창원지방법원 2025타경31209. 남해군 창선면 당항리 145-9 토지와 현황 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 142.0㎡, 지목은 대, 계획관리지역·자연취락지구에 속하고 현황 건물은 벽돌구조 철근콘크리트지붕 단층 주택으로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 정미경이고, 말소기준은 2015.11.26. 새남해농업협동조합 근저당권 67,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 케이비국민카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라, 현재 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 최저가 숫자 하나가 아닙니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%인 50,495,000원까지 내려왔지만, 동일 조건의 최근 실거래 가격과 직접 비교할 수 있는 근거가 없는 만큼 ‘반값이니 싸다’는 식의 가격 판단은 금물입니다. 오히려 2회 유찰, 오래된 주택, 농촌 입지, 접도 및 진입관계 확인사항을 함께 보수적으로 평가해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31209 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 창선면 당항리 145-9 · 경상남도 남해군 창선면 동부대로 2867 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 주택 · 벽돌구조 철근콘크리트지붕 단층 |
| 토지 | 142.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 정미경 |
| 감정가 / 최저가 | 103,051,300원 / 50,495,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새남해농업협동조합 / 52,349,910원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 감정서상 ‘ㄱ,ㄴ’ 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 확인된 임차인 등재는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 권리순위상 핵심은 2015.11.26. 새남해농업협동조합 근저당입니다. 그보다 앞선 미송새마을금고 근저당 65,000,000원은 2015.11.30. 해지를 원인으로 말소되었고, 이후 케이비국민카드 가압류 11,235,814원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가의 49%
감정가는 103,051,300원, 현재 회차 최저매각가는 50,495,000원입니다. 시나리오상 3회 유찰 시 35,346,500원, 4회 유찰 시 24,742,550원으로 내려갑니다. 하지만 유찰폭 자체는 시장가치의 직접 증거가 아닙니다. 특히 이 물건은 1933.07.22. 사용승인된 단층 주택과 토지를 함께 평가한 물건이고, 접도구역 저촉 및 진입관계 재확인 사항이 있어 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 50,495,000원 | 49,186,090원 | 29,649,724원 |
| 3회 유찰 시 | 35,346,500원 | 34,310,263원 | 44,525,551원 |
| 4회 유찰 시 | 24,742,550원 | 23,897,184원 | 54,938,630원 |
③ 예상배당표 (매각가 50,495,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,308,910원 |
| 1. 근저당 · 새남해농업협동조합 | 67,600,000원 | 49,186,090원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,235,814원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 78,835,814원 중 49,186,090원이 배당되고, 29,649,724원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자 청구액 52,349,910원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당은 매수인에게 승계되는 금액이 아니라 현재 산정상 매수인 인수 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남해군 창선면 당항리 냉천마을회관 북동측 인근. 주위는 국도변 주택과 전답 등이 분포한 순수농촌지대로, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 현황 주택으로 이용 중이며 벽돌구조 철근콘크리트지붕 단층입니다. 사용승인일은 1933.07.22., 외벽은 몰탈위 페인팅 및 벽돌 타일, 내부는 벽지, 바닥은 장판, 창호는 샷시 이중창 구조입니다.
- 설비. 위생 및 급배수 설비와 기름보일러가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 마을경관관리지역, 접도구역, 하수처리구역에 해당합니다. 토지 일부가 접도구역에 저촉되는 점은 감정평가에 반영됐습니다.
- 진입관계. 토지는 인접 145-5번지를 경유해 소로 한 면과 접하는 것으로 조사됐고, 해당 인접지는 국 소유 도로구역이므로 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 농촌지역의 토지·단층 주택 일괄매각 물건이고 이미 2회 유찰된 만큼, 일반적인 도심 공동주택보다 매수층과 재매각 조건을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 현재 등재된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유원인을 현장에서 확인하세요.
- 진입로 재확인. 인접 145-5번지를 경유하는 접근관계와 해당 토지의 국 소유 도로구역 상태를 확인하세요.
- 접도구역 영향. 목록 토지 일부가 접도구역에 저촉됩니다. 향후 증·개축이나 토지 활용을 고려한다면 제한 내용을 별도로 검토해야 합니다.
- 제시외 건물. 감정서상 ‘ㄱ,ㄴ’ 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 현황, 면적, 사용상태를 원문 감정서와 현장에서 대조하세요.
- 노후도 확인. 사용승인일이 1933.07.22.로 기재된 단층 주택이므로 구조·지붕·배관·보일러·누수 등 실제 보수비를 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 현지 매매사례와 토지가치·건물가치·수선비를 별도로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현장과 가격은 보수적으로”
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 비교적 명료합니다. 2015.11.26. 새남해농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자판단의 난도까지 낮은 것은 아닙니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려온 가격, 1933년 사용승인 단층 주택, 접도구역 저촉, 국유 도로구역을 경유한 진입관계, 농촌 입지를 함께 봐야 합니다. 따라서 이 물건은 ‘반값이라 싸다’가 아니라, 권리는 통과하되 현장·활용성·가격을 다시 검증해야 하는 물건으로 보는 편이 맞습니다.
