창원지방법원 2025타경10335. 밀양시 산내면 봉의리 326 소재로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 주택입니다. 건물은 일반목구조 기타지붕의 2층 건물로 평가됐으며 현황 지붕은 기와지붕입니다. 토지는 522㎡, 지목은 대이고 계획관리지역에 속합니다. 현재 최저매각가는 173,847,000원으로 감정가 354,789,300원의 49% 수준까지 내려왔습니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 현재 말소기준은 2018년 5월 15일 설정된 부산축산업협동조합 근저당권 228,000,000원이고, 2025년 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 배당자료상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 이 물건의 난점은 권리보다 물건 자체의 현황과 가격 검증에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10335 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 산내면 봉의리 326 · 경상남도 밀양시 산내면 봉의1길 86-5 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 · 일반목구조 기타지붕(현황 기와지붕) 2층 |
| 토지 | 522㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이덕기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 354,789,300원 / 173,847,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산축산업협동조합 / 169,554,389원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(2-1) 포함 · 토지상의 석축시설 토지에 포함평가 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 현재 자료상 나타나지 않습니다. 현존 말소기준은 2018.05.15. 부산축산업협동조합 근저당권 228,000,000원이며, 2025.05.08. 임의경매개시결정은 이보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 173,847,000원으로 감정가 354,789,300원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 만큼 표면적인 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저평가라고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,847,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,233,858원 |
| 2. 근저당 · 부산축산업협동조합 | 228,000,000원 | 170,613,142원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 부산축산업협동조합 채권최고액 228,000,000원 중 170,613,142원이 배당되고 57,386,858원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당 부족분은 매수인 인수액이 아니며, 배당자료상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 물건 자체 리스크 — 경계·공부·현황 확인이 핵심
- 토지 경계. 토지의 정확한 경계와 위치는 지적측량을 요한다는 명세서 기재가 있습니다. 현장 경계와 사용범위를 측량으로 확인할 필요가 있습니다.
- 공부상 소재와 현황. 건물은 공부상 봉의리 326, 327번지상에 등재돼 있으나, 현황은 토지 합병으로 326번지상에 소재합니다.
- 지붕 현황. 공부상 지붕은 ‘기타지붕’이나 현황은 ‘기와지붕’입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물(2-1)이 포함되고, 토지상의 석축시설은 토지에 포함평가됐습니다.
- 도로 조건. 토지 자료상 도로접면은 ‘세로한면(불)’로 기재되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 밀양시 산내면 봉의리 봉촌마을회관 남서측 인근으로, 부근은 취락·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 대체적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반목구조 기타지붕(현황 기와지붕) 2층으로, 외벽은 목재·황토벽돌 등, 내벽은 목재 등, 창호는 목재창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지계획. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지 자료에는 준보전산지·자연취락지구·성장관리계획구역 등의 접함 또는 포함 정보가 함께 기재돼 있습니다.
- 토지가격 참고. 공시지가는 77,600원/㎡입니다.
- 환금성. 취락·농경지·임야가 혼재하는 지역의 주택·토지로, 실거래 비교 자료가 없는 만큼 매도 시 가격 형성과 매수층을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 현장조사. 감정가의 49%라는 할인율보다 인근 유사 주택·토지의 실제 거래 가능 가격을 먼저 확인하세요.
- 지적측량. 토지 경계와 건물 위치를 확인해야 한다는 기재가 있으므로 현황과 지적도·등기 공부를 대조하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물(2-1)의 위치·상태와 이용관계를 확인하세요.
- 공부·현황 차이. 봉의리 326, 327번지상으로 등재된 건물이 토지 합병 후 현황상 326번지에 소재한다는 점을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 근저당 미배당 57,386,858원이 발생하지만 이는 매수인 승계액이 아닙니다. 배당자료상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 현장은 별도 검증”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018년 부산축산업협동조합 근저당이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 줄 수는 없습니다. 최근 실거래 자료가 없고, 주택·토지 일괄매각에 경계 확인 필요, 공부와 현황의 차이, 제시외 건물까지 포함되어 있기 때문입니다. 권리는 통과, 가격은 현장 시세 확인 전까지 보류. 이 물건은 할인율보다 토지·건물의 실제 상태와 환금성을 얼마나 정확히 검증하느냐가 승부처입니다.
