창원지방법원 2025타경31228. 경상남도 진주시 평거동 775-2에 위치한 주택·근린생활시설 및 토지의 경매입니다. 등기상 소유자는 권명규이며, 2018년 10월 29일 설정된 진주축산업협동조합 근저당권 204,000,000원(채권최고액)이 말소기준권리입니다. 이후 신평새마을금고, 진주수곡농업협동조합, 농협은행의 가압류와 진주시·국민건강보험공단의 압류, 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

등기된 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 등기상 권리 소멸과 점유관계의 안전성은 별개의 문제입니다. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 표시돼 있으므로 현장 점유자, 전입 여부, 사업자등록 여부 및 대항력 등을 확인하기 전에는 매수인 부담이 확정적으로 없다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

이 사건의 말소기준은 2018.10.29 진주축산업협동조합 근저당권입니다. 이전에 설정됐던 국민은행·신평새마을금고·상봉새마을금고· 함양산청축산업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2001년 김해신용협동조합 가압류도 이미 말소됐습니다.

말소기준 이후 등기된 신평새마을금고의 가압류 20,317,960원, 진주수곡농업협동조합의 가압류 8,383,215원, 농협은행의 가압류 20,107,174원 및 진주시·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 경매를 신청한 진주축산업협동조합의 청구금액은 186,417,351원입니다.

② 가격 분석 — 감정가의 34%지만 시세 대비 할인인지는 미확인

현재 최저매각가는 125,481,000원으로, 감정가 365,833,500원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰로 가격이 크게 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 이 수치는 감정가 대비 할인율이지, 현재 시장에서 거래되는 유사 부동산 대비 할인율이 아닙니다.

본건은 토지와 주택·근린생활시설을 함께 평가한 물건입니다. 같은 지역의 토지면적, 도로접면, 건물 상태, 주거·상업 이용 가능성을 비교하지 않고는 현재 최저가가 저렴한지 판단하기 어렵습니다. 따라서 시세 확인 이전에는 가격에 따른 추가 가점을 부여하지 않는 것이 타당합니다.

회차별 가격과 미배당액은 주어진 매각 시나리오를 적용한 추정치입니다. 추가 유찰이나 해당 가격에서의 낙찰이 확정된 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 125,481,000원 가정)

최저매각가 125,481,000원에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용 2,556,734원을 제외한 122,924,266원이 진주축산업협동조합에 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류권자에게 돌아가는 배당과 소유자 잔여금은 모두 0원으로 계산됩니다.

채권최고액 등을 기준으로 계산한 총 채권액은 252,808,349원, 채권자 총 예상배당액은 122,924,266원, 미배당액은 129,884,083원입니다. 신청채권자의 청구금액 186,417,351원도 예상배당액으로 전액 충족되지 않습니다.

근저당 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다. 당해세·우선변제권 및 확인되지 않은 임대차관계에 따라 실제 배당 순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 채권자 측 계산상 부족액이며, 매수인이 그대로 인수하는 금액을 의미하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상남도 진주시 평거동 신진초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 일반적인 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
• 토지. 167.0㎡의 대지이며, 토지이용상황은 주상용입니다. 평지의 세로장방형 토지로 소로한면에 접하고 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬라브지붕 1층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지·수성페인트·일부 타일, 바닥은 장판·일부 타일로 마감됐습니다.
• 설비. 난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 설치된 것으로 조사됐습니다.
• 용도. 감정평가상 이용상태는 주택 및 근린생활시설입니다. 각 부분의 실제 사용 현황과 공부상 용도를 대조해야 합니다.
• 도시계획. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 신진초등학교 상대보호구역에도 해당합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 994,600원/㎡로 표시돼 있습니다. 이는 실제 매매 시세와 동일한 개념이 아닙니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 제시외 건물의 현황과 매각 포함 여부는 별도 대조가 필요합니다.
• 환금성. 주택과 근린생활시설이 결합된 부동산으로, 매수자의 이용 목적에 따라 가치 판단이 달라질 수 있습니다. 유사 용도·입지·면적의 실제 거래 사례 확인 전에는 일반적인 주거용 아파트와 같은 환금성을 가정해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유·임대차 우선 확인. 주거 부분과 근린생활시설 부분별 실제 점유자, 임차인, 전입 여부, 사업자등록, 보증금, 확정일자 및 대항력 여부를 확인하세요. 임대관계 미상 상태에서 인수 0원을 확정하지 마세요.
• 말소기준 검증. 2018.10.29 진주축산업협동조합 근저당권과 이후 가압류·압류의 순위를 최신 등기사항증명서 및 매각물건명세서로 재확인하세요.
• 매각 포함 시설. 제시외 건물 ㉠·㉡은 매각에 포함되며, 옥상 계단실은 건물가액에 포함해 평가됐습니다. 비닐하우스는 매각 제외이므로 현장 경계를 확인하세요.
• 실거래 시세 검증. 감정가의 34.3%라는 숫자보다 진주 평거동 내 비슷한 주상용 토지·건물의 최근 거래가와 현재 매물가격을 비교하는 작업이 우선입니다.
• 건물 상태. 사용승인일은 2000.05.15입니다. 노후화, 누수, 구조 보수, 설비 상태 및 수리비용을 현장에서 점검하세요.
• 공법상 이용 제한. 주택 및 근린생활시설의 적법한 사용 범위, 용도변경 가능성, 제1종지구단위계획구역과 상대보호구역의 제한사항을 확인하세요.
• 압류·체납 관련 확인. 진주시 및 국민건강보험공단의 압류가 존재합니다. 매각으로 등기상 소멸하는 권리와 별개로 조세·공과금·관리비의 실제 처리관계를 확인하세요.
• 배당과 자금계획. 최저가 낙찰 가정액은 125,481,000원이며, 추정 집행비용은 2,556,734원입니다. 실질취득비용에는 취득 관련 비용, 수리 및 명도 등 별도 부담도 고려해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.11.02 기일의 진행 여부, 최저매각가, 일괄매각 조건 및 매각물건명세서 변경사항을 법원 공고에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 현장 실사를 종합한 후 입찰 여부를 판단하세요.

맺으며 — “34% 가격은 기회일 수도, 경고일 수도 있다”

이 사건은 감정가 365,833,500원에서 최저매각가 125,481,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 2018년 진주축산업협동조합 근저당을 말소기준으로 후순위 등기 권리가 정리되는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 판단을 멈춰야 하는 지점이 있습니다. 임대관계가 미상이고, 주택 및 근린생활시설과 토지를 함께 취득하는 복합 용도 부동산이라는 점입니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 결론 내릴 수 없습니다.

또한 현재 최저매각가 기준 채권 미배당액은 129,884,083원에 달하며, 추가 유찰 시 채권자 측 미배당은 더욱 늘어나는 것으로 계산됩니다. 이는 매수인의 직접 인수금액과는 구별해야 하지만, 경매 배당구조를 이해하는 데 중요한 지표입니다.

결론은 ‘등기 권리는 소멸형, 점유와 가격은 확인형’입니다. 3회 유찰에 따른 가격 하락은 확인되지만 실거래 시세, 임대차 현황, 건물 상태 및 매각 범위가 검증되기 전까지는 적극적인 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 할인율보다 실제로 무엇을, 어떤 부담과 함께 취득하는지를 정확하게 확인하는 데 있습니다.