광주지방법원 2025타경566. 목포시 옥암동 골드클래스 아파트 103동 1503호로, 전용 84.71㎡대 아파트입니다. 소유자는 김태완이며 2018년 거래가액 295,000,000원으로 취득했습니다. 말소기준권리는 2009년 설정된 광주은행 근저당권이며 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 떠안을 권리는 확인되지 않습니다.
다만 권리 안전성과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 현재 회차는 신건으로 감정가 그대로 입찰해야 하며, 동일 단지·동일 평형 실거래 평균과 비교하면 신건 가격이 높은 편입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경566 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 옥암동 1338 목포옥암골드클래스아파트 103동 15층1503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 골드클래스 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김태완 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 278,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사 신한은행 관련 임의경매 · 169,609,831원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
현황조사상 김한나라 점유자가 확인되지만 전입신고가 말소기준권리 이후인 2018.01.09로 확인되어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으며, 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다. 매수인이 부담하는 인수금액은 없습니다.
② 시세 비교 — 신건은 비싸다
골드클래스 동일 평형(84.71㎡·84.96㎡) 최근 거래 12건 기준 평균은 256,916,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.96㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 84.71㎡ | 9 | 267,000,000원 |
| 2026.03 | 84.71㎡ | 14 | 280,000,000원 |
| 2026.02 | 84.71㎡ | 14 | 295,000,000원 |
| 2026.02 | 84.71㎡ | 7 | 267,000,000원 |
| 2025.12 | 84.71㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 평균 | - | 12건 | 256,916,666원 |
실거래 범위는 232,000,000원~295,000,000원이며 평균은 256,916,666원입니다. 현재 최저가 278,000,000원은 평균 대비 108.2%로 신건에서 가격 우위를 기대하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,692,000원 |
| 광주은행 근저당(을구 1번) | 141,120,000원 | 141,120,000원 |
| 광주은행 근저당(을구 3번) | 141,120,000원 | 132,188,000원 |
| 잔여 | - | 0원 |
채권 총액 대비 매각대금이 부족해 후순위 권리는 미배당이 발생합니다. 그러나 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 없습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 목포시 옥암동 영산초등학교 남측 인근 아파트단지입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 규모. 골드클래스 462세대, 2009년 준공 아파트입니다.
- 환금성. 동일 평형 거래가 지속되고 있으나 거래가격 편차가 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 확인. 최저가는 시세 평균보다 높으므로 신건 입찰 전 가격 상한 설정이 필요합니다.
- 점유 확인. 김한나라 점유 관련 보증금·임대차 관계는 추가 확인이 필요합니다.
- 배당 확인. 후순위 권리 미배당 구조이나 매수인 부담으로 전환되지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 조정 필요”
이 물건은 권리관계만 보면 인수 부담이 없는 안전형 아파트입니다. 하지만 경매의 장점은 권리 안전성뿐 아니라 가격입니다. 현재 신건 최저가는 실거래 평균보다 높아 즉시 낙찰 메리트는 낮습니다. 권리는 합격, 가격은 유찰 이후 판단하는 물건입니다.
