창원지방법원 2025타경1060. 진주시 상대동 동진주 다동 2층 201호 아파트입니다. 이 사건은 채무불이행에 따른 전형적인 담보권 실행이 아니라 공유물분할을 위한 경매입니다. 현재 등기상 소유자는 정대성·정미자·정인식·정춘식이고, 지분은 정대성 8분의 5, 나머지 세 명이 각각 8분의 1입니다. 등기부에는 근저당권과 압류가 없고, 2023년 설정됐던 소유권일부 가처분은 2024년 이미 말소됐습니다.
말소기준으로 선언된 권리는 2025년 12월 1일의 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다. 임차인도 확인되지 않아 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 따라서 현 자료 기준 실질취득액은 현재 최저매각가 49,490,000원과 동일합니다. 가격만 보면 최근 시세의 절반 수준까지 내려와 있지만, 단지가 오래되고 거래 빈도가 낮다는 점을 가격 할인과 함께 평가해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1060 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상대동 310-8 동진주 다동 2층201호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 65.2㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 |
| 소유자 | 정대성 8분의 5 · 정미자 8분의 1 · 정인식 8분의 1 · 정춘식 8분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 49,490,000원 (2회 유찰) |
| 경매 원인 | 공유물분할을 위한 경매개시결정 · 채권자 정대성 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 담보권 없이 공유물분할 경매
임차인 없음. 등기부상 근저당권과 압류도 없습니다. 2023년 정미자·정춘식·정인식이 정대성 지분 중 일부에 설정했던 가처분은 유류분반환청구권을 피보전권리로 했으나, 2024년 12월 11일 소유권 일부가 세 사람에게 각각 8분의 1씩 이전되면서 목적을 달성했고 가처분등기도 말소됐습니다. 이후 2025년 12월 1일 정대성이 공유물분할을 위한 경매를 신청했습니다.
② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 거래는 얇다
동진주맨션의 확인된 실거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 95,428,571원이지만, 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건이고, 2025년 12월 2층 59.19㎡가 92,000,000원에 거래됐습니다. 이 금액이 최근 12개월 평균이자 최신 거래가입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 59.19㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2024.12 | 59.19㎡ | 1 | 104,000,000원 |
| 2024.06 | 59.19㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2024.01 | 65.2㎡ | 1 | 97,000,000원 |
| 2022.11 | 59.19㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.03 | 65.2㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2021.08 | 59.19㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 95,428,571원 |
현재 최저가 49,490,000원은 최근 12개월 평균 92,000,000원의 53.8%이며, 전체 평균 95,428,571원의 51.9%입니다. 따라서 현재 회차는 실거래와 비교해 가격 간격이 분명합니다. 다만 최근 거래와 그 이전 구간을 비교한 추세는 -4.2%로 하락 방향입니다. 더구나 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로 92,000,000원을 단일한 확정 시세처럼 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,290,820원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 정대성 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,199,180원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,290,820원을 제외한 48,199,180원이 소유자 교부로 계산돼 있습니다. 채권자 배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 상대동 공단광장교차로 서측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 기존주택이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다. 부지 북측은 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층이며, 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(중심)이며 대로3류에 접합니다. 공시지가는 842,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 40세대, 1985년 9월 20일 준공 단지이고 확인된 실거래는 7건으로 거래 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공유물분할 경매 성격 확인. 담보권 실행 경매가 아니라 공유물분할을 위한 매각입니다. 매각물건명세서와 등기사항을 최종 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 49,490,000원은 최근 12개월 평균 92,000,000원의 53.8%입니다. 할인폭 자체는 크지만 최근 거래가 1건뿐인 점을 함께 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -4.2%이므로 과거 전체 평균 95,428,571원만 기준으로 가격을 높게 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 최저가 34,643,000원, 4회 유찰 시 24,250,100원으로 제시돼 있습니다. 현재 회차와 비교해 응찰 상한을 미리 정해두는 것이 좋습니다.
- 점유·관리비 확인. 임차인 신고는 없지만 현장 점유자와 관리비 체납 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 환금성을 반영한 가격
이 물건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 근저당·압류·임차인이 없고, 과거 가처분도 이미 말소돼 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 49,490,000원은 최신 실거래 92,000,000원의 53.8%까지 내려와 가격 차이도 큽니다.
다만 가격이 절반이라는 사실만으로 높은 환금성을 의미하지는 않습니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 가격 추세는 -4.2%, 단지는 1985년 준공 40세대입니다. 따라서 이 사건은 권리위험보다 오래된 소규모 단지의 거래 깊이와 실제 매도 가능 가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐가 핵심입니다. 권리는 합격권이지만, 가격 판단은 최근 거래의 희소성과 하락 흐름까지 함께 반영해야 합니다.
