창원지방법원 2025타경31215. 등기상 주소는 진주시 옥봉동 남강한주타운 101동 상가층 16호입니다. 사건 분류는 아파트로 되어 있지만 감정 이용상태는 제2종근린생활시설이고, 1층은 현황 사무실, 2층은 공실입니다. 제시목록에는 층 구분 없이 상가층 16호로 표시되지만 현황과 집합건축물대장상 전유부분은 1층과 2층으로 구분됩니다. 따라서 일반 주거용 아파트 호실로 보고 접근하면 안 되는 상가형 물건입니다.
권리구조의 핵심은 2024.12.02. 진주시 압류가 말소기준으로 잡혀 있다는 점입니다. 그보다 앞선 2012년·2013년 진주시 전세권 각 50,000,000원이 등기상 존재하며, 두 권리 모두 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류돼 있습니다. 단순히 최저가 277,200,000원만 놓고 30% 할인된 물건으로 판단할 수 없는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31215 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 옥봉동 805-3 남강한주타운 101동 상가층16호 |
| 용도 / 현황 | 집합건물 · 제2종근린생활시설 · 1층 현황 사무실 · 2층 현황 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 및 철근콘크리트조 · 지하1층/16층 건물 내 상가층16호 |
| 소유자 | 윤주찬 (2010.10.04. 매매, 2010.11.16. 소유권이전 · 거래가액 540,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 396,000,000원 / 277,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 진주시 / 167,305,984원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 특화경관지구 · 역사문화환경보존지역 · 공시지가 711,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권 1억원
| 권리 | 권리자 | 금액 | 범위 | 매각 후 |
|---|---|---|---|---|
| 을구 13번 전세권 | 진주시 | 50,000,000원 | 건물 1층 북서쪽 140.76㎡ | 인수 |
| 을구 14번 전세권 | 진주시 | 50,000,000원 | 상가 1층 중 북동쪽 약 100.65㎡ · 상가 2층 전부 | 인수 |
13번 전세권의 존속기간은 2012.06.25.~2015.06.24., 14번 전세권은 2013.12.10.~2015.12.09.로 기재돼 있습니다. 다만 현재 등기 분석에서는 두 권리가 말소기준 이전 권리이자 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시돼 있으므로, 입찰 전 실제 말소 여부와 배당요구·전세금 반환관계를 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 — 실제 점유자 1명, 대항력은 미상
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 1명입니다. 진주시장애인총연합회가 보증금 50,000,000원으로 조사됐으나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아, 이를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진주시장애인총연합회 | 50,000,000원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 — 최저가가 내려가도 ‘2.772억짜리 물건’이 아니다
현재 최저매각가는 277,200,000원입니다. 여기에 등기상 인수 전세권 100,000,000원을 반영하면 현재 회차의 보수적 실질취득가는 377,200,000원입니다. 감정가 396,000,000원과의 차이는 크지 않습니다. 2회 유찰 시 매각가는 194,040,000원, 3회 유찰 시 135,828,000원까지 내려가지만, 선순위 전세권 100,000,000원을 그대로 반영하면 실질취득가는 각각 294,040,000원, 235,828,000원이 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 선순위 전세권 | 보수적 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 277,200,000원 | 100,000,000원 | 377,200,000원 |
| 2회 유찰 시 | 194,040,000원 | 100,000,000원 | 294,040,000원 |
| 3회 유찰 시 | 135,828,000원 | 100,000,000원 | 235,828,000원 |
④ 실거래 참고 — 최근 흐름은 -15.8%, 그러나 직접 비교에도 한계
남강한주의 최근 12개월 실거래 평균은 172,250,000원, 최신 거래는 2026.06. 135,000,000원이고 최근 거래 흐름은 이전보다 -15.8%입니다. 현재 최저가 277,200,000원만으로도 최근 12개월 평균의 160.9%입니다. 따라서 전체 평균 대비 할인처럼 보이는 숫자를 근거로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.94㎡ | 16 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 9 | 154,000,000원 |
| 2026.03 | 59.82㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 122.88㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 172,250,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 277,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,680,800원 |
| 2. 을구 13번 전세권 · 진주시 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 을구 14번 전세권 · 진주시 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 진주시 | 167,305,984원 | 167,305,984원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,213,216원 |
위 배당 시뮬레이션은 현재 매각가 277,200,000원을 기준으로 집행비용 4,680,800원, 전세권 각 50,000,000원, 신청채권 167,305,984원을 배당하는 계산입니다. 다만 권리분석상 두 전세권은 말소기준보다 앞서고 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시돼 있으므로, 입찰 판단에서는 배당 계산만 보고 인수액을 0원으로 처리하지 않고 100,000,000원 인수를 우선 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 옥봉동 동방호텔 북서측 인근. 주변은 근린생활시설·병원·오피스텔·아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 제2종근린생활시설로 1층은 사무실, 2층은 공실입니다.
- 도로. 남측·서측·북측으로 소로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·특화경관지구이며 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 제시목록에는 층 구분 없이 상가층16호로 기재돼 있으나 현황과 집합건축물대장상 전유부분은 1층·2층으로 구분됩니다.
- 환금성. 아파트 단지명 실거래를 그대로 적용할 수 없는 상가형 근린생활시설이고 2층은 공실이어서 주거용 아파트보다 가격 판단을 별도로 해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 을구 13·14번 전세권 원본 확인. 각 50,000,000원, 합계 100,000,000원의 선순위 전세권이 실제 매각 후 존속하는지와 말소·배당요구 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 진주시장애인총연합회 점유관계 확인. 보증금 50,000,000원이나 전입일·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 추가 승계위험을 배제할 수 없습니다.
- 전세권과 임차관계 동일성 확인. 진주시 전세권과 진주시장애인총연합회의 임차보증금이 어떤 계약관계인지 확인해야 중복 위험을 정확히 계산할 수 있습니다.
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 277,200,000원이 아니라 선순위 인수 100,000,000원을 반영한 377,200,000원부터 검토해야 합니다.
- 상가 현황 확인. 1층 사무실·2층 공실의 실제 사용상태, 점유 범위, 내부 연결관계와 명도 범위를 확인해야 합니다.
- 실거래 오인 금지. 남강한주 아파트 실거래 표본은 본건과 면적·용도가 맞지 않습니다. 172,250,000원을 본건 상가의 직접 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 공부 차이 확인. 등기상 상가층16호와 건축물대장상 1층·2층 구분을 원본 도면과 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 1억원의 선순위 권리
감정가 396,000,000원이 277,200,000원까지 떨어졌다는 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 이 물건은 일반 아파트 호실이 아니라 상가층 제2종근린생활시설이고, 2024.12.02. 말소기준보다 앞선 진주시 전세권 두 건이 합계 100,000,000원으로 남아 있습니다. 이를 반영한 현재 실질취득가는 377,200,000원입니다.
여기에 보증금 50,000,000원의 진주시장애인총연합회 점유도 대항력 여부가 확인되지 않았습니다. 최근 거래지표는 -15.8% 하락 추세이고, 비교 실거래마저 본건과 면적·용도가 맞지 않습니다. 따라서 이 사건은 “1회 유찰돼 싸진 물건”이 아니라, 선순위 전세권과 임차관계를 먼저 해소해야 가격을 논할 수 있는 물건입니다. 권리 확인 전 성급한 응찰은 피하는 편이 합리적입니다.
