창원지방법원 2025타경30843. 진주시 이현동 ‘이현하이클래스웰가’ 106동 10층 1002호 아파트입니다. 감정가는 518,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 362,600,000원입니다. 권리의 기준점은 2008.05.14. [을구 1] 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 삼성화재해상보험, 스타크레디트대부, 유미캐피탈대부, 리드코프, 김한규 근저당과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건은 임차인 인수형이 아닙니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이고, 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 최저가와 같은 362,600,000원입니다. 실거래 평균 513,083,333원과 비교하면 가격은 확실히 낮아졌습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 “미상”으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사·점유관계 확인은 별도 체크가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30843 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 이현동 1180 이현하이클래스웰가 106동 10층1002호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 거래 비교 면적 176.73㎡ · 철근콘크리트구조 27층 중 10층 |
| 소유자 | 유승희 (단독소유, 2016.08.27. 매매, 거래가액 455,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 518,000,000원 / 362,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 리드코프 / 100,210,974원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2008년 국민은행 근저당
임차인 없음. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 핵심은 말소기준을 2016년 삼성화재 근저당이 아니라 2008.05.14. 국민은행 근저당으로 잡아야 한다는 점입니다. 이 기준 이후의 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 배당에서는 국민은행이 전액 배당되고, 삼성화재해상보험은 일부 배당, 그 뒤 후순위권자는 0원 배당으로 남습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 3.626억 vs 실거래 평균 5.131억
같은 단지 이현하이클래스웰가, 동일 비교 면적 176.73㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 400,000,000원~570,000,000원 범위이고, 평균은 513,083,333원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 176.73㎡ | 24 | 490,000,000원 |
| 2025.05 | 176.73㎡ | 12 | 570,000,000원 |
| 2024.06 | 176.73㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2024.05 | 176.73㎡ | 16 | 527,000,000원 |
| 2023.12 | 176.73㎡ | 26 | 510,000,000원 |
| 2023.09 | 176.73㎡ | 12 | 510,000,000원 |
| 2023.08 | 176.73㎡ | 9 | 510,000,000원 |
| 2023.08 | 176.73㎡ | 25 | 510,000,000원 |
| 2023.01 | 176.73㎡ | 6 | 515,000,000원 |
| 2022.06 | 176.73㎡ | 15 | 550,000,000원 |
| 2022.05 | 176.73㎡ | 18 | 532,500,000원 |
| 2022.04 | 176.73㎡ | 18 | 532,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 513,083,333원 |
현재 실질취득액은 362,600,000원입니다. 이는 실거래 평균의 70.7%, 실거래 최저가 400,000,000원보다도 낮은 수준입니다. 감정가 518,000,000원은 실거래 평균과 근접하지만, 1회 유찰 후 가격은 시세 비교상 확실히 내려왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 362,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,876,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사국민은행 | 326,880,000원 | 326,880,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 357,000,000원 | 29,843,600원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사스타크레디트대부 | 75,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 유미캐피탈대부주식회사 | 100,500,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당 · 주식회사리드코프 | 114,400,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 이경립 | 28,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,049,748원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 주식회사저스트인타임대부 | 8,710,952원 | 0원 |
| 9. 을구 9번 근저당 · 김한규 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,168,540,700원 중 예상 배당은 356,723,600원, 미배당은 811,817,100원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 진주시 이현동 소재 “촉석초등학교” 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 27층 중 10층 1002호이며, 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도시개발구역이며, 현황은 아파트부지입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 이현하이클래스웰가 1,268세대, 2008.04.08 준공 단지입니다. 동일 비교 면적 거래 표본 12건의 평균은 513,083,333원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 고정. 말소기준은 2016년 근저당이 아니라 2008.05.14. [을구 1] 주식회사국민은행 근저당권입니다.
- 실질취득 기준. 임차인 없음·매수인 인수 0원이므로 현재 회차 실질취득은 최저가 362,600,000원으로 봅니다.
- 점유 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 임차인 명세가 없더라도 실제 점유자, 전입, 명도 가능성은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 대단지 아파트는 공용부분 관리비 체납이 문제될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제는 배당표에 반영되지 않을 수 있습니다. 매각 전 최신 매각물건명세서·현황조사·등기부를 원본 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 유찰 후 매력권
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 현재 실질취득 362,600,000원. 동일 비교 면적 실거래 평균 513,083,333원과 비교하면 시세 대비 70.7%입니다. 다만 권리 흐름을 볼 때 말소기준은 반드시 2008년 국민은행 근저당으로 잡아야 하고, 후순위 채권 미배당이 큰 만큼 사건 변동 확인을 소홀히 하면 안 됩니다. 결론은 권리 합격, 가격 매력 있음, 현장 점유 확인 필수입니다.
