88,200,000원
창원지방법원 2025타경964. 밀양시 삼문동 신대동무지개빌라 2층 202호로, 감정평가상 아파트 단위세대로 이용 중입니다. 감정가는 126,000,000원, 1회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 88,200,000원입니다. 등기부만 보면 말소기준은 2021.07.13 설정된 국민은행 근저당권 92,070,000원이고, 그 뒤 삼성카드·신용보증기금· 우리금융캐피탈·중소기업은행·경남신용보증재단·토스뱅크·KB국민카드·국민은행의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”이라고 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 박수화가 확인되고, 전입일은 1993.07.31입니다. 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 정확한 판정은 대항력 가능·미상입니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인으로 확인되는 경우에는 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 현재의 88,200,000원만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경964 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 삼문동 393-5 신대동무지개빌라 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경상남도 밀양시 남천강변로1길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 단위세대로 이용 중 |
| 면적 | 집합건축물대장상 전유부분 120.82㎡ 기준 감정 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 김난주 · 2014.09.30 매매 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 88,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 84,055,797원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다
등기상 현재 말소기준은 국민은행 근저당권입니다. 이후의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 박수화의 전입일 1993.07.31은 말소기준보다 선행합니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 인수액은 확정할 수 없습니다. 따라서 등기상 소멸 구조와 별개로 임차보증금 승계 위험을 열어 둔 상태로 보아야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수화 | 미상 | 1993.07.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
③ 시세 비교 — 88,200,000원만 보면 싸지만, 실질취득가는 미확정
비교 가능한 동일 면적 실거래는 2024.11 전용 120.82㎡·2층 125,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 88,200,000원은 이 거래가의 70.6%입니다. 표면 가격만 보면 1회 유찰로 할인폭이 생긴 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 120.82㎡ | 2 | 125,000,000원 |
다만 표본이 1건뿐이고, 신대동무지개(393-5)는 19세대 규모입니다. 무엇보다 이 사건은 박수화의 보증금이 미상이므로 실질취득 = 낙찰가 + 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다. 보증금이 확인된 뒤 실질취득가를 125,000,000원 실거래와 다시 비교해야 합니다. 따라서 지금 단계에서는 “최저가가 시세보다 싸다”는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,987,600원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 92,070,000원 | 86,212,400원 |
| 갑구 8번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 15,422,775원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 28,062,488원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 중소기업은행 | 10,806,068원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 경남신용보증재단 | 44,895,002원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 46,019,482원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 14,870,797원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 18,671,141원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 450,817,753원, 배당액은 86,212,400원, 미배당은 364,605,353원입니다. 위 배당은 박수화의 보증금·우선변제 여부가 확정되지 않은 상태의 시뮬레이션이므로, 임차관계 확인 후 실제 배당과 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 364,605,353원 |
| 2회 유찰 · 49% | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 390,589,074원 |
| 3회 유찰 · 34% | 43,217,999원 | 42,040,075원 | 408,777,678원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 밀양고등학교 남측 인근으로, 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 202호. 외벽은 적벽돌치장마감, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 공동주택 건부지이며, 북동측으로 폭 약 7~8m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 거래 표본. 신대동무지개(393-5)는 19세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박수화 보증금 확인이 최우선. 전입일 1993.07.31, 보증금·확정일자 미상입니다. 임대차계약서·배당요구·점유관계를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 인수액이 확인되기 전에는 88,200,000원과 실거래 125,000,000원만 비교해 가격 메리트를 확정하지 마십시오.
- 면적 원본 대조. 등기 및 목록의 145.79㎡와 집합건축물대장의 120.82㎡가 다르며 감정은 120.82㎡를 기준으로 했습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 소유자 부재·폐문으로 내부 확인이 곤란했고, 이용상태 등은 집합건축물대장·인근 호수·외부관찰에 따른 통상적 상태를 기준으로 기재됐습니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당표에는 확인되지 않은 임차보증금이 반영되지 않았으므로 임차관계 확인 뒤 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “70.6% 할인”보다 “1993년 전입”이 먼저다
감정가 126,000,000원에서 한 번 유찰되어 88,200,000원까지 내려왔고, 비교 실거래 125,000,000원 대비 70.6%라는 숫자는 분명 눈에 띕니다. 그러나 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 박수화의 임차보증금입니다. 전입일 1993.07.31은 말소기준 2021.07.13보다 앞서며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 그래서 현재 단계의 정확한 결론은 대항력 가능·미상, 매수인 인수액 미상, 실질취득가 미확정입니다. 등기 후순위 권리는 소멸하지만 임차관계 확인 전까지는 “88,200,000원에 살 수 있는 물건”으로 단정하면 안 됩니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 권리 확인이 끝나지 않은 물건입니다.
