창원지방법원 2025타경10379. 밀양시 산외면 남기리 295-3 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 기호 ①이 단독주택입니다. 감정가는 391,356,400원, 현재 최저매각가는 191,764,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2010.06.09. 설정된 양덕신용협동조합 근저당권입니다. 이후 압류·가압류와 강제경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명해 정확한 경계 확인에는 지적측량이 필요할 수 있습니다. 또 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 일부 화장실 멸실 추정에 따른 평가 제외가 적혀 있습니다. 즉 등기상 인수 0원과 현장 리스크는 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10379 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 산외면 남기리 295-3 · 경상남도 밀양시 산외면 산외로 139-11 |
| 사건상 용도 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정 이용상태 | 기호 ① 단독주택 · 기호 ①-1 멸실추정 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 475.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 단독 |
| 소유자 | 최윤수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 391,356,400원 / 191,764,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 38,982,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2010.06.09. 설정된 양덕신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 200,000,000원이며, 2015.02.27. 명칭이 무학신용협동조합으로 변경됐고 2016.01.18.에는 채권최고액이 240,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 이후 국세·지방세 압류, 동명종합건축 가압류 및 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다.
② 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 191,764,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 이미 2회 유찰됐고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 134,234,800원, 4회 유찰 시 93,964,360원으로 계산돼 있습니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 191,764,000원 | 40,920,696원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 134,234,800원 | 97,644,487원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 93,964,360원 | 137,326,998원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 40,920,696원에서 97,644,487원, 137,326,998원으로 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인의 등기상 인수액은 모든 회차 0원입니다. 다만 이는 임대관계 미상 및 현장 점유 문제까지 없다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,764,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,484,696원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 양덕신용협동조합 | 200,000,000원 | 188,279,304원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 동명종합건축 | 29,200,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 강제경매 관련 채권 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 191,764,000원을 가정한 계산입니다. 집행비용 3,484,696원 차감 후 근저당권에 188,279,304원이 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·토지 리스크 — 경계와 멸실 부분 확인
- 이용상태. 감정평가상 기호 ①은 단독주택 상태이고, 기호 ①-1은 멸실 추정입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 1-1, 1-2, 2-1, 2-2가 포함됩니다.
- 멸실 추정. 목록1 화장실 3.24㎡는 멸실된 것으로 추정돼 평가에서 제외됐습니다.
- 조경수. 목록2 지상 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함해 평가됐습니다.
- 지적경계. 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명해 정확한 확인에는 지적측량이 필요할 수 있습니다.
- 측량 결과. 측량 결과에 따라 이용상황과 점유현황이 다소 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 정문마을회관 남동측 인근으로, 마을취락과 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 기호 ②까지 차량 접근이 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 475.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 평지, 사다리형, 세로한면(불)입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 공시지가. 236,200원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 전입·점유관계를 확인해야 합니다.
- 지적측량. 경계가 다소 불분명하다는 평가가 있으므로 실제 이용선과 지적경계를 대조해야 합니다.
- 멸실 부분. 기호 ①-1과 목록1 화장실 3.24㎡의 멸실 여부 및 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함된 제시외 건물 1-1, 1-2, 2-1, 2-2의 위치와 이용상태를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경내역. 최초 채권최고액 200,000,000원 이후 2016.01.18. 240,000,000원 변경기록이 있으므로 원등기 내용을 대조해야 합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세 여부가 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 391,356,400원 대비 최저가 191,764,000원이라는 할인폭과 별개로 현장·인근 거래가격을 별도 검증해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2010.06.09. 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제공된 계산에서도 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 현장 쪽에는 별도의 확인사항이 남아 있습니다. 임대관계 미상, 일부 건물 멸실 추정, 제시외 건물 일괄매각, 불분명한 지적경계가 그것입니다.
또한 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 이를 곧바로 ‘싼 가격’으로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건은 등기상 인수는 0원이지만 현장과 가격 검증이 핵심인 물건입니다.
