창원지방법원 2025타경30843. 경상남도 진주시 이현동에 있는 이현하이클래스웰가 106동 10층 1002호입니다. 철근콘크리트구조 27층 건물의 10층에 위치한 전용 176.73㎡ 아파트로, 감정가는 518,000,000원입니다. 1회 유찰을 거친 현재 최저매각가는 362,600,000원, 감정가의 70%로 내려왔습니다.
이 물건은 단순히 감정가보다 낮아졌다는 이유만으로 저렴하다고 판단할 필요가 없습니다. 실제 비교 기준인 최근 실거래가를 확인해도 가격 경쟁력이 나타나기 때문입니다. 동일 면적의 최근 12개월 거래 평균은 526,500,000원, 최신 거래가는 543,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 두 기준 모두보다 낮습니다.
다만 권리분석에서는 주의할 부분이 있습니다. 현재 소유자로 기재된 유승희는 2016년 이 아파트를 455,000,000원에 취득한 이력이 있습니다. 이후 여러 근저당권과 가압류가 설정되었고, 주식회사리드코프와 한국자산관리공사의 임의경매개시결정도 존재합니다. 특히 과거 근저당권의 말소 여부와 권리이전 내역을 정밀하게 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30843 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 이현동 1180 이현하이클래스웰가 106동 10층 1002호 |
| 도로명주소 | 경상남도 진주시 진주대로 1317 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 176.73㎡ · 27층 중 10층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 |
| 단지 규모 / 준공 | 1,268세대 · 2008.04.08 |
| 소유자 | 유승희 · 2016.10.06 소유권이전 · 거래가액 455,000,000원 |
| 감정가 | 518,000,000원 |
| 최저매각가 | 362,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 100,210,974원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 임대관계 | 등재된 임차인 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
| 공부와의 차이 | 없음 · 위반건축물 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 확인이 관건
현재 등기 흐름에서 가장 중요한 사항은 과거 근저당권의 말소 여부입니다. 2008년 국민은행 근저당권, 2018년 스타크레디트대부 근저당권, 2021년 유미캐피탈대부 근저당권 등은 별도 말소등기 이력이 확인됩니다.
반면 2016년 설정된 삼성화재해상보험 근저당권에는 이미 말소된 권리라는 표시가 있으면서도, 2022년 채권최고액 변경과 2025년 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 기록이 함께 존재합니다. 이 관계를 먼저 확인해야 말소기준권리를 정확히 확정할 수 있습니다.
더 중요한 것은 2016.10.06 삼성화재해상보험 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 357,000,000원이고, 2022.01.14 301,270,000원으로 변경된 내역이 있습니다. 2025.06.11에는 한국자산관리공사로 근저당권이 이전된 기록도 확인됩니다. 그러나 원 근저당권에는 이미 말소되었다는 표시가 있어 기록 사이에 충돌이 있습니다.
2016년 근저당권이 실제 유효하다면 이를 선순위 권리로 검토해야 하며, 실제 말소된 것이 확정된 경우에만 2022년 리드코프 근저당권을 말소기준 후보로 판단할 수 있습니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서에서 말소사항과 권리이전 내역을 반드시 대조해야 합니다.
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인이 실제로 존재하지 않는다는 사실이나 점유자가 소유자라는 사실까지 확정된 것은 아닙니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인을 통한 점유관계 확인이 필요합니다. 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 금액은 확인되지 않은 임차권 위험까지 해소했다는 의미는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래가가 뒷받침하는 할인
이현하이클래스웰가의 전용 176.73㎡ 동일 면적 거래를 비교했습니다. 전체 12건 평균은 512,083,333원이지만, 과거 거래까지 포함된 평균이므로 가격 메리트 판단에서는 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 176.73㎡ | 15 | 543,000,000원 |
| 2026.06 | 176.73㎡ | 2 | 510,000,000원 |
| 2025.07 | 176.73㎡ | 24 | 490,000,000원 |
| 2025.05 | 176.73㎡ | 12 | 570,000,000원 |
| 2024.06 | 176.73㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2024.05 | 176.73㎡ | 16 | 527,000,000원 |
| 2023.12 | 176.73㎡ | 26 | 510,000,000원 |
| 2023.09 | 176.73㎡ | 12 | 510,000,000원 |
| 2023.08 | 176.73㎡ | 9 | 510,000,000원 |
| 2023.08 | 176.73㎡ | 25 | 510,000,000원 |
| 2023.01 | 176.73㎡ | 6 | 515,000,000원 |
| 2022.06 | 176.73㎡ | 15 | 550,000,000원 |
| 전체 평균 | 176.73㎡ | 12건 | 512,083,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 176.73㎡ | 2건 | 526,500,000원 |
현재 최저매각가 362,600,000원은 최근 12개월 평균 526,500,000원의 68.9%입니다. 최신 거래인 2026년 8월 543,000,000원과 비교해도 충분히 낮은 가격입니다.
