전주지방법원 2023타경5439. 전주시 완산구 삼천동1가 744-1 외 6필지를 대상으로 하는 사건입니다. 감정 이용상태상 건물은 일반목욕장·헬스장·찜질방·미용실 용도이며 현황은 공실로 평가됐습니다. 등기상 현 소유자는 박영목이고, 2022년 3월 7일 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 당일 흥양농업협동조합의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 분석의 말소기준권리입니다.
등기권리만 보면 말소기준 뒤의 유재림 150,000,000원, 이복희 600,000,000원, 이정순 200,000,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기부만 보고 끝내면 안 됩니다. 말소기준 전 전입자와 유치권 분쟁이라는 두 개의 별도 축이 남아 있어, 감정가 대비 할인율보다 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2023타경5439 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라북도 전주시 완산구 삼천동1가 744-1 외 6필지 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 일반목욕장·헬스장·찜질방·미용실 용도 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 및 철골조 내화판넬지붕 3층 |
| 소유자 | 박영목 (2022.03.07 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 3,602,435,150원 / 1,765,194,000원 (6회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이복희 / 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 203.2㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 · 공시지가 503,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유·유치권은 별도 확인
말소기준은 2022.03.07 흥양농업협동조합 근저당 1,440,000,000원입니다. 그 뒤 같은 날 접수된 유재림·이복희·이정순 근저당과 2023년·2024년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당은 2023.11.23 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 매각물건명세서상 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인주식회사새론, 박영목 | 33.058㎡ | 2023.07.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이택근 | 16.529㎡ | 2021.12.21 | 40,000,000원 | 有 | 없음 | 해당 없음 |
| 소병식 | 미상 | 2021.03.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종철 | 미상 | 2021.05.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이택근은 2023.11.21 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않고, 배당계산에서는 우선변제권 없이 보증금 40,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 처리됐습니다. 반면 소병식과 김종철은 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 두 사람을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상 및 추가 인수금 미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
현재 최저매각가는 1,765,194,000원으로 감정가 3,602,435,150원의 49% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않아, 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 바꿔 읽을 근거가 없습니다. 특히 확인된 이택근 인수액 40,000,000원을 더하면 현재 회차의 확인분 기준 실질취득액은 1,805,194,000원이고, 소병식·김종철의 보증금이 확인될 경우 이 금액은 더 커질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 확인분 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 · 49% | 1,765,194,000원 | 40,000,000원 | 1,805,194,000원+ | 644,857,940원 |
| 7회 유찰 시 · 39% | 1,412,155,200원 | 40,000,000원 | 1,452,155,200원+ | 994,366,352원 |
| 8회 유찰 시 · 31% | 1,129,724,160원 | 40,000,000원 | 1,169,724,160원+ | 1,273,973,082원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,765,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 20,051,940원 |
| 인수. 임차인 이택근 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 흥양농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 3. 근저당 · 유재림 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 근저당 · 이복희 | 600,000,000원 | 155,142,060원 |
| 5. 근저당 · 이정순 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 채권총액은 2,390,000,000원, 예상 배당액은 1,745,142,060원, 미배당액은 644,857,940원입니다. 이택근 보증금 40,000,000원은 배당에서 빠지고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 소병식·김종철의 보증금은 미상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 삼천동1가 ‘꽃밭정이네거리’ 북서측 인근으로, 각종 근린생활시설·단독주택·중고층 아파트단지가 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 일반목욕장·헬스장·찜질방·미용실 등의 용도이나 현황은 공실입니다. 기본 위생·급배수·승강기·소방·난방·보일러·찜질방 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·고도지구이며, 필지별로 소로1류·소로2류·소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 환금성. 일반목욕장·헬스장·찜질방 등 특수 이용형 건물이고 현황 공실이며 이미 6회 유찰됐습니다. 주거용 표준물건과 달리 매수층과 재활용 계획을 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이택근 40,000,000원 인수 확인. 명세서의 “인수권리 해당사항없음” 문구와 배당·임차인 판단이 맞지 않으므로 최신 매각물건명세서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 소병식·김종철 보증금 확인. 두 사람 모두 말소기준권리보다 전입이 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력을 단정하지 말고 계약서·점유관계·주민등록 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 유치권 항소심 확인. 609,527,553원 및 300,000,000원 유치권 신고는 1심 부존재 판단이 제출됐지만 광주고등법원(전주부) 2026나25가 진행 중입니다. 입찰일 직전 판결·사건 진행상태를 다시 확인해야 합니다.
- 점유상태 재확인. 감정평가 이용상태는 공실로 기재돼 있으나 현황조사에는 전입·점유자가 확인됩니다. 실제 현장 점유자와 각 점유부분을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- ‘감정가 49%’와 시세를 구분. 비교 실거래 없이 감정가 대비 하락률만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다. 특수용도 건물의 실제 매각·임대·전환 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당 부족 구조 확인. 현재 회차에서도 채권 미배당액이 644,857,940원이고 신청채권자 이복희의 600,000,000원 중 예상배당은 155,142,060원입니다. 추가 유찰 시 신청채권자 예상배당은 0원으로 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·유치권 관련 판결 및 항소심 기록을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘미확정 인수와 분쟁’이 먼저다
이 사건의 표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 3,602,435,150원이 6회 유찰돼 최저가 1,765,194,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석에서는 유찰 횟수가 위험을 지워주지 않습니다. 이택근 보증금 40,000,000원은 현재 계산상 매수인 인수이고, 소병식·김종철은 선순위 전입이면서 보증금이 확인되지 않아 추가 인수액을 확정할 수 없습니다. 유치권 신고 609,527,553원과 300,000,000원 역시 1심 부존재 판단 뒤 항소심이 계속되고 있습니다.
따라서 현재 최저가에 대한 출발점은 1,765,194,000원이 아니라 확인된 인수액을 더한 1,805,194,000원+입니다. 여기에 미상 임차보증금과 유치권 분쟁의 결과를 따로 확인해야 합니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 점유와 유치권 소송이 정리되기 전에는 가격보다 권리 확정이 우선인 사건입니다.
