창원지방법원 2025타경10358. 창녕군 남지읍 마산리 997-5의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 지하 1층 전기실·기계실, 지상 1~3층 목욕장으로 이용되며 ‘목간사우나’라는 상호로 사용돼 왔습니다. 말소기준은 2016.02.19. 창녕농업협동조합 근저당권 1,092,000,000원이고, 이후 설정된 세움종합건설주식회사 근저당과 한국전력공사·남지농업협동조합·경남신용보증재단 가압류, 창녕군 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 최저가 902,189,000원을 단순히 감정가의 절반 수준이라는 이유만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았고, 물건 자체가 목욕장이라는 특수용도 시설입니다. 게다가 감정평가 기준 영업 중단 상태로 탐문됐고 단전 상태이며, 목욕탕 관련 설비의 실제 가동 여부도 확인이 필요합니다. 현재 가격의 매력도는 권리 할인보다 시설 재가동 비용·대체용도 가능성·재매각성을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10358 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 남지읍 마산리 997-5 · 남지중앙1길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 지하 전기실·기계실, 지상 1~3층 목욕장 |
| 소유자 | 이진욱 (단독소유) |
| 토지 | 대 490.8㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 1,841,202,890원 / 902,189,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 창녕농업협동조합 / 789,747,901원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 이 사건에서 별도 임차인 보증금이나 대항력 인수 문제는 확인되지 않습니다. 2016년 창녕농업협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 2018년 세움종합건설주식회사 근저당과 2025년 한국전력공사·남지농업협동조합·경남신용보증재단 가압류, 창녕군 압류는 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 할인으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 902,189,000원으로 감정가 1,841,202,890원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 3회 유찰 시 631,532,300원, 4회 유찰 시 442,072,610원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 결론낼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 902,189,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,421,890원 |
| 1. 근저당 · 창녕농업협동조합 | 1,092,000,000원 | 890,767,110원 |
| 2. 근저당 · 세움종합건설주식회사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국전력공사 | 15,942,280원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 남지농업협동조합 | 31,265,205원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 118,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 1,455,207,485원 중 890,767,110원이 배당되고, 미배당은 564,440,375원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 실제 잔여·배당은 당해세 등 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남지여중 북동측 인근으로 다가구주택, 주거나지, 근린생활시설 및 소규모 아파트가 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층·지상 3층이며, 지하는 전기실·기계실, 지상 1~3층은 목욕장입니다.
- 설비. 급배수·위생·천정형 냉난방·승강기·목욕탕 관련 설비가 설치돼 있으나, 영업 중단 및 단전 상태로 목욕탕 설비의 실제 가동 여부는 확인이 필요합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 1-1, 1-2 및 구축물 1-3이 포함됩니다.
- 토지. 면적 490.8㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 평지·세로장방·소로각지입니다. 공시지가는 342,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역에 포함되고 소로1류·소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 설비 가동 확인. 단전 상태이므로 목욕탕 보일러·기계·급배수·냉난방·승강기 등 주요 설비의 실제 작동 여부와 복구비를 확인해야 합니다.
- 영업 재개 가능성. ‘목간사우나’ 영업이 중단된 상태이므로 동일 용도 재가동 시 필요한 수선·정비 범위를 별도로 산정해야 합니다.
- 대체용도 검토. 1~3층이 목욕장으로 구성된 특수시설이므로 현재 구조를 다른 근린생활시설로 활용할 수 있는지 확인이 필요합니다.
- 제시외 포함 범위. 일괄매각에 포함된 제시외 건물 1-1, 1-2와 구축물 1-3의 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 숫자만으로 시세 할인이라고 판단하지 말고, 인근 유사 근린시설·토지 거래와 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 다음 회차 최저가 시나리오는 631,532,300원, 그다음은 442,072,610원입니다. 다만 가격 하락과 함께 채권 미배당도 확대됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리관계는 비교적 명확합니다. 2016년 창녕농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류는 매각으로 정리되며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 다른 데 있습니다. 이 물건은 목욕장이라는 특수용도 시설이고, 이미 2회 유찰됐으며 감정평가 기준 영업 중단·단전 상태입니다. 따라서 현재 최저가 902,189,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기보다는, 설비 복구비와 활용성·환금성을 확인한 뒤 실질 총투입액을 계산하는 것이 우선입니다. 권리는 합격, 가격과 시설은 보수적으로 검증. 이 물건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 ‘다시 쓸 수 있는 자산인가’입니다.
