광주지방법원 2025타경51728. 전남 영암군 도포면 원항리 406의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 현재 소유자는 주식회사홈앤홈이고, 2021년 8월 5일 매각을 원인으로 2021년 9월 14일 소유권을 취득했습니다. 같은 해 11월 29일 김윤범 명의의 채권최고액 8,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025년 12월 2일 김윤범의 임의경매개시결정이 기입됐으며 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고는 없어 임차보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기상 인수권리가 아니라 건물과 토지의 물리적·법률적 관계에서 올라갑니다. 명세서에는 이 사건 건물을 위하여 매각외 토지에 법정지상권이 성립하는지 불분명하다고 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51728 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 도포면 원항리 406 · 전라남도 영암군 도포면 원목길 58 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 |
| 토지 | 172.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사홈앤홈 |
| 감정가 / 최저가 | 18,958,790원 / 13,271,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 8,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
과거 1990년 도포농업협동조합 근저당권과 2006년 임의경매개시결정·가압류들은 2007년 경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 2019년 경기신용보증재단 가압류 역시 2021년 말소돼 현재 경매의 말소기준을 앞서는 존속 권리로 남아 있지 않습니다. 현 소유자 주식회사홈앤홈이 소유권을 취득한 뒤 설정된 2021.11.29 김윤범 근저당권 8,000,000원이 현 경매의 기준이며, 2025.12.02 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 핵심 위험 — 법정지상권과 타지상 걸침
비고에도 물적 범위가 구체적으로 적혀 있습니다. 이 사건은 일괄매각이고 제시외 건물과 감나무 수목이 포함됩니다. 다만 목록 1은 일부가 405번지에 걸쳐 있고, 제시외 건물 ㄱ·ㄷ은 일부가 407번지·405번지에 걸쳐 있으며, 제시외 건물 ㄹ은 전부가 405번지에 소재합니다.
| 확인 항목 | 내용 |
|---|---|
| 매각 방식 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 수목(감나무) 포함 |
| 목록 1 | 일부가 타지상 405번지에 걸쳐 소재 |
| 제시외 건물 ㄱ·ㄷ | 일부가 타지상 407번지·405번지에 걸쳐 소재 |
| 제시외 건물 ㄹ | 전부가 타지상 405번지에 소재 |
| 법정지상권 | 매각외 토지에 대한 성립여부 불분명 |
따라서 이 물건은 “근저당 하나만 지우면 끝”인 유형과 다릅니다. 매각외 405번지·407번지와 건물의 관계가 정리되지 않으면 토지 사용관계, 건물 존치, 향후 처분과 이용에서 제약이 생길 수 있으므로 현황 경계와 매각 범위를 직접 대조하는 절차가 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,271,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 4.8% 추정) | - | 638,878원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 김윤범 | 8,000,000원 | 8,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,632,122원 |
현재 회차 13,271,000원 가정에서는 김윤범 근저당권 8,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 4,632,122원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 물적 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 13,271,000원 | 8,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 9,289,700원 | 8,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 6,502,790원 | 5,985,740원 | 2,014,260원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 김윤범 채권에서 2,014,260원의 미배당이 생기지만 배당 부족분이 매수인에게 승계되는 구조로 제시되지는 않습니다. 즉 가격 하락과 등기상 인수액은 별개입니다. 그러나 법정지상권 성립여부와 타지상 걸침은 매각가가 내려간다고 없어지는 문제가 아니므로, 낮은 최저가 자체를 위험 해소로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영암군 도포면 원항리 원목마을 내에 위치하며, 주변은 농촌자연마을과 농경지 등으로 형성된 순수농촌지역입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고, 순수농촌지역에 소재하여 일반적인 교통상황은 보통정도입니다.
- 이용. 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층이며, 난방설비가 되어 있으나 정상적인 작동여부는 미상입니다.
- 토지. 172.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 세로한면(가)이며 공시지가는 10,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고, 지상에 감나무 1주가 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 405번지·407번지 경계 확인. 본건과 제시외 건물이 타지상에 걸친 범위를 현황도·지적도·측량 자료와 직접 대조해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각외 토지에 대하여 법정지상권 성립여부가 불분명하므로 토지·건물 소유관계와 성립요건을 원본 서류 기준으로 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 일괄매각이며 제시외 건물과 감나무가 포함되므로 매각대상과 매각외 부분을 구분해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 현재 확인된 실제 임차인은 0명이지만 매각기일 전 현황조사·매각물건명세서 원본의 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 난방설비 확인. 난방설비는 있으나 정상적인 작동여부가 미상입니다.
- 현장 접근성 확인. 소형차량 접근 가능으로 평가되어 실제 진입로 폭과 차량 이용 여건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순 안전물건”
이 사건은 등기만 보면 어렵지 않습니다. 김윤범의 2021년 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 실제 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 13,271,000원으로 감정가의 70%까지 내려와 있습니다.
하지만 결론의 중심은 가격이 아니라 법정지상권과 토지 경계입니다. 매각물건명세서가 직접 법정지상권 성립여부를 불분명하다고 적고 있고, 본건 일부 및 제시외 건물 일부·전부가 405번지·407번지에 걸쳐 있습니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리는 단순하지만 물적 권리관계는 불명확한 농촌 단독주택형 물건으로 보는 것이 맞습니다. 입찰 판단은 최저가보다 먼저 매각외 토지 사용관계와 건물 존치 가능성을 확인한 뒤 내려야 합니다.
