창원지방법원 2025타경10306. 경상남도 창녕군 남지읍 학계리 1103-1의 토지와 건물을 함께 보는 사건입니다. 감정평가상 토지는 주택 및 제조업소 건부지로 이용되고, 건물은 [2] 주택, [3] 제조업소로 이용 중입니다. 토지 면적은 668.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 준공업지역입니다. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 제시외 건물(1-1~1-3)과 수목(1-4)도 포함됩니다.
권리관계의 기준점은 2019.09.09. 설정된 포산신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 252,000,000원이고, 이 근저당권 이후 설정된 신수기의 가압류와 근저당권, 그리고 2025.04.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당권은 2025.11.24. 확정채권양도를 원인으로 2026.01.16. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전 등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10306 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 남지읍 학계리 1103-1 · 경상남도 창녕군 남지읍 명지외길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · [2] 주택 · [3] 제조업소 |
| 토지 | 668.0㎡ · 지목 대 · 준공업지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 송금자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 338,385,270원 / 165,809,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 196,312,796원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 일괄매각 | 제시외 건물(1-1~1-3) 및 수목(1-4) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.09.09. 포산신용협동조합 근저당권입니다. 2019.10.14. 신수기 근저당권은 2023.07.17. 해지를 원인으로 이미 말소됐고, 2020.10.05.의 임의경매개시결정도 2020.11.27. 취하 후 말소됐습니다. 2020.11.16. 창녕축산업협동조합의 가압류 역시 2022.09.30. 해제를 원인으로 말소됐습니다.
현재 경매에서 주의할 현존 후순위 권리는 2023.10.12. 신수기 가압류 86,280,657원, 2024.04.24. 신수기 근저당권 100,000,000원, 2025.04.16. 임의경매개시결정입니다. 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기권리 자체에서 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배용권 | 2동 | 2022.06.03 | 10,000,000원 | 150,000원 | 2025.05.21 배당요구 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
배용권의 전입일은 2022.06.03.으로 말소기준권리인 2019.09.09. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 10,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2025.05.21. 접수됐으나 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 현재 예상배당표에도 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
③ 가격과 회차 — 감정가 49%지만 시세 할인으로 단정할 수 없다
감정가는 338,385,270원, 현재 최저매각가는 165,809,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 116,066,300원, 4회 유찰 81,246,410원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 165,809,000원 | 162,687,674원 | 275,592,983원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 116,066,300원 | 113,641,372원 | 324,639,285원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 81,246,410원 | 79,383,975원 | 358,896,682원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 165,809,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,121,326원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 포산신용협동조합 | 252,000,000원 | 162,687,674원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 신수기 | 86,280,657원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 신수기 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,121,326원을 제외한 162,687,674원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 총 채권액 438,280,657원 중 미배당은 275,592,983원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창녕군 남지읍 학계리 소재 남지농공단지 내에 위치하며, 주변에는 중·소규모 공장, 단독주택 및 농경지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 668.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 122,500원/㎡입니다.
- 이용상태. [2]는 주택, [3]은 제조업소로 이용 중이며 토지는 주택 및 제조업소 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. [2]는 경량철골구조 징크패널지붕 단층, [3]은 경량철골구조 징크패널지붕으로 공부돼 있으나 현황은 샌드위치판넬지붕입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함되고, 소로2류에 접합니다.
- 도로 부분. 토지 중 일부 약 15㎡는 도로공제 부분으로 감정평가에 반영됐습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-3), 수목(1-4)이 포함되고 지상의 조경석·디딤돌은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물(1-1~1-3), 수목(1-4), 조경석과 디딤돌의 포함 범위를 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 도로공제 부분 확인. 토지 중 약 15㎡가 도로 부분으로 평가돼 있으므로 실제 이용형태와 경계를 확인해야 합니다.
- 제조업소 지붕 현황 확인. [3]은 공부상 징크패널지붕, 현황은 샌드위치판넬지붕입니다.
- 임차인 점유 확인. 배용권은 2동을 점유하고 전입은 2022.06.03.입니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 일정은 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당요구와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2019.09.09. 설정된 말소기준 근저당권은 2026.01.16. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전 등기돼 있으므로 최신 등기 상태를 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준권리는 2019.09.09. 근저당권이고, 후순위 가압류·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 배용권도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 338,385,270원에서 2회 유찰돼 165,809,000원, 감정가 49%까지 내려왔지만 주택과 제조업소, 668.0㎡ 토지, 제시외 건물과 수목을 함께 매수하는 사건입니다. 비교 가능한 실거래를 확인하지 않은 채 유찰률만 보고 싸다고 판단하기보다, 권리는 합격, 가격은 현장·시세 검증 후 판단이라는 접근이 맞습니다.