최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세 지표는 +3.4%로, 제시된 거래 흐름에서는 최근 가격이 과거보다 높은 방향입니다. 따라서 과거 거래가 포함된 전체 평균만으로 할인율을 과장하는 상황은 아닙니다. 다만 최근 12개월 거래는 2건이므로, 표본이 제한적이라는 점과 개별 호수의 층·향·내부 상태 차이는 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 362,600,000원 가정)
아래 배당표는 현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 추정 계산입니다. 추정 배당표에는 집행비용과 리드코프·신한카드·저스트인타임대부·김한규의 채권이 반영되어 있습니다. 2016년 삼성화재해상보험 근저당권 및 한국자산관리공사 승계분은 이 배당 계산에 포함되어 있지 않습니다. 따라서 선순위 근저당권이 실제로 유효한 경우에는 다음 예상배당액과 잔여금이 크게 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,876,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사리드코프 | 114,400,000원 | 114,400,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,049,748원 | 8,049,748원 |
| 3. 가압류 · 주식회사저스트인타임대부 | 8,710,952원 | 8,710,952원 |
| 4. 근저당 · 김한규 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 75,562,900원 |
배당 대상 채권액 합계 281,160,700원 · 추정 배당액 합계 281,160,700원 · 추정 미배당 0원 · 추정 소유자 잔여 75,562,900원. 채권최고액 기준의 가정이며 실제 채권잔액과 법정 배당순위를 확정한 결과가 아닙니다. 특히 선순위 근저당권 승계분, 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다.
추가 유찰 시 배당 시나리오
| 구분 | 매각가 가정 | 추정 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 362,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 253,819,999원 | 31,694,181원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 177,673,999원 | 106,774,137원 | 0원 |
추정상 추가 유찰로 매각가격이 내려가면 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 늘어납니다. 그러나 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 유효한 말소기준권리 이후의 소멸 대상 권리라면 배당받지 못한 금액은 원칙적으로 매수인에게 승계되지 않습니다.
다만 위 시나리오의 인수 추정 0원은 현재 확인된 권리와 배당 가정에 따른 값입니다. 대항력 있는 미확인 임차인이나 매각으로 소멸하지 않는 별도 권리가 발견된다면 매수인의 실질취득비용이 달라질 수 있습니다. 따라서 추가 유찰가가 낮아진다는 이유만으로 권리확인 없이 입찰해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 이현동 소재 촉석초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 관내 교통편과 도로 사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 동측 왕복 4차선 포장도로와 북서측 왕복 3차선 포장도로를 통해 주로 진출입합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 27층 건물의 10층으로, 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비·소방설비가 갖추어져 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지붙임 등의 마감입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·이현지구 도시개발구역에 해당합니다. 토지는 부정형의 아파트 부지로 이용 중이며, 공시지가는 749,500원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·환금성. 1,268세대 규모의 2008년 준공 단지입니다. 동일 면적 거래 이력이 확인되어 가격 비교가 가능하지만, 거래가가 400,000,000원~570,000,000원으로 차이를 보이므로 개별 주택의 층·향·상태를 고려해야 합니다.
- 최근 시장 흐름. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 526,500,000원, 최근 거래 추세는 +3.4%입니다. 가격 판단에는 전체 기간 평균보다 최근 거래가격을 우선하는 것이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2019.12.06 진주시 압류는 2021.05.07 말소등기가 있으므로, 이를 현재의 유효한 말소기준권리로 단정해서는 안 됩니다. 최신 등기부에서 선순위 권리의 존속 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 삼성화재·한국자산관리공사 근저당 확인. 2016.10.06 설정된 근저당권, 2022.01.14 채권최고액 변경, 2025.06.11 근저당권 이전의 연결관계와 말소 여부를 등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차인·점유자 확인. 등재된 임차인은 없으나 감정평가서에는 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입관계, 임대차보증금과 대항력 여부를 확인해야 합니다. 미확인 임차인이 존재한다면 인수액 판단이 달라질 수 있습니다.
- 배당표 검증. 추정 배당표의 채권최고액과 실제 채권잔액은 다를 수 있습니다. 선순위 근저당권 승계분과 당해세 등 우선배당 항목을 확인해야 합니다. 추정 소유자 잔여액을 확정 배당액으로 취급하지 마세요.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가 362,600,000원은 최근 시세보다 낮지만, 실제 낙찰가는 경쟁입찰에 따라 올라갈 수 있습니다. 최근 거래 평균 526,500,000원과 최신 거래가 543,000,000원을 비교 기준으로 활용하되, 개별 호수의 상태와 취득비용을 반영해야 합니다.
- 관리비·명도 확인. 관리비 체납 여부와 실제 점유상태를 확인해야 합니다. 소유자 또는 제3자 점유에 따라 인도 절차와 명도비용이 달라질 수 있습니다.
- 매각조건 최종 확인. 매각기일 2026.11.02에 앞서 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서와 매각조건을 대조하세요. 입찰 전 사건 진행상태의 변동 여부도 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 후 판단”
이현하이클래스웰가 106동 1002호는 가격 측면에서 분명히 주목할 만합니다. 감정가 518,000,000원의 아파트가 1회 유찰되어 362,600,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 526,500,000원의 68.9%에 해당합니다. 최근 가격 추세도 +3.4%로 제시되어, 오래된 고가 거래의 평균에만 기대어 저렴하다고 판단한 물건은 아닙니다.
그러나 권리분석의 결론은 가격만으로 결정되지 않습니다. 임차인 등재가 없고 매수인 인수액도 0원으로 추정되지만, 감정평가서상 임대관계는 미상이며 2016년 선순위 근저당권의 말소 여부와 2025년 권리이전 기록 사이의 불일치도 있습니다. 특히 2019년 압류가 이미 말소된 사실까지 고려하면, 현재 말소기준권리를 확정하기 위한 원본 검증이 반드시 필요합니다.
종합하면 가격 경쟁력은 높지만, 권리 검증이 끝나지 않은 조건부 검토 물건입니다. 등기 원본을 통해 선순위 근저당권과 말소기준을 확정하고, 점유·임차관계를 재확인했을 때에만 배당 추정과 실질취득비용을 신뢰할 수 있습니다. 가격은 긍정적, 권리는 확인 전 보류. 이 물건의 핵심은 할인율보다 먼저 권리관계의 불확실성을 해소하는 데 있습니다.
