래브지붕’이나 현황은 슬래브 위 판넬지붕이고, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
권리의 기준점은 2017.09.12 설정된 상봉새마을금고 근저당 91,000,000원입니다. 이후 박종재 근저당 80,000,000원과 경남신용보증재단·신용보증기금·우리금융캐피탈주식회사 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 김민수의 전입일은 2023.04.19로 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경932 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 신안동 15-57 · 경상남도 진주시 남강로539번길 21-6 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 · 148.6㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 세로각지(불) |
| 건물 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 · 외벽 징크판넬붙임·몰탈위 페인팅 · 샷시창 · 슬래브 위 판넬지붕 |
| 소유자 | 이성구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 223,998,640원 / 109,759,000원 · 2회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 상봉새마을금고 / 54,891,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 기준
1986년 한국주택은행 근저당은 이미 말소됐고, 2000년 조성래 전세권도 2002.12.16 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2017.09.12 상봉새마을금고 근저당권입니다. 2024년 박종재 근저당과 2025년의 가압류·경매개시결정은 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민수 | 2023.04.19 | 미상 | 2025.11.27 접수 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김민수는 2023.04.19 전입해 말소기준권리인 2017.09.12 상봉새마을금고 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.11.27 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
③ 가격 — 감정가 49%까지 내려온 2회 유찰 물건
감정가는 223,998,640원, 현재 최저매각가는 109,759,000원입니다. 2회 유찰돼 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 76,831,300원, 4회 유찰 시 53,781,910원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,759,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,336,626원 |
| 1. 근저당 · 상봉새마을금고 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박종재 | 80,000,000원 | 16,422,374원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 36,760,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 108,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 56,673,064원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 372,433,064원 중 예상 배당은 107,422,374원이며, 미배당은 265,010,690원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 매각가의 2.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 진주공설운동장 남동측 인근이며 주위는 단독주택과 공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 지역 내 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 주택으로 이용 중이며 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 관련공부·외부관찰·탐문을 종합해 이용상황을 판단했습니다.
- 토지. 대 148.6㎡, 제2종일반주거지역, 평지·가로장방, 세로각지(불)이며 공시지가는 593,000원/㎡입니다.
- 규제. 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역이 포함됩니다.
- 건물. 기본적인 위생·급배수·개별난방 설비가 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현황 차이. 건물 지붕은 공부상 슬래브지붕이나 현황은 슬래브 위 판넬지붕이며 이를 고려해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김민수의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서의 최종 내용을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 감정서상 제시외 건물 ‘ㄱ, ㄴ’까지 매각에 포함되는 범위를 현황과 대조하세요.
- 현황 지붕 확인. 공부상 슬래브지붕과 실제 슬래브 위 판넬지붕의 차이가 감정에 반영돼 있으므로 상태와 유지보수 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 현재 최저가는 감정가 49%지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
등기상 기준은 명확합니다. 2017.09.12 상봉새마을금고 근저당 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 김민수도 2023.04.19 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 토지와 건물에 제시외 건물까지 포함한 일괄매각이며 이미 2회 유찰된 물건입니다. 권리 구조는 비교적 정리돼 있지만, 가격과 현황은 아직 확인이 필요한 물건입니다. 감정가 49%라는 숫자만으로 싸다고 단정하지 말고, 임차관계와 현장 상태, 실제 거래 가능한 가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
