전주지방법원 2023타경5439. 전주 완산구 삼천동1가 744-1 외 6필지 일괄매각 물건입니다. 감정상 이용상태는 일반목욕장, 헬스장, 찜질방, 미용실 등으로 되어 있으나 현황은 공실입니다. 말소기준은 2022.03.07 설정된 을구 24번 흥양농업협동조합 근저당권이고, 같은 날 이후 설정된 유재림·이복희·이정순 근저당 및 뒤의 경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 말소만으로 끝나지 않는다는 점입니다. 이택근은 2021.12.21 전입, 보증금 40,000,000원, 배당요구일 2023.11.21로 확인되며, 배당표상 보증금 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 또 소병식·김종철은 말소기준권리 이전 전입이나 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 여기에 유치권 신고가 항소심으로 이어져 있어, 이 물건은 “싸게 받는 물건”이 아니라 “위험을 정확히 가격에 반영해야 하는 물건”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2023타경5439 |
|---|---|
| 소재지 | 전라북도 전주시 완산구 삼천동1가 744-1 외 6필지 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 일반목욕장, 헬스장, 찜질방, 미용실 등 · 현황 공실 |
| 소유자 | 박영목 |
| 감정가 / 최저가 | 3,602,435,150원 / 3,602,435,150원 |
| 청구액 | 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 말소기준권리 | 2022.03.07 을구 24번 근저당권 · 흥양농업협동조합 · 채권최고액 1,440,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만, 점유와 유치권이 남는다
매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 배당 계산상 이택근 보증금 40,000,000원은 매수인 인수로 처리되어 있고, 소병식·김종철은 보증금이 확인되지 않아 별도 확인 없이는 안전하다고 단정할 수 없습니다. 등기 말소와 점유 인수는 따로 봐야 합니다.
② 점유·임차인 표 — 확인 인수 4,000만원, 미상 점유 2건
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인주식회사새론, 박영목 | 33.058㎡ | 2023.07.26 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이택근 | 16.529㎡ | 2021.12.21 | 40,000,000원 | 2023.11.21 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 없음 |
| 소병식 | 미상 | 2021.03.18 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김종철 | 미상 | 2021.05.03 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차·점유 신고는 4건이며, 보증기관 대위·승계 신고로 볼 항목은 없습니다. 확인되는 금액만 계산하면 매수인 실질취득은 3,602,435,150원 + 40,000,000원 = 3,642,435,150원입니다. 다만 소병식과 김종철의 보증금이 확인되지 않아, 이 금액은 최소 확인분으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,602,435,150원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 38,424,352원 |
| 인수. 임차인 이택근 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사전일상호신용금고 | 1,120,000,000원 | 1,120,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 1,110,000,000원 | 1,110,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 2,110,000,000원 | 724,010,798원 |
| 채권자 미배당 | 12,206,348,482원 | 8,642,337,684원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 배당은 3,564,010,798원, 미배당은 8,642,337,684원입니다. 이택근 보증금 40,000,000원은 배당으로 해소되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 삼천동1가 소재 “꽃밭정이네거리” 북서측 인근입니다. 주변은 각종 근린생활시설, 단독주택, 중·고층 아파트단지가 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 일반목욕장, 헬스장, 찜질방, 미용실 등의 용도이나 현황은 공실입니다. 용도 특성상 범용 주거용 물건보다 매수자 풀이 좁습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형·소로각지입니다. 공시지가는 503,300원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 및 철골고 내화 판넬지붕 3층 건물이며, 위생·급배수·승강기·소방·난방·보일러·찜질방시설이 구비되어 있습니다.
- 규제. 고도지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이택근 보증금. 보증금 40,000,000원은 배당표상 매수인 인수로 계산되어 있으므로, 응찰가에서 반드시 차감해 보수적으로 산정해야 합니다.
- 소병식·김종철 점유. 전입일은 말소기준권리 이전이나 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 직접 점유관계와 계약서를 확인해야 합니다.
- 유치권 항소. 신고액은 609,527,553원과 300,000,000원입니다. 부존재 판결문이 제출되었더라도 항소심이 진행 중이므로, 명도와 사용수익 시점이 늦어질 수 있습니다.
- 공실 상가성 시설. 일반목욕장·헬스장·찜질방 시설은 운영 재개, 용도변경, 철거·수선 비용이 모두 가격 변수입니다.
- 세금·공과금. 국세·지방세 압류가 있었던 이력이 있어 당해세 여부와 공과금, 관리성 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 유치권 관련 판결문과 항소심 진행 상황을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가”가 아니라 “분쟁 포함 총액”을 봐야 한다
이 사건의 표면 숫자는 감정가와 최저가가 모두 3,602,435,150원입니다. 하지만 실전 권리분석에서는 그 금액이 출발점일 뿐입니다. 이택근 보증금 40,000,000원은 확인 인수로 잡히고, 소병식·김종철은 보증금 미상 점유자로 남아 있습니다. 여기에 유치권 신고 합계 909,527,553원이 항소심으로 이어져 있습니다. 즉 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득가 3,642,435,150원+와 유치권·점유 리스크를 기준으로 판단해야 합니다. 권리 난도와 환금성까지 감안하면, 보수적인 입찰가 산정 없이는 접근하기 어렵습니다.
