창원지방법원 2025타경30988. 진주시 칠암동 ‘순화스타씨티’ 2층 203호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태도 아파트이며, 전용면적 비교 대상은 84.7215㎡입니다. 소유자는 순화주택건설주식회사이고, 등기상 소유권은 2007.07.13 보존됐습니다.
권리의 중심은 두 개입니다. 먼저 2016.02.03 김명숙 명의 전세권 140,000,000원이 있고, 뒤이어 2021.09.27 주택도시보증공사 가압류 1,457,888,596원가 등기됐습니다. 데이터상 말소기준권리는 이 가압류로 산정돼 있습니다. 따라서 전세권은 시간상 말소기준보다 선순위지만, 전세권자 김명숙이 2025.07.08 직접 임의경매를 신청했고 배당 시뮬레이션에서도 신청채권 140,000,000원을 배당받는 구조로 계산돼 있습니다. 그 결과 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30988 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 칠암동 291 순화스타씨티 2층203호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교대상 전용 84.7215㎡ |
| 소유자 | 순화주택건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 130,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김명숙 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권의 배당 구조가 핵심
2007년 진주상호저축은행 근저당 182,000,000원은 2008.05.21 이미 말소됐고, 2015년 이종언 전세권 130,000,000원도 2016.02.03 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 같은 날 설정된 김명숙 전세권 140,000,000원입니다. 이 권리는 2021년 주택도시보증공사 가압류보다 앞서지만, 전세권자 김명숙이 경매 신청채권자이며 배당표에서 전세금 채권으로 배당되는 구조입니다. 현재 최저가 130,900,000원 가정에서는 집행비용 2,632,600원을 뺀 128,267,400원이 김명숙에게 배당되고, 전세금 전액에는 못 미칩니다. 다만 제공된 배당 계산의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주우열 | 2층 203호 · 주거 | 2025.06.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 주우열의 전입일은 2025.06.27로, 말소기준권리인 2021.09.27 가압류보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 별도로 있는 구조도 아니므로 중복 보증금 합산 문제는 없습니다.
③ 시세 비교 — 70.5%지만 거래 시점은 오래됐다
순화스타씨티는 27세대, 2007.07.04 사용승인된 단지입니다. 동일면적 매칭 거래는 3건이며, 제공된 최근 거래 평균은 185,666,666원, 최신 거래는 2023.09의 180,000,000원입니다. 현재 최저가 130,900,000원은 최근 거래 평균의 70.5%이고, 최신 거래 180,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 84.72㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2023.02 | 84.72㎡ | 7 | 187,000,000원 |
| 2023.02 | 84.55㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 185,666,666원 |
수치만 놓고 보면 최저가가 과거 거래대보다 상당히 낮아졌습니다. 그러나 표본이 3건뿐이고 가장 최신 거래도 2023.09이므로, 이 70.5%를 곧바로 현재 시점의 확정 할인율로 보기는 어렵습니다. 특히 27세대 소규모 단지는 거래 빈도가 낮아 개별 호수 상태에 따른 가격 차이가 크게 작용할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,632,600원 |
| 2. 전세권 · 김명숙 | 140,000,000원 | 128,267,400원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,457,888,596원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 1,597,888,596원, 예상 채권자 배당액은 128,267,400원, 미배당액은 1,469,621,196원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 커져도 인수 계산은 0원
| 회차 | 매각가 | 김명숙 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 130,900,000원 | 128,267,400원 | 1,469,621,196원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 91,630,000원 | 89,580,660원 | 1,508,307,936원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 64,140,999원 | 62,586,461원 | 1,535,302,135원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 칠암동 소재 천전초등학교 서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층 건물이며 도시가스 난방·위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부지 남측 및 동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 소로2류에 접하고, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,396.0㎡, 공시지가 1,664,000원/㎡이며 평지·가로장방·소로각지 조건입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 27세대의 소규모 단지이고 확인된 동일면적 거래가 3건뿐이어서 거래량 측면에서는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원문 대조. 김명숙 전세권 140,000,000원은 말소기준보다 앞서지만 신청채권자 배당 구조로 인수 0원이 계산돼 있습니다. 매각물건명세서에서 소멸 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 주우열은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 최우선변제 가능 금액이 실제 배당에 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 시세 최신성 확인. 비교 거래는 2023.02~2023.09의 3건입니다. 현재 시점의 매물 호가와 실제 매수 가능 가격을 추가 확인해야 70.5% 할인율의 의미를 판단할 수 있습니다.
- 소규모 단지 환금성. 27세대 규모이므로 동일면적 실거래 빈도와 매수층을 점검해야 합니다.
- 관리비·점유 인도. 현 점유자의 실제 점유 상태, 관리비 체납 여부 및 인도 절차 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 분명하지만, 전세권 처리 확인이 먼저”
현재 최저가 130,900,000원은 제공된 최근 거래 평균 185,666,666원의 70.5%이고, 최신 확인 거래 180,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격 숫자만 보면 할인 폭은 분명합니다. 더 중요한 것은 권리 구조입니다. 김명숙의 140,000,000원 전세권은 말소기준 가압류보다 앞서지만 본인이 이 경매를 신청했고, 예상배당에서도 전세권 채권으로 배당되며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 주우열 임차인은 후순위 전입으로 대항력이 없습니다.
결론적으로 이 물건은 “선순위 전세권의 경매신청·배당에 따른 소멸을 원문에서 확인하는 것이 1순위”입니다. 그 확인이 끝나 인수 0원이 확정된다면, 실질취득액 130,900,000원과 과거 동일면적 거래대 사이에는 가격 차이가 있습니다. 다만 거래 표본이 3건이고 최신 거래가 2023.09이라는 점, 27세대 소규모 단지라는 점을 감안해 가격 메리트는 현재 현장 시세로 한 번 더 검증하는 편이 안전합니다.
