광주지방법원 2026타경21. 전라남도 무안군 삼향읍 지산리 소재 연립/다세대 및 토지 물건입니다. 말소기준은 2016년 12월 27일 설정된 삼향농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 강제경매 관련 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 별도로 확인된 박정자 점유자는 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 판단되어 보증금 확인이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 정리, 임차인 확인 필요

2016년 설정된 삼향농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024년 이후 가압류 및 2026년 김성진 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 임차인 박정자는 1995년 전입으로 말소기준권리 이전 권리 가능성이 있어 보증금 확인 전에는 인수 위험을 배제할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상 대항력 리스크

③ 예상배당표 (매각가 309,728,060원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 무안군 삼향읍 지산리 곽단마을 및 무안삼향농공단지 인근 농촌지대입니다.
• 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
• 토지. 계획관리지역, 자연취락지구 등 토지이용 제한사항이 있습니다.
• 환금성. 농촌 지역 연립/다세대 물건으로 아파트 대비 매수층 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 확인. 박정자 전입 1995.06.16의 보증금 여부와 배당 가능성을 확인하세요.
• 권리 확인. 등기부상 말소기준권리와 후순위 권리 소멸 여부를 재확인하세요.
• 가격 판단. 신건 최저가 309,728,060원에서 임차 리스크를 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.
• 현황 확인. 비닐하우스 점유 및 토지 포함 관계를 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만 임차인이 변수다”

이 물건은 후순위 가압류와 경매개시결정이 정리되는 일반적인 경매 구조입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않아 단순한 권리 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 승부처는 가격이 아니라 임차인 보증금 확인입니다. 확인 결과에 따라 적정 입찰가 판단이 달라지는 물건입니다.