광주지방법원 2025타경51774. 목포시 용해동 대화파크아파트 제105호는 전용 59.22㎡ 아파트입니다. 권리의 시작점은 1996년 설정된 한국주택은행 근저당권입니다. 이후 여러 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 일반적인 후순위 권리와 달리 2025년 설정된 주택임차권등기는 매각물건명세서상 인수 가능 권리로 별도 검토해야 합니다.

특히 임차권자는 차정수이며 임차보증금은 75,000,000원입니다. 배당표상 신건 매각가 66,000,000원에서는 선순위 담보권 배당 후 임차보증금이 전액 변제되지 않습니다. 따라서 낙찰가가 낮아질수록 안전해지는 구조가 아니라, 임차권 인수 여부를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심 예외

권리 분석 포인트. 1996년 한국주택은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권들은 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 11번 차정수 임차권등기는 단순 후순위 권리로 처리할 수 없습니다. 매각물건명세서에 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기로 기재되어 있으며, 보증금 75,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

② 예상배당표 (매각가 66,000,000원 가정)

임차권등기 보증금은 배당표상 전액 변제되지 않습니다. 실제 인수액은 배당 결과와 임차권 권리관계 확인에 따라 달라질 수 있으나, 데이터 기준으로는 75,000,000원 범위의 인수 위험을 우선 검토해야 합니다.

③ 입지·환금성 메모

• 입지. 문태고등학교 남동측 인근 공동주택 단지로 주변은 아파트단지 및 단독주택이 혼재한 기존 주거지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근 가능하며 인근 시내버스 승강장과 백년대로가 위치합니다.
• 이용상태. 아파트 전유면적 59.22㎡, 1995년 사용승인된 공동주택입니다.
• 관리비. 미납관리비 약 800,000원(2025년 12월 기준) 확인 필요.

④ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 확인. 차정수 임차권등기의 대항력·배당 관계를 반드시 원본 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 최저가 6,600만원보다 임차보증금 7,500만원 리스크가 우선입니다.
• 가장임차인 가능성. 임차인과 등기상 권리관계 확인이 필요하다는 기록이 있으므로 별도 검토가 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 인수 위험을 먼저 보라”

이 사건은 6,600만원이라는 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 경매에서는 최저가보다 실질취득 부담이 중요합니다. 이 물건의 핵심은 차정수 임차권등기 보증금 75,000,000원입니다. 후순위 근저당 등은 소멸하지만 임차권등기는 예외적으로 매수인 인수 가능성이 존재합니다. 가격은 낮지만 권리는 가볍지 않은 물건입니다.