창원지방법원 2025타경30783. 경상남도 사천시 향촌동 916-2 소재 대지 및 건물 일괄매각 사건입니다. 현황상 음식점·사무소·창고 등으로 이용되고 있으며, 547.2㎡ 토지 위에 단층 구조물이 포함된 상가형 물건입니다. 소유자는 김대근 씨이며, 통영축산업협동조합 근저당권을 기준으로 경매가 진행됩니다.

이 물건의 핵심은 “낙찰자가 기존 채무를 떠안느냐”입니다. 결론부터 보면 매각으로 소멸되는 권리와 임차인 대항력 여부를 기준으로 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 선순위 권리가 많아 배당 구조가 복잡하고, 상가·토지형 물건 특성상 가격 경쟁력과 활용 가능성을 함께 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 없지만 구조는 복잡하다

말소기준권리는 2022.04.15 통영축산업협동조합 근저당권입니다. 해당 권리 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 반면 말소기준 이전의 근저당권·가압류 등은 배당 순위 검토 대상입니다.

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 926,053,000원 가정)

총 채권액 기준 3,321,877,404원 대비 매각대금은 926,053,000원입니다. 약 2,407,484,934원이 미배당 가능 상태이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 사천시 향촌동 삼천포중앙고등학교 남서측 인근, 근린생활시설과 점포가 형성된 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 자유롭고 버스정류장 접근성은 무난한 편입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 대로3류 접합, 평지·세로장방 형태이며 도로 접근성이 있습니다.
• 이용상태. 음식점·사무소·창고 등 여러 용도로 사용 중입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 확인. 대항력은 없지만 실제 영업 중인 점유자가 있어 명도 협의는 필요합니다.
• 배당 구조 확인. 선순위 근저당과 가압류가 많아 배당표 변동 가능성을 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 제시외 건물과 창고·냉동시설 포함 여부, 실제 사용 상태를 확인하세요.
• 가격 검토. 신건 감정가 926,053,000원은 환금성과 활용성을 반영해 보수적으로 접근해야 합니다.

맺으며 — “인수 없음 ≠ 쉬운 물건”

이 사건은 임차인 대항력 문제로 인한 보증금 인수 위험은 없습니다. 하지만 토지와 상가 건물이 결합된 물건이고, 오래 누적된 권리관계와 높은 미배당 가능성이 존재합니다. 따라서 단순히 “인수 0원”만 보고 접근하기보다는 실제 영업 가치, 활용 계획, 환금성을 함께 검토해야 합니다. 권리 인수는 안전하지만, 투자 판단은 신중해야 하는 물건입니다.