창원지방법원 2025타경872. 경상남도 밀양시 무안면 정곡리 99-1의 공장 및 토지 물건입니다. 감정가는 682,734,050원, 최저매각가도 동일한 신건입니다. 권리 분석의 핵심은 2022년 1월 3일 설정된 농협은행 근저당권이며, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 그 이전에 설정된 부산은행 근저당권·가압류 등은 배당 순위 검토가 필요한 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 농협은행 근저당

임차인 김명기는 보증금 40,000,000원으로 조사됐으나 전입일이 2024.12.24로 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력은 없으며 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 다만 토지·공장 물건 특성상 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 682,734,050원 가정)

배당표는 제공된 배당 가정 기준입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 요소에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·현황 메모

• 이용상태. 공장 및 공장(사무실)으로 이용 중입니다.
• 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역이며 토지면적은 3,054㎡입니다.
• 현황 변수. 인접필지와 경계가 불분명하여 지적측량이 필요하며 일부 법면 상태입니다.
• 시설 변수. 지상 컨테이너 2동 및 조립식 계단은 평가 제외, 잡자재 및 폐기물 적재 사항이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 권리 확인. 말소기준권리는 2022.01.03 을구 7번 농협은행 근저당권입니다.
• 배당 확인. 선순위 부산은행 근저당권 배당 후 후순위 권리 미배당 가능성을 고려해야 합니다.
• 현장 확인. 토지 경계·맹지 여부·분묘·폐기물 상태를 확인해야 합니다.
• 물건 성격. 공장+토지 물건으로 주거용과 다른 환금성 검토가 필요합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 현장은 남는다”

이 물건은 임차보증금 인수 위험은 없는 편입니다. 그러나 경매에서 안전한 권리와 좋은 물건은 같은 의미가 아닙니다. 공장과 토지가 결합된 물건인 만큼 권리보다 현황과 활용 가능성이 핵심입니다. 말소기준권리를 정확히 잡고, 지적·현장 리스크를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.