창원지방법원 2025타경31228. 진주시 평거동 775-2, 도로명 신평공원길25번길 12-16에 있는 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정 이용상태는 주택 및 근린생활시설이고, 토지는 167.0㎡의 대지로 주상용입니다. 소유자는 권명규 씨이며, 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2018.10.29 설정된 진주축산업협동조합의 채권최고액 204,000,000원 근저당권입니다.
이 근저당 이후 신평새마을금고·진주수곡농업협동조합·농협은행의 가압류, 진주시와 국민건강보험공단의 압류, 그리고 진주축산업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 이후에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기권리만 놓고 보면 매수인이 떠안을 후순위 등기부담은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31228 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 평거동 775-2 · 경상남도 진주시 신평공원길25번길 12-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 근린생활시설 |
| 토지 | 대 · 167.0㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근 콘크리트조 슬라브지붕 1층 건물 · 사용승인일 2000.05.15 |
| 소유자 | 권명규 |
| 감정가 / 최저가 | 365,833,500원 / 179,258,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주축산업협동조합 / 186,417,351원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 옥상 계단실은 건물가액에 포함 · 비닐하우스는 평가 및 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2018.10.29 진주축산업협동조합 근저당권입니다. 2025년에 설정된 가압류·압류와 경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·신평새마을금고·상봉새마을금고·함양산청축산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인과 ‘시세 대비 저렴’은 다른 말
현재 최저매각가는 179,258,000원으로 감정가 365,833,500원의 49%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭이 크다는 사실과 실제 시장가격보다 싸다는 판단을 동일시하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 179,258,000원 | 49% | 76,859,961원 |
| 3회 유찰 시 | 125,480,599원 | 34% | 129,884,478원 |
| 4회 유찰 시 | 87,836,419원 | 24% | 166,952,986원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가가 125,480,599원, 다시 한 차례 더 진행되면 87,836,419원으로 낮아지는 시나리오입니다. 반대로 채권자 미배당액은 76,859,961원 → 129,884,478원 → 166,952,986원으로 커집니다. 중요한 점은 이 미배당액이 곧바로 매수인 인수로 전환되는 구조가 아니라는 것입니다. 각 시나리오의 매수인 인수는 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,258,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,309,612원 |
| 2. 근저당 · 진주축산업협동조합 | 204,000,000원 | 175,948,388원 |
| 3. 가압류 · 신평새마을금고 | 20,317,960원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 진주수곡농업협동조합 | 8,383,215원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 20,107,174원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 252,808,349원 중 175,948,388원이 배당되고, 76,859,961원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 평거동 소재 신진초등학교 남측 인근이며, 주위는 주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 접근이 가능하고 일반적 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정상 주택 및 근린생활시설입니다. 토지는 주상용 대지 167.0㎡입니다.
- 건물. 철근 콘크리트조 슬라브지붕 1층 건물이며 사용승인일은 2000.05.15입니다. 난방·위생·급배수·도시가스 설비가 돼 있습니다.
- 토지 조건. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 994,600원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 신진초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 옥상 계단실은 건물가액에 포함됐고 비닐하우스는 평가 및 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입 관계, 임대차계약 존재 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 49% 할인율만 보고 저가 매수로 단정하지 말고 인근 유사 주택·근린생활시설 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 복합 용도 확인. 감정 이용상태가 주택 및 근린생활시설이므로 실제 사용현황과 향후 매수 수요를 함께 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 범위. 제시외 건물은 매각에 포함되지만 비닐하우스는 제외됩니다. 현장에서 경계와 실제 상태를 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 가압류·압류가 다수 있으나 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 구조입니다. 최종 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서 채권자 미배당이 76,859,961원 발생합니다. 미배당 자체는 매수인 인수로 계산되지 않지만 배당요구·조세 관련 변동 가능성은 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격과 점유가 승부처
이 사건의 등기부 구조는 비교적 명확합니다. 2018.10.29 진주축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건을 높게 평가할 근거를 ‘감정가의 49%’ 하나에서 찾으면 안 됩니다. 이미 2회 유찰된 주택 및 근린생활시설 + 토지 복합 물건이고, 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 여기에 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리 소멸 구조는 양호하되, 시세·점유·복합용도 환금성을 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건입니다.
