창원지방법원 2025타경937. 경상남도 진주시 하대동 610-15의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 제2종근린생활시설, 2~4층 단독주택이고, 토지는 175.0㎡의 대지입니다. 감정가 565,492,400원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 277,092,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 단순히 “49%까지 떨어진 물건”으로 보면 위험합니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있고, 현재 배당 시나리오에는 매수인 인수액이 85,000,000원으로 반영돼 있습니다.
특히 임차인 목록에는 한국토지주택공사가 류재숙의 75,000,000원 보증금을 대위·승계한 것으로 중복 신고돼 있습니다. 따라서 한국토지주택공사의 75,000,000원을 또 하나의 별도 보증금으로 더해서는 안 되며, 실제 임차인·점유 주체는 보증기관을 제외해 6명으로 봐야 합니다. 동시에 제공된 예상배당에서는 한국토지주택공사에 75,000,000원 우선변제를 반영하면서 류재숙 75,000,000원을 매수인 인수로도 잡고 있어, 동일 보증금의 배당·인수 정리 관계가 입찰 전 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경937 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 하대동 610-15 · 경상남도 진주시 대신로389번길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 제2종근린생활시설 · 2~4층 단독주택 |
| 토지 | 175.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 · 사용승인일 2004.07.06 |
| 소유자 | 윤순이 · 2020.03.16 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 565,492,400원 / 277,092,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 손수경 / 230,778,492원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ~ㄷ 포함 · 옥탑 계단실은 건물에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유가 핵심
말소기준권리는 2020.04.06 진주원예농업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 그 이후 등기된 2025.09.15 강제경매개시결정과 2026.06.05 한국토지주택공사 임차권등기는 등기 순위상 매각으로 소멸합니다. 하지만 등기 말소와 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 류재숙은 2017.10.16, 주식회사 타조산업전기는 2017.02.22에 각각 전입해 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 현재 인수 8,500만원 + 미상 위험 1건
| 이름 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 류재숙 | 302호 | 75,000,000원 | 100,000원 | 2017.10.16 | 있음 | 없음 | 한국토지주택공사가 보증금 대위·승계 |
| 윤문협 | 301호 | 2,000,000원 | 230,000원 | 2023.03.24 | 없음 | — | — |
| 김금열 | 202호 | 20,000,000원 | 200,000원 | 2020.10.23 | 없음 | 배당요구 2025.11.18 | — |
| 이혜경 | 가온전기 | 10,000,000원 | 300,000원 | 2025.08.11 | 없음 | 배당요구 2025.11.04 | — |
| 주식회사 타조산업전기 | 타조산업전기 | 10,000,000원 | 300,000원 | 2017.02.22 | 있음 | 없음 | — |
| 한국토지주택공사 | 건물 3층 97.2㎡ 중 별지 도면표시 | 75,000,000원 | — | 2017.10.16 | 있음 | 있음 | 류재숙 승계 |
| 지주택 | — | 미상 | — | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
현재 배당 시나리오에 잡힌 매수인 인수액은 류재숙 75,000,000원과 주식회사 타조산업전기 10,000,000원의 합계 85,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 277,092,000원에 낙찰된다고 가정하면 시나리오상 실질취득은 362,092,000원입니다. 다만 지주택은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 이 금액은 현재 85,000,000원의 인수액에 포함된 것으로 볼 수 없으므로 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,092,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 4,679,288원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 우선변제 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 인수 · 류재숙 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 타조산업전기 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 진주원예농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 손수경 | 230,778,492원 | 77,412,712원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 총액 350,778,492원 중 예상 배당액은 197,412,712원이며 미배당은 153,365,780원입니다. 매수인 인수액은 85,000,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 8,500만원
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 277,092,000원 | 85,000,000원 | 362,092,000원 | 153,365,780원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 193,964,400원 | 85,000,000원 | 278,964,400원 | 235,329,594원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 135,775,080원 | 85,000,000원 | 220,775,080원 | 292,704,263원 |
제공된 시나리오에서는 매각가가 내려가도 매수인 인수액 85,000,000원은 그대로입니다. 따라서 회차별 가격 판단은 최저매각가만 보지 말고 최저가 + 인수액으로 봐야 합니다. 현재 회차는 362,092,000원, 3회 유찰 시 278,964,400원, 4회 유찰 시 220,775,080원입니다. 다만 지주택의 미상 보증금은 이 계산 밖에 남아 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진주중앙고등학교 북서측 인근이며, 각종 근린생활시설·공동주택·단독주택이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 인근에 시내노선 버스정류장이 있고 운행 노선수와 운행횟수를 고려할 때 일반대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용형태. 1층은 제2종근린생활시설, 2~4층은 단독주택으로 이용 중인 주상복합 성격의 건물입니다.
- 토지. 175.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 824,100원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층, 사용승인일은 2004.07.06이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수설비가 있고 주택부분은 난방설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 277,092,000원이 아니라 시나리오상 인수 85,000,000원을 더한 362,092,000원을 출발점으로 보세요.
- 보증기관 중복신고. 한국토지주택공사의 75,000,000원은 류재숙 보증금의 대위·승계입니다. 별도 보증금으로 중복 합산하지 마세요.
- 배당 후 인수 잔액. 한국토지주택공사 75,000,000원 우선변제와 류재숙 75,000,000원 인수가 동시에 계산된 구조를 원본에서 반드시 대조하세요.
- 타조산업전기. 2017.02.22 전입으로 말소기준보다 앞서며 보증금 10,000,000원이 현재 인수액에 포함돼 있습니다.
- 지주택. 전입일과 보증금이 미상입니다. 대항력을 없다고 단정할 수 없으므로 추가 보증금 인수 가능성을 확인하세요.
- 점유·명도. 실제 임차인·점유 주체가 여러 명이므로 각 호실·영업공간의 실제 점유관계를 다시 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물 ㄱ~ㄷ 및 옥탑 계단실 평가 포함 여부를 현장에서 대조하세요.
맺으며 — “49% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수와 미상임차인
이 사건은 두 번 유찰돼 최저가가 277,092,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 권리구조는 단순하지 않습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 류재숙과 주식회사 타조산업전기가 있고, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 85,000,000원입니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 362,092,000원으로 봐야 합니다.
여기에 지주택은 전입일·보증금이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 한국토지주택공사 역시 별도의 실제 임차인이 아니라 류재숙 보증금의 대위·승계 주체인데, 예상배당에서는 동일 75,000,000원에 대해 우선변제와 인수가 함께 나타납니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 유찰률이 아니라 ① 승계된 75,000,000원의 실제 배당·인수 정리, ② 타조산업전기 10,000,000원, ③ 지주택의 미상 보증금입니다. 가격은 내려왔지만 권리는 확인 전까지 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
