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판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

D 매력지수25

부동산임의경매

2025타경31067 · 진주지원 · 아파트
철근콘크리트구조 75.6705㎡
낙찰가 신건 낙찰
452,400,000원 4억 5,240만 감정가 433,000,000원
감정가의 104% 2026-07-06 낙찰
최저매각가 433,000,000원 최저가 대비 +4%
낙찰일
07-06 낙찰 완료
진주지원 신건 낙찰
입찰 보증금
4,330만원
최저가의 10% · 43,300,000원
실거래 대비
▼ 3.3% 시세 이하
같은 평형 직전 3건 평균 4.68억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
0 회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수권리 있음. 선순위 근저당 2건 3.72억이 매수인에게 승계될 수 있어 실질취득비용은 약 8.05억 수준으로 시세를 크게 초과합니다.
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법원경매 권리분석 · 아파트

깨끗한 소멸권리 뒤에 숨은 3.72억 인수 부담 — 진주 더퀸즈웰가 602호

창원지방법원 2025타경31067 · 경상남도 진주시 평거동 1130 더퀸즈웰가 111동 6층 602호
감정가 433,000,000원 · 최저매각가 433,000,000원(신건) · 매각기일 2026.07.06 · 인수 근저당 존재
25점
매력지수 D등급 · 선순위 근저당 인수로 실질취득가가 시세를 크게 초과하는 고위험 물건
말소기준 이전 근저당 2건 372,000,000원을 매수인이 인수해야 하며 낙찰가 포함 실질취득 약 805,000,000원으로 최근 실거래 평균 448,166,666원을 크게 초과해 D등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 겉으로는 압류·경매개시결정 등 후순위 권리가 소멸하는 구조지만, 핵심은 말소기준권리 이전 근저당 2건을 매수인이 인수한다는 점입니다. 낙찰가 4.33억에 인수 부담 약 3.72억이 더해져 실질취득가는 약 8.05억으로 올라갑니다. 최근 실거래 평균 4.48억과 비교하면 가격 메리트가 없습니다.
감정가 / 최저가
433,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득 예상
805,000,000원
낙찰가+인수 372,000,000원
실거래 평균
448,166,666원
동일평형 최근 12건
매수인 인수
372,000,000원
선순위 근저당 2건

창원지방법원 2025타경31067. 진주시 평거동 더퀸즈웰가 111동 602호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 후순위 권리가 아니라 말소기준권리 이전의 근저당입니다. 을구 1번 농협은행 근저당 96,000,000원과 을구 3번 새고성농업협동조합 근저당 276,000,000원은 경매로 소멸되지 않고 매수인이 인수하는 구조입니다. 반면 2021년 이후 설정된 을구 5번 근저당, 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호창원지방법원 2025타경31067
소재지경상남도 진주시 평거동 1130 더퀸즈웰가 111동 6층 602호
물건종류 / 이용아파트 · 아파트로 이용 중
소유자김정음
감정가 / 최저가433,000,000원 / 433,000,000원
신청채권267,174,045원
매각기일2026.07.06

① 권리 흐름 — 인수권리가 핵심

⛔ 매수인 인수 대상 을구 1번 농협은행 근저당 96,000,000원, 을구 3번 새고성농업협동조합 근저당 276,000,000원은 말소기준권리 이전 설정으로 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰자가 부담하는 실질취득비용은 낙찰가 433,000,000원에 인수액 372,000,000원을 더한 805,000,000원 수준으로 봐야 합니다.

② 시세 비교 — 낙찰가가 아니라 실질취득가 비교

더퀸즈웰가 동일 평형 최근 실거래 12건 평균은 448,166,666원입니다. 그러나 이 물건은 선순위 근저당 인수 때문에 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 실질취득가 약 805,000,000원 기준으로 비교해야 하며, 시세 대비 부담이 매우 큽니다.

거래월전용층거래가
2026.0675.67㎡9470,000,000원
2026.0675.5㎡10480,000,000원
2026.0575.5㎡4460,000,000원
2026.0375.67㎡5467,000,000원
평균—12건448,166,666원
배당 분배 (매각가 4.33억)
실거래 vs 실질취득
실질취득가는 낙찰가가 아닌 인수 근저당 포함 금액으로 비교해야 합니다.

③ 예상배당표

배당 항목채권액예상배당
집행비용-6,730,000원
을구 1번 근저당 · 농협은행96,000,000원96,000,000원
을구 3번 근저당 · 새고성농업협동조합276,000,000원276,000,000원
을구 5번 근저당 · 새고성농업협동조합304,000,000원54,270,000원
잔여-0원
⚠️ 세금 압류 확인 필요 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위가 변동될 수 있습니다. 후순위 채권 미배당 가능성이 있습니다.

④ 입찰 판단

  • 실질취득 기준 판단. 최저가 4.33억만 보면 안 됩니다. 선순위 근저당 인수 3.72억을 합산해야 합니다.
  • 가격 메리트 없음. 실질취득 약 8.05억은 최근 실거래 평균 4.48억을 크게 초과합니다.
  • 임차인 없음. 임차인 인수 문제는 확인되지 않지만 근저당 인수 부담이 핵심입니다.
  • 원본 확인. 입찰 전 등기부상 선순위 근저당 존속 여부와 채무 관계를 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 취득원가를 봐야 한다”

이 사건은 후순위 권리가 깔끔하게 정리되는 일반 경매와 다릅니다. 말소기준 이전 근저당 2건이 남아 있기 때문에 낙찰자가 부담하는 실제 비용은 4.33억이 아니라 약 8.05억입니다. 시세 4.48억 수준의 아파트를 두 배 가까운 비용 구조로 취득하는 셈입니다. 권리 소멸은 있지만 인수 부담 때문에 가격 판단은 탈락입니다.

본 리포트는 등기부·매각자료·감정평가·실거래 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.

위치 / 로드뷰

경상남도 진주시 평거동 1130 더퀸즈웰가 111동 6층602호

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