창원지방법원 2025타경568. 대합일반산업단지 동측 인근의 토지와 운동시설(골프연습장)을 함께 매각하는 사건입니다. 등기상 말소기준은 2021.04.30 농협은행주식회사 근저당권 8,520,000,000원이고, 이후의 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기만 보면 기준은 명확하지만, 이 사건의 진짜 쟁점은 등기 뒤가 아니라 말소기준보다 앞선 점유관계입니다.
주식회사 그린골프랜드는 골프연습장을 사용하며 점유개시일이 2019.10.18로 기재돼 있습니다. 이는 말소기준인 2021.04.30보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 최종 인정되는 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형이 될 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 5,065,470,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경568 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 대합면 합리 800-21, 800-7, 800-22, 800-23, 807 제1동호 · 경상남도 창녕군 대합면 대동월포로 227 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 운동시설(골프연습장) |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 · 위생·급배수·냉난방·승강기·소방설비 |
| 토지 | 체육용지 · 2,298.0㎡ · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 |
| 소유자 | 주식회사그린골프랜드 |
| 감정가 / 최저가 | 10,337,694,080원 / 5,065,470,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 7,287,910,750원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 수목(1-1) 및 기계기구(a~c) 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 점유관계를 봐야 한다
말소기준은 2021.04.30 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후의 창녕군 압류, 한국전력공사·김종국·주식회사 나노테크 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박원철의 가압류는 2025.12.11 말소등기가 이루어졌습니다. 근저당권은 2025.07.04 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록이 있으므로, 입찰 전 현재 채권자 지위와 배당관계를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 인수액이 아직 열려 있다
| 점유자 | 사용부분 / 용도 | 점유개시 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 그린골프랜드 | 미상 / 골프연습장 | 2019.10.18 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 조순옥 | 3층 | 2022.02.17 | 5,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조순옥의 점유개시일은 2022.02.17로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 그린골프랜드는 날짜가 먼저지만 보증금이 미상입니다. 따라서 이 사건에서는 5,000,000원 보증금을 선순위 보증금과 합산해서는 안 되며, 주식회사 그린골프랜드의 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
③ 유찰 가격 — 49%라는 숫자에 가격 가점을 주기 어렵다
감정가 10,337,694,080원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 5,065,470,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 3,545,829,000원, 4회 유찰 시 2,482,080,300원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 5,065,470,000원 | 5,012,415,300원 | 3,547,240,940원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 3,545,829,000원 | 3,507,970,710원 | 5,051,685,530원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 2,482,080,300원 | 2,454,859,497원 | 6,104,796,743원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 커집니다. 더 중요한 점은 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낮아진 최저가를 곧바로 낮은 실질취득액으로 해석할 수 없다는 것입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 비율 자체를 가격 메리트로 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,065,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 53,054,700원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 8,520,000,000원 | 5,012,415,300원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 한국전력공사 | 10,167,030원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 김종국 | 9,720,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 나노테크 | 19,769,210원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 8,559,656,240원 중 예상배당 5,012,415,300원, 미배당 3,547,240,940원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 별도 점유관계에서 2019.10.18 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상인 만큼 이 숫자만으로 실제 인수부담이 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 이용상태·입지·허가 리스크 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 건물은 운동시설(골프연습장)이며 철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층입니다.
- 주위환경. 대합일반산업단지 동측 인근으로 산업단지 내 공장, 부대시설용지 및 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 지목은 체육용지, 토지이용상황은 공업기타입니다.
- 접도구역. 목록4 토지 일부는 고속국도법상 접도구역 및 도로법상 접도구역에 저촉돼 이를 고려해 평가됐습니다.
- 건축허가. 토지는 건축허가(2020–도시건축과–신축허가-13)를 득한 뒤 일부 토목공사가 진행된 점을 고려해 평가됐으나, 기준시점 2025.05.13 창녕군청 문의 결과 허가가 취소된 것으로 탐문돼 재확인이 필요합니다.
- 일괄매각. 제시외 수목(1-1)과 기계기구(a~c)가 매각에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 점유자 확인. 주식회사 그린골프랜드의 보증금·확정일자·점유근거를 확인해 대항력과 미배당 인수액을 먼저 확정해야 합니다.
- 조순옥 점유 확인. 3층, 보증금 5,000,000원·차임 1,000,000원, 점유개시 2022.02.17의 현재 점유상태와 인도관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2025.07.04 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 기록과 현재 채권자·배당관계를 원본으로 대조하세요.
- 허가 취소 재확인. 건축허가(2020–도시건축과–신축허가-13)의 취소 여부와 토목공사 상태를 창녕군청 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 목록4 규제 확인. 접도구역 저촉 범위가 토지의 이용과 향후 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 수목(1-1), 기계기구(a~c)의 현존 상태와 인도 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가 49%까지 유찰됐더라도 선순위 가능 점유보증금이 미상인 이상 최저가를 실질취득액으로 보지 않아야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 먼저 확인할 것은 보증금이다”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준이 분명합니다. 2021.04.30 농협은행주식회사 근저당 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 2019.10.18부터 점유한 주식회사 그린골프랜드가 있고 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 5,065,470,000원이라는 현재 최저가가 아니라 그 점유자의 실제 보증금과 대항력입니다.
여기에 2회 유찰, 골프연습장과 토지의 일괄매각, 접도구역 저촉, 건축허가 취소 탐문까지 겹칩니다. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없는 구조입니다. 선순위 점유보증금 확인 전에는 실질취득액 미확정, 허가상태 확인 전에는 활용가치 미확정. 이 두 가지를 해소한 뒤에야 입찰가격을 논할 수 있는 사건입니다.
