창원지방법원 2025타경30983. 사천시 곤양면 환덕리 일대의 토지와 동식물관련시설, 사무실 및 숙소가 묶여 있는 일괄매각 물건입니다. 감정가 2,368,251,080원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 1,160,443,000원입니다. 등기상 핵심은 2023.08.10 설정된 사천농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 최초 1,144,000,000원이었고 2024.03.12 변경등기로 1,950,000,000원이 됐으며, 2025.11.18 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
말소기준 이후의 사천농업협동조합 추가 근저당, 다수 가압류·압류, 강제경매 및 임의경매 개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 후순위 채권이 아니라 말소기준보다 앞선 점유자 김영생의 보증금과 점유관계입니다. 전입일은 2021.02.15지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 단순히 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30983 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 곤양면 환덕리 1148-1 |
| 등기 부동산 | 경상남도 사천시 곤양면 환덕리 1148-11, 1148-6, 1148-10 주1동 · 경상남도 사천시 곤양면 서삼로 391-64 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(13-1),(14)∼(23) 동식물관련시설 · 기호(13-2) 사무실 및 숙소 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사사천그린팜 |
| 감정가 / 최저가 | 2,368,251,080원 / 1,160,443,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 30,980,114원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선행 점유는 별도 확인
② 임차·점유 관계 — 실제 임차인 3명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영생 | 2021.02.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김태욱 | 2024.07.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이한성 | 2025.04.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위나 승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 점유·임차 조사대상은 3명입니다. 김태욱과 이한성은 전입일이 말소기준 이후라 등기상 말소기준과의 선후관계에서는 후순위입니다. 반면 김영생은 선행 전입이므로 보증금 액수에 따라 낙찰자의 실질 부담이 달라질 수 있습니다.
③ 매각조건 — 농지증명과 매각 제외 설비가 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물 가운데 감정서상 ‘ㄱ, ㄴ, ㅁ’은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 감정서상 ‘ㄷ(관정), ㄹ(수변전설비)’은 김영생이 소유권을 주장해 매각에서 제외됐으며 향후 권리관계 다툼 가능성이 있습니다.
- 농지 관련 증명. 목록 1, 3, 4, 5는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 도로구역. 목록 24 토지는 일부 도로구역이고 현황도 도로입니다.
- 건물 포함 평가. 목록 13-2 건물의 차양 등은 건물에 포함해 평가됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,160,443,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,004,430원 |
| 을구 3번 근저당권 · 사천농업협동조합 | 1,144,000,000원 | 1,144,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 사천농업협동조합 | 390,000,000원 | 2,438,570원 |
| 갑구 10번 가압류 · 정현국 | 4,306,451원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 대천산업 주식회사 | 19,363,093원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 민아트발전주식회사 | 55,868,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 대광골재 주식회사 | 23,100,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 황감익 | 19,140,000원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 정대홍 | 3,187,800원 | 0원 |
| 갑구 17번 경매개시결정 · 정현국 | 30,980,114원 | 0원 |
| 갑구 18번 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 30,980,114원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 1,720,925,572원, 예상배당은 1,146,438,570원, 미배당은 574,487,002원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선행 전입 점유자의 실제 보증금도 확정되지 않았으므로 최종 인수관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 사천시 곤양면 환덕리 본촌마을 북측 근거리에 위치하며 부근에 농경지, 태양광발전소, 임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 관내 교통편과 도로 사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호(13-1),(14)∼(23)은 동식물관련시설, 기호(13-2)는 사무실 및 숙소입니다.
- 토지 규제. 생산관리지역·농림지역이 포함되고 가축사육제한구역이 적용되는 필지가 있습니다. 목록 24 일부는 고속국도제10호선남해선 도로구역입니다.
- 공부와 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비 상태. 제시외 수변전설비는 주요설비가 해체·제거된 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김영생 임대차 원본 확인. 2021.02.15 전입의 보증금·확정일자·실제 점유부분·계약관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 선행 점유자의 보증금과 배당 가능액이 확인되기 전에는 현재 최저가 1,160,443,000원을 실질취득액으로 확정해서는 안 됩니다.
- 농지취득자격증명 대응. 목록 1, 3, 4, 5에 필요한 증명서류를 입찰 전 확보할 수 있는지 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 매각 제외 설비 확인. ‘ㄷ(관정), ㄹ(수변전설비)’의 위치·이용 필요성·소유권 주장 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 매각 포함 제시외 건물 ‘ㄱ, ㄴ, ㅁ’과 제외 물건을 감정도면·현황과 맞춰 확인해야 합니다.
- 특수 용도 활용성 검토. 동식물관련시설과 사무실·숙소의 현재 상태, 가축사육제한구역 등 규제와 실제 활용 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 확인할 것이 많다”
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 1,160,443,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 할인율만 크게 보이는 전형적인 단순 저가매수형이 아닙니다. 2021.02.15 전입한 김영생의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태이고, 매각 제외 설비에 대한 소유권 주장과 농지 관련 증명 미제출 시 보증금 몰수 조건까지 존재합니다.
등기상 후순위 권리는 대부분 소멸하지만 실제 취득비용과 활용 가능성을 결정하는 요소가 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 “49%까지 떨어졌으니 싸다”가 아니라, “선행 점유의 보증금·농지증명·제외 설비를 먼저 확정한 뒤 실질취득액을 계산한다”가 맞습니다.
