창원지방법원 2025타경10337. 밀양시 내이동 궁전아파트2차 1층 101호, 전용 84.7163㎡ 아파트입니다. 문혜정·진정욱이 각 2분의 1씩 공유하고 있으며 2012년 매매 당시 거래가액은 147,000,000원이었습니다. 이번 경매의 말소기준은 2012.10.19 농협은행 근저당권입니다. 이후 붙은 경남신용보증재단·산와대부·농협은행 가압류와 국 압류, 현재 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
권리 측면의 핵심은 단순합니다. 예상배당에서 채권자 총 청구액은 175,745,435원이지만 현재 최저가를 가정하면 채권자 배당액은 69,852,280원에 그쳐 105,893,155원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당은 후순위 채권자의 손실 영역이고, 데이터상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 따라서 가격 비교 역시 최저매각가와 동일한 실질취득 71,540,000원을 기준으로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10337 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 내이동 1594-2 궁전아파트2차 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.7163㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 문혜정 2분의 1 · 진정욱 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 71,540,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 29,360,331원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
등록된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 폐문부재였다고 기재돼 있습니다. 즉 등기·배당 구조상 임차인 인수액은 0원이지만, 실제 점유자와 명도 상대방은 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 강하지만 거래 시점이 오래됐다
궁전2차 동일 면적대 실거래는 4건이며 평균 거래가는 143,500,000원입니다. 시세표가 산출한 최근 12개월 평균은 143,666,666원, 최신 거래는 2022.09의 143,000,000원입니다. 현재 실질취득 71,540,000원은 최근 12개월 평균의 49.8% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 84.72㎡ | 3 | 143,000,000원 |
| 2022.04 | 84.72㎡ | 1 | 143,000,000원 |
| 2022.01 | 84.72㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2021.09 | 84.72㎡ | 6 | 143,000,000원 |
| 평균 | 84.72㎡ | 4건 | 143,500,000원 |
시세표 안에서는 최근 구간이 이전 구간보다 0.5% 높은 흐름으로 계산돼 하락 추세는 아닙니다. 다만 최신 실거래 자체가 2022.09이므로, 2026.09 매각기일에 그대로 현재 시세라고 단정할 수는 없습니다. 특히 이 단지는 총 16세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 따라서 49.8%라는 할인율은 강한 가격 신호이지만, 현재 매매 가능 가격과 실제 환금성 검증이 전제돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,687,720원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 93,600,000원 | 69,852,280원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 45,720,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 산와대부주식회사 | 30,632,107원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 5,793,328원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 175,745,435원 중 예상 배당은 69,852,280원이며 미배당은 105,893,155원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 71,540,000원 | 69,852,280원 | 105,893,155원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 50,078,000원 | 48,776,596원 | 126,968,839원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35,054,600원 | 34,023,617원 | 141,721,818원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당은 커지지만, 데이터상 매수인 인수액은 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 즉 이 물건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 채우는 인수형 구조가 아니라, 낙찰가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 연결되는 유형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 밀양시 내이동에 소재하며 공동주택·단독주택·근린시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층 건물 중 1층 101호이며 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 소로3류가 소재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 579,500원/㎡, 토지면적은 957.6㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 환금성. 궁전2차는 총 16세대이고 확인된 동일 면적대 실거래는 4건입니다. 최신 거래가 2022.09인 만큼 거래 빈도와 현재 매수층 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현 시세 재확인. 시세표 최근 평균은 143,666,666원이지만 최신 실거래가 2022.09입니다. 현재 호가와 실제 거래 가능 가격을 현지 중개업소에서 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 등록 임차인은 없으나 감정평가 당시 임대관계 미상·폐문부재였습니다. 현 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2012.10.19 농협은행 근저당을 기준으로 이후 가압류·압류가 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 배당 외 세금 확인. 2025.12.11 국 압류가 존재합니다. 데이터상 매각 소멸로 분류돼 있으나 실제 세금 우선순위와 배당관계는 원본 서류에서 확인하세요.
- 소규모 단지 환금성. 총 16세대이므로 가격이 낮아도 매도 시 거래기간이 길어질 수 있습니다.
- 1층 특성 확인. 대상은 1층 101호입니다. 동일 면적 실거래 중 1층 거래는 2022.04의 143,000,000원이므로 현장 상태와 선호도를 함께 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 매력적이지만 ‘현재 시세’ 확인이 마지막 관문
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2012년 농협은행 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 정리되며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 71,540,000원은 시세표 최근 12개월 평균 143,666,666원의 49.8%라 숫자만 보면 상당한 할인 구간입니다.
다만 이 할인율을 곧바로 현재 시장가 대비 반값이라고 단정하면 안 됩니다. 확인된 최신 실거래는 2022.09이고, 단지는 16세대에 불과합니다. 따라서 이 물건은 권리 리스크보다 시세의 시간차와 환금성 검증이 핵심입니다. 현지에서 현재 거래 가능 가격과 점유관계만 확인된다면, 2회 유찰로 낮아진 가격이 실제 메리트로 연결될 수 있는 구조입니다.
