🏷️ 감정가 대비 49% 🔁 2회 유찰 🧾 매수인 인수 0원 📐 토지 475.0㎡
창원지방법원 2025타경10379. 경상남도 밀양시 산외면 남기리 295-3 소재 부동산으로, 사건상 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태에는 기호 ①이 단독주택으로 기재되어 있습니다. 감정가는 391,356,400원이며 2회 유찰 후 현재 최저매각가는 191,764,000원입니다. 등기상 소유자는 최윤수이며, 말소기준은 2010.06.09. 설정된 양덕신용협동조합 근저당입니다.
권리관계만 보면 말소기준 이후의 압류·가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 권리 순위만 확인하고 끝낼 물건은 아닙니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 일부 건물의 멸실 추정, 인접 토지와의 지적경계 불분명 및 지적측량 필요 가능성이 함께 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10379 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 산외면 남기리 295-3 · 경상남도 밀양시 산외면 산외로 139-11 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호 ① 단독주택 · 기호 ①-1 멸실추정 |
| 건물 구조 | 기호 ① 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 대 · 475.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 최윤수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 391,356,400원 / 191,764,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 38,982,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2010년 근저당이 기준
말소기준권리는 2010.06.09. 양덕신용협동조합의 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 200,000,000원이고, 등기에는 2015.02.27. 216,000,000원, 2016.01.18. 240,000,000원으로 변경된 내역도 확인됩니다. 이후의 국세·지방세 압류, 주식회사 동명종합건축 가압류와 2025.06.19. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 191,764,000원으로 감정가 391,356,400원의 49% 수준입니다. 그러나 동일·유사 부동산의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 191,764,000원 | 188,279,304원 | 40,920,696원 |
| 3회 유찰 시 | 134,234,800원 | 131,555,513원 | 97,644,487원 |
| 4회 유찰 시 | 93,964,360원 | 91,873,002원 | 137,326,998원 |
유찰이 이어질수록 매각대금은 낮아지지만 채권자 미배당은 커집니다. 현재 회차에서는 총 채권액 229,200,000원 중 188,279,304원이 배당되고 40,920,696원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 제시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,764,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,484,696원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 양덕신용협동조합 | 200,000,000원 | 188,279,304원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 동명종합건축 | 29,200,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 주식회사 동명종합건축 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 3,484,696원을 제외한 188,279,304원이 근저당권자에게 배당되고 후순위 가압류 및 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 현황·토지 리스크 — 이 사건의 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물 1-1, 1-2, 2-1, 2-2가 포함되어 있습니다.
- 멸실 추정. 목록1의 화장실 3.24㎡는 멸실된 것으로 추정되어 평가에서 제외되었고, 감정평가 이용상태에서도 기호 ①-1은 멸실추정으로 기재되어 있습니다.
- 지적경계. 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명해 정확한 경계 확인을 위해 지적측량이 필요할 수 있으며, 측량 결과에 따라 이용상황과 점유현황이 달라질 수 있습니다.
- 조경수. 토지 지상 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가되었습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 및 임대차 여부를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 정문마을회관 남동측 인근으로 마을취락과 농경지가 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 기호 ②까지 차량 접근이 가능하고 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 475.0㎡, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 공시지가. 236,200원/㎡입니다.
- 건축물. 기호 ①은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층으로, 급배수·위생설비 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서에는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 현장을 대조해 실제 점유자를 확인하세요.
- 지적측량 검토. 인접 토지와 경계가 다소 불분명하므로 이용·점유 범위를 입찰 전 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 실제 존치 상태와 이용현황을 확인하세요.
- 멸실 부분 확인. 목록1 화장실 3.24㎡ 및 기호 ①-1의 멸실 추정 상태를 현장에서 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서·금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율과 별개로 주변 단독주택·토지 거래가격을 별도로 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현황은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2010년 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 입찰 판단의 난점은 다른 곳에 있습니다. 임대관계 미상, 일괄매각과 제시외 건물, 멸실 추정 부분, 그리고 지적경계 불분명이 동시에 존재합니다.
최저가는 191,764,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 이것만으로 시세 대비 저렴하다고 말할 수 없습니다. 등기는 비교적 정리되지만 현장·경계·점유를 확인해야 하는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 할인율 자체가 아니라, 실제 이용상태와 경계를 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.
