광주지방법원 2025타경544. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 303동 13층1307호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 동일 단지 비교면적은 59.79㎡입니다. 현재 소유자는 유한회사씨엔케이로, 2012.10.31. 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 무안새마을금고의 채권최고액 24,700,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현황조사·문건접수·매각물건명세서에는 강해숙이 확인됩니다. 전입일은 2023.01.16.으로 말소기준일 2012.10.31.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.11.28. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위 자체는 확정할 수 없습니다. 그래도 대항력이 없으므로 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경544 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-18 근화희망타운아파트 303동 13층1307호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 13층 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 56,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 12,725,880원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 미납관리비 | 약 200,000원 (25년 12월 기준) |
① 권리 흐름 — 2012년 근저당 이후는 매각으로 정리
과거 2000년 한국주택은행 근저당과 2004년 국민은행 근저당, 2009년 가처분 및 2012년의 종전 임의경매개시결정은 2012.10.31. 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현 소유권 취득과 함께 새로 설정된 무안새마을금고 근저당이 이번 사건의 말소기준이며, 2025.11.17. 접수된 현재 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강해숙 | 2023.01.16 | 미상 | 미상 | 2025.11.28 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 27.3% 낮은 현재 최저가
근화희망타운3차 동일면적 59.79㎡ 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 76,625,000원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래 5건 평균은 78,000,000원, 최신 거래는 2025.11. 83,500,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 3.1% 높은 흐름으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 59.79㎡ | 15 | 83,500,000원 |
| 2025.09 | 59.79㎡ | 7 | 79,000,000원 |
| 2025.09 | 59.79㎡ | 14 | 74,500,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 2 | 72,000,000원 |
| 2025.02 | 59.79㎡ | 4 | 81,000,000원 |
| 2024.11 | 59.79㎡ | 10 | 63,000,000원 |
| 2024.11 | 59.79㎡ | 8 | 77,000,000원 |
| 2024.11 | 59.79㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2024.08 | 59.79㎡ | 11 | 84,000,000원 |
| 2024.08 | 59.79㎡ | 11 | 78,500,000원 |
| 2024.08 | 59.79㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2024.07 | 59.79㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.79㎡ | 5건 | 78,000,000원 |
현재 최저가 56,700,000원은 최근 12개월 평균 78,000,000원의 72.7%입니다. 전체 실거래 평균 76,625,000원 대비로도 74.0% 수준입니다. 최신 거래 83,500,000원보다도 낮고 최근 추세가 +3.1%이므로, 제공된 실거래 데이터만 기준으로 보면 1회 유찰 가격에는 가격 차이가 분명히 생긴 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,420,600원 |
| 2. 근저당권 · 무안새마을금고 | 24,700,000원 | 24,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,579,400원 |
현재 회차 56,700,000원 가정에서는 무안새마을금고 채권최고액 24,700,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 30,579,400원으로 계산됩니다. 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 56,700,000원 | 24,700,000원 | 30,579,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 39,690,000원 | 24,700,000원 | 13,875,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 27,783,000원 | 24,700,000원 | 2,182,906원 | 0원 |
제공된 시나리오에서는 3회 유찰 시까지도 무안새마을금고의 24,700,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 선순위 요소에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·상가 등이 있는 기존주택지대로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 13층. 위생·난방·소방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 단지. 근화희망타운3차 464세대, 사용승인일 2000.07.12. 동일면적 59.79㎡ 거래가 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·제1종일반주거지역, 공시지가 207,000원/㎡. 토지는 평지·부정형이며 아파트 부지로 이용중입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이 및 기타 참고사항은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 강해숙은 대항력 없음으로 분석되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 최신 매각물건명세서를 대조하세요.
- 관리비. 미납관리비 약 200,000원(25년 12월 기준)이 기재돼 있으므로 현재 체납액과 공용부분 부담 범위를 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 56,700,000원은 최근 12개월 평균 78,000,000원의 72.7%, 최신 거래 83,500,000원보다 낮습니다.
- 시장 흐름. 최근 거래는 과거 거래 대비 +3.1%로 집계돼 하락 추세 데이터는 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 최신 상태로 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격 차이는 생겼고, 남은 변수는 임차 세부내역
이 물건은 2012.10.31. 무안새마을금고 근저당이 말소기준이고, 2023.01.16. 전입한 강해숙은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 제공된 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 감정가 81,000,000원에서 1회 유찰돼 56,700,000원까지 내려와, 최근 12개월 평균 78,000,000원의 72.7% 수준입니다. 최신 거래 83,500,000원과 비교해도 낮고 최근 시세 추세는 +3.1%입니다.
따라서 제공 데이터만 놓고 보면 권리상 승계 부담 없이 시세와 최저가 사이에 가격 차이가 생긴 물건으로 볼 수 있습니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 미납관리비 약 200,000원이 기재돼 있으므로, 최종 입찰 판단은 이 두 항목을 최신 원본에서 확인한 뒤 하는 것이 핵심입니다.
