부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 모승준 1명은 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력 없음, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 8세대 규모 다세대라 아파트보다 환금성이 제한되고, 신건 가격은 실거래 대비 할인 폭이 크지 않아 가격보다 출구 전략 확인이 필요한 물건입니다.

감정가 / 최저가

196,000,000원

신건(0회 유찰)

실거래 평균

215,000,000원

백년가Ⅱ 동일평형

최저가 ÷ 시세

91.2%

실거래 대비 할인

매수인 인수

0원

대항력 없는 임차인

광주지방법원 2026타경50088. 전남 함평군 함평읍 내교리 백년가Ⅱ 1동 302호 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사애가건설이며, 2020년 준공된 소규모 집합건물입니다. 권리의 기준점은 2020년 3월 31일 설정된 함평농업협동조합 근저당권입니다. 이후 발생한 신용보증기금 가압류와 해제신용협동조합 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.

핵심은 임차인입니다. 모승준 씨가 보증금 30,000,000원으로 거주하고 있으나 전입일은 2026년 1월 22일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 인정되지 않고, 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.

물건 개요

사건번호	광주지방법원 2026타경50088 (임의경매)
소재지	전라남도 함평군 함평읍 내교리 121 1동 3층302호
물건종류 / 전용	다세대 · 전용 66.5437㎡
소유자	주식회사애가건설
감정가 / 최저가	196,000,000원 / 196,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	해제신용협동조합 / 137,184,429원
매각기일	2026.07.06

① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다

② 임차인 분석

임차인	보증금	전입일	대항력	인수
모승준	30,000,000원	2026.01.22	없음	0원

✅ 임차인 결론 전입신고가 말소기준권리인 2020.03.31 근저당권 이후이므로 대항력 있는 임차인이 아닙니다. 보증금 30,000,000원은 낙찰자 인수 대상이 아닙니다.

③ 시세 비교 — 실거래 대비 할인은 있으나 환금성 확인 필요

백년가Ⅱ 동일평형 최근 실거래는 1건이며 거래가는 215,000,000원입니다. 최저매각가 196,000,000원은 실거래 대비 91.2% 수준입니다.

거래월	전용	층	거래가
2022.03	66.54㎡	1	215,000,000원
평균	66.54㎡	1건	215,000,000원

⚠️ 환금성 체크 해당 단지는 총 8세대 규모의 소규모 다세대입니다. 실거래는 확인되지만 거래 표본이 적어, 아파트처럼 빠른 매도가 어려울 수 있습니다. 낙찰가는 시세 대비 할인되어도 매도 가능 기간을 함께 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	3,544,000원
1. 함평농업협동조합 근저당	160,000,000원	160,000,000원
2. 해제신용협동조합 근저당	163,200,000원	32,456,000원
3. 신용보증기금 가압류	500,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 실거래 대비 91.2% 수준입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수 위험은 없습니다.

⛔ 주의 관점 후순위 채권이 대규모 미배당되고, 소규모 다세대 특성상 환금성은 아파트보다 낮을 수 있습니다. 권리보다 낙찰 후 매도 가능성과 수요층 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 모승준 보증금 30,000,000원은 대항력 없음으로 인수 대상이 아닙니다.
소규모 단지 주의. 8세대 다세대로 거래량이 적어 출구 전략을 세워야 합니다.
권리 확인. 함평농업협동조합 근저당이 말소기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
관리비·현황 확인. 실제 점유 상태와 미납 관리비 여부를 확인해야 합니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “인수는 없지만, 매도 가능성을 봐야 한다”

이 물건은 권리분석 자체는 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 임차인도 대항력이 없어 인수 0원 구조입니다. 다만 다세대는 아파트와 달리 거래층이 제한될 수 있어 단순히 시세 대비 할인만 보고 접근하기보다 낙찰 후 보유·매도 전략까지 함께 검토해야 합니다. 권리는 합격, 승부처는 환금성입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-06	유찰	-
2	2026-08-24	대기	1억 3,720만원

부동산임의경매

인수 위험은 없지만, 작은 다세대의 환금성을 봐야 한다 — 함평 백년가Ⅱ 302호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 실거래 대비 할인은 있으나 환금성 확인 필요

④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수는 없지만, 매도 가능성을 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (6장)

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