창원지방법원 2025타경10395. 밀양시 초동면 검암리 643의 주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 블럭조 기와지붕 단층 주택으로 이용 중이고, 토지는 664㎡의 대지입니다. 제시외 건물 1-1~1-5와 수목 1-6도 일괄매각에 포함됩니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 떨어진 물건이지만, 권리와 현황을 함께 보면 낙찰가 자체가 실질취득가를 뜻하지 않는 구조일 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
특히 실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 문제는 없습니다. 다만 주보경은 2017.01.12 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, ‘대항력 있음’으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 권민정은 2025.07.21 전입으로 말소기준일 이후입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10395 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 초동면 검암리 643 · 경상남도 밀양시 초동면 검암3길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 이용 · 블럭조 기와지붕 단층 |
| 소유자 | 한상수 |
| 토지 | 대 · 664㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 성장관리계획구역(주거용) |
| 감정가 / 최저가 | 200,579,900원 / 98,284,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 64,164,774원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입을 먼저 본다
현재 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.07.09 임의경매개시결정입니다. 과거 밀양중앙새마을금고 근저당권은 2017.01.11 설정된 뒤 한국자산관리공사로 이전됐고, 등기 자료에서는 종전 근저당권이 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 2023.05.11의 이전 경매개시결정도 2024.08.21 취하로 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 승계 가능성은 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주보경 | 2017.01.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 권민정 | 2025.07.21 | 미상 | 미상 | 말소기준 이후 | 미상 | 대항력 기준 없음 |
주보경은 전입 시점만 보면 선순위이지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 배당으로 얼마가 소진되고 얼마가 매수인에게 남는지 계산할 근거가 없습니다. 반대로 권민정은 경매개시결정 이후인 2025.07.21 전입으로, 제시된 기준에서는 대항력이 없는 임차인으로 분류됩니다.
③ 가격 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가 200,579,900원에서 현재 최저매각가는 98,284,000원으로 내려와 있습니다. 3회 유찰 시 68,798,800원, 4회 유찰 시 48,159,160원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없고, 무엇보다 주보경의 보증금이 미상이므로 98,284,000원만을 실질취득가로 놓고 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,284,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,169,112원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 96,114,888원 |
위 표는 제시된 배당 시뮬레이션 값입니다. 신청채권자 청구액 64,164,774원의 배당액은 각 시나리오에서 0원으로 표시돼 있고, 임차인 보증금도 확정돼 있지 않습니다. 따라서 이 표의 소유자 잔여액을 실제 최종 배당 결과로 해석해서는 안 되며, 특히 주보경 보증금의 배당·승계 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 밀양시 초동면 검암리 ‘검암동마을회관’ 북서측 인근의 농촌취락지대로, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 건물은 주택으로 이용 중이며, 블럭조 기와지붕 단층 구조입니다. 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 664㎡ 대지, 평지·사다리형, 세로각지(가)입니다. 공시지가는 104,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거용)이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 해당합니다.
- 환금성. 농촌취락지의 단독 주택 이용 물건이고 토지 일부의 타인 점유·현황 도로 문제가 있어, 환금성 판단에서는 가격뿐 아니라 경계와 실제 사용범위를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주보경 보증금 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 원본에서 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 낙찰가를 실질취득가로 보지 말 것. 현재 최저가 98,284,000원은 선순위 가능 임차보증금이 확인되지 않은 상태의 숫자입니다.
- 토지 측량 검토. 일부 타인 점유 및 현황 도로의 정확한 면적과 경계를 파악하려면 측량이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 1-1~1-5와 수목 1-6의 위치·상태·사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 2명이 확인되는 만큼 각 점유 범위와 인도 가능성을 입찰 전에 점검해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 시뮬레이션에는 신청채권 배당과 임차보증금이 반영되지 않은 형태이므로 실제 배당순위와 채권액을 원본 기준으로 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 인수액과 경계가 먼저다
이 물건의 표면상 매력은 분명합니다. 감정가 200,579,900원이 2회 유찰돼 98,284,000원까지 내려왔습니다. 그러나 주보경의 2017.01.12 전입은 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 그래서 현재 단계에서는 매수인이 떠안을 금액을 확정할 수 없고, 실질취득가도 계산할 수 없습니다.
여기에 토지 일부 타인 점유와 현황 도로, 측량 필요성까지 겹칩니다. 농촌취락지의 주택·토지라는 용도 특성까지 고려하면, 낮아진 최저가 하나만으로 가격 메리트를 평가하기에는 불확실성이 큽니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 받느냐”가 아니라 “선순위 가능 임차보증금이 얼마인지, 실제 사용할 수 있는 토지가 어디까지인지”를 먼저 확정하는 것입니다.
