창원지방법원 2025타경31120. 진주시 평거동 하영그린맨션 비동 5층 505호 아파트입니다. 감정 이용상태도 아파트이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물의 5층에 위치합니다. 현재 소유자는 이동원·이수옥·이양원·이현주 4명이며 각 지분은 4분의 1입니다. 2025년 1월 18일 상속을 원인으로 2025년 8월 11일 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
권리의 중심은 2017년 6월 22일 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 298,000,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다. 해당 근저당은 경매로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 2025년 8월 13일 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 임차인 조사 내역이 없어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31120 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 평거동 742 하영그린맨션 비동 5층505호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 77.64㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 5층 505호 |
| 소유자 | 이동원·이수옥·이양원·이현주 (각 4분의 1 지분) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 52,920,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 86,720,049원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사 근저당
2000년 국민은행 근저당은 2013년 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2017년 6월 22일 접수된 한국주택금융공사 근저당권으로, 채권최고액은 298,000,000원입니다. 같은 날 바로 뒤이어 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정, 압류·가압류·가처분 및 임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 금지사항등기가 존재합니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 확인된 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 부담은 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 47.8%
하영그린맨션은 198세대, 사용승인일은 1992년 7월 16일입니다. 최근 실거래 표본은 12건이며 전용 77.64㎡와 82.65㎡ 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 110,666,666원, 최신 거래는 2026년 8월 158,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 82.65㎡ | 13 | 158,000,000원 |
| 2026.07 | 82.65㎡ | 3 | 93,000,000원 |
| 2026.06 | 82.65㎡ | 13 | 92,000,000원 |
| 2026.06 | 82.65㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 2026.06 | 82.65㎡ | 1 | 78,000,000원 |
| 2026.05 | 82.65㎡ | 17 | 104,000,000원 |
| 2026.04 | 82.65㎡ | 5 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 82.65㎡ | 14 | 114,000,000원 |
| 2026.02 | 82.65㎡ | 17 | 155,000,000원 |
| 2026.02 | 82.65㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2026.02 | 82.65㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 2026.01 | 77.64㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 110,666,666원 |
실거래는 55,000,000원~158,000,000원으로 편차가 큽니다. 그럼에도 현재 최저매각가 52,920,000원은 최근 12개월 평균 110,666,666원의 47.8% 수준이고, 표본 최저 거래가인 55,000,000원보다도 낮습니다. 인수액이 0원이므로 이 사건에서는 최저가와 권리상 실질취득액이 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,352,560원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 298,000,000원 | 51,567,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준으로는 한국주택금융공사에 51,567,440원이 배당되고 246,432,560원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 52,920,000원 | 51,567,440원 | 246,432,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 37,044,000원 | 35,977,208원 | 262,022,792원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 25,930,800원 | 25,064,046원 | 272,935,954원 | 0원 |
한국주택금융공사의 채권최고액이 매각대금보다 훨씬 크기 때문에 유찰이 이어질수록 채권자 미배당액은 증가합니다. 그러나 이 사건에서 확인된 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 신청채권 86,720,049원 역시 현재 회차 예상배당 51,567,440원으로는 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주평거동우체국 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·주택·주상용 부동산 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 왕복 2차선 포장도로, 서측·남측 노폭 6~7미터 내외 포장도로, 북동측 노폭 4미터 내외 포장도로가 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연경관지구·평거2주택 지구단위계획구역이며, 공시지가는 744,500원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 공부 차이. 제시목록상 소유자는 이수옥 외 3명이나 집합건축물대장상 김용순으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 198세대 단지이고 최근 실거래 12건이 확인되지만 거래가격 범위가 55,000,000원~158,000,000원으로 넓습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 금지사항등기. 2017.06.22 한국주택금융공사 근저당과 함께 설정된 금지사항등기의 매각 후 정리 여부를 최신 원본에서 확인하세요.
- 점유관계. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장과 현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
- 가격 편차. 최근 거래가 55,000,000원~158,000,000원으로 크게 벌어져 있으므로 평균가만으로 응찰 상한을 정하지 않는 것이 좋습니다.
- 면적 비교. 실거래 표본에는 77.64㎡와 82.65㎡가 함께 포함돼 있으므로 해당 505호와 직접 비교 가능한 거래를 별도로 대조하세요.
- 소유권 현황. 현재 소유권은 이동원·이수옥·이양원·이현주가 각 4분의 1 지분을 공유하고 있습니다.
- 관리비·세금. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 관리비 체납도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 강한 할인 구간”
이 사건의 강점은 분명합니다. 임차인 조사 내역이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 현재 최저가는 52,920,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 110,666,666원의 47.8%입니다. 2회 유찰로 가격 메리트가 크게 생긴 상태입니다.
다만 거래가격 자체가 55,000,000원~158,000,000원으로 매우 넓게 분포하고, 2017년 한국주택금융공사 근저당과 함께 금지사항등기가 존재합니다. 따라서 인수 0원이라는 권리구조는 긍정적이되, 금지사항등기와 실제 점유를 원본으로 마지막 확인한 뒤 가격을 판단하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
