창원지방법원 2025타경21053. 학동해수욕장 북측 인근의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 공부상 건물 용도는 다가구주택이지만 현재는 펜션 및 일부 근린생활시설로 이용 중이며, 제시외 건물과 발코니·다락방·계단실 등도 평가에 포함됐습니다. 감정가 844,306,540원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 202,719,000원입니다.

등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2021년 1월 15일 설정된 신한은행 근저당권 360,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 거제시 압류, 이길정 근저당권 65,000,000원, 조성호의 강제경매개시결정과 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 가격이 크게 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건은 표준화된 주거용 아파트가 아니라 펜션·근린생활시설과 여러 토지가 결합된 운영형 부동산이므로, 현장 수익성과 이용 적법성 확인이 선행돼야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2021년 1월 15일 접수된 신한은행 근저당권 360,000,000원입니다. 신한은행 근저당은 학동리 267-5, 267-7 및 267-2의 박민규 지분을 공동담보로 잡고 있습니다. 이후 등기된 거제시 압류, 조성호의 강제경매개시결정, 이길정 근저당권, 신한은행 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 점유자 분석 — 2명 모두 대항력 없음

실제 조사된 점유자는 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2021년 1월 15일보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.

③ 최저가 구조 — 낮아진 가격만으로 저평가 판단 금지

현재 최저매각가는 202,719,000원으로 4회 유찰된 회차입니다. 그러나 동일 물건의 최신 실거래나 펜션 영업수익 비교 없이 감정가 대비 하락폭만 보고 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 현황 이용은 펜션 및 일부 근린생활시설이고, 여러 토지와 제시외 건물이 결합돼 있어 일반 주거용 부동산과 동일한 방식으로 가격을 비교하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 202,719,000원 가정)

채권자 청구 합계 456,868,272원 중 예상배당은 199,080,934원이며, 미배당액은 257,787,338원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 물건 특수조건 — 일괄매각·농지·지분매각

• 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며, 감정서상 제시외 건물 ㄱ·ㄴ도 포함됩니다.
• 건물 평가 범위. 연면적에 산입되지 않는 발코니, 다락방, 계단실 등도 건물에 포함해 평가됐습니다.
• 현황 이용. 공부상 다가구주택이나 현재는 펜션 및 일부 근린생활시설로 이용 중입니다.
• 목록 3. 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
• 목록 3 현황 차이. 공부상 지목 전이지만 현재는 주차장 등으로 이용 중이며 원상회복 명령 가능성을 관할 관청에 확인해야 합니다.
• 목록 4. 지분매각이며 공부상 지목은 도로, 현황은 주차장 등입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 학동해수욕장 북측 인근에 위치하며, 주변은 펜션·숙박업소·상가가 혼재하는 해안상가지대입니다.
• 교통. 토지까지 차량 출입이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 및 일부 경량철골조 4층 건물로 급배수·위생·전기·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역·보전관리지역·자연취락지구가 포함되며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
• 환금성. 표준화된 공동주택이 아닌 펜션·근린생활시설과 복수 토지가 결합된 물건으로, 매수층과 운영 목적이 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명. 발급 가능 여부와 제출 시기를 입찰 전에 관할 관청에 확인하세요. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
• 원상회복 가능성. 목록 3의 전을 주차장 등으로 이용 중인 상태에 대해 원상회복 명령 가능성을 확인하세요.
• 지분매각 범위. 목록 4의 정확한 지분과 이용관계, 통행·주차 사용 상태를 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
• 점유자 2명. 박현진·이양매의 실제 점유 부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 명도 계획을 확인하세요.
• 공부와 현황 차이. 다가구주택으로 등재된 건물이 펜션 및 일부 근린생활시설로 이용되는 상태를 확인하세요.
• 매각 범위. 제시외 건물과 발코니·다락방·계단실의 현황, 경계 및 사용 상태를 감정서와 대조하세요.
• 공동담보. 신한은행 근저당의 공동담보 토지와 이번 매각 대상의 범위를 등기부 및 매각목록에서 확인하세요.
• 배당 변동. 당해세와 최우선변제 가능성이 예상배당표에 반영되지 않았으므로 원본 배당관계를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 쉬운 입찰은 다르다”

이 사건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 정리되고, 조사된 점유자 2명도 대항력이 없어 매수인 인수액이 0원인 물건입니다. 그러나 권리가 소멸한다는 사실과 입찰이 안전하다는 판단은 별개입니다.

현재 최저가는 202,719,000원까지 낮아졌지만, 4회 유찰과 펜션·근린생활시설이라는 용도, 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 불반환, 전의 주차장 이용과 원상회복 가능성, 도로 지분매각, 공부와 현황의 차이, 보증금이 확인되지 않은 점유자 2명이 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원이지만 절차와 현장조사의 난도는 높은 유형입니다. 시세보다 싸다는 전제보다 농지취득자격증명 발급 가능성과 실제 영업·점유·토지 이용관계를 먼저 확정해야 합니다.