전주지방법원 2024타경1758. 군산 미장동 ‘군산수송공원삼성쉐르빌’ 102동 10층 1002호, 전용 149.9㎡ 아파트입니다. 감정가는 456,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 319,200,000원입니다. 같은 면적대의 제시된 실거래 평균이 432,444,444원이므로 단순 가격표만 보면 최저가는 시세 평균의 73.8%입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 점유와 대항력 가능성입니다. 현황조사·매각물건명세서에 백영진이 표시되어 있고, 전입일 2021.07.19는 말소기준권리인 2022.10.28 비인신용협동조합 근저당보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로, 이 점유자를 대항력 확정으로 단정할 수는 없지만 대항력 가능·미상 리스크로 봐야 합니다. 보증금이 선순위로 남는 구조라면 낙찰가만으로 실질취득가를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경1758 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 경포천로 66, 102동 10층1002호 (미장동,수송공원삼성쉐르빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 149.9㎡ · 철근콘크리트구조 15층 중 10층 |
| 소유자 | 장희기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 456,000,000원 / 319,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 비인신용협동조합 / 297,710,740원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.10.28, 그보다 앞선 점유가 변수
등기상 말소기준권리는 2022.10.28 접수된 을구 8번 비인신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 조성원 근저당, 비인신용협동조합 가압류, 농업협동조합중앙회 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 점유자 백영진의 전입일은 2021.07.19로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않는 이상, 이 부분은 대항력 가능·미상으로 별도 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 확인 — 실제 점유자 1명, 승계신고 아님
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백영진 | 2021.07.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
백영진은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 점유자 1명으로 봐야 합니다. 또한 같은 이름이 등기부상 2020.10.23 비인신용협동조합 근저당의 채무자로도 나타나므로, 가장임차인 또는 관계인 가능성도 함께 검토해야 합니다. 이 점은 리스크를 줄일 수도 있지만, 확인 전에는 인수금액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 실질취득가 산정은 보류
제시된 군산수송공원삼성쉐르빌 실거래 9건의 평균은 432,444,444원, 최저는 365,000,000원, 최고는 500,000,000원입니다. 현재 최저매각가 319,200,000원은 실거래 평균의 73.8%로 가격표상 할인은 분명합니다. 다만 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 낙찰가 + 인수 가능액 기준의 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 149.9㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2024.12 | 149.9㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2024.08 | 149.9㎡ | 7 | 425,000,000원 |
| 2024.03 | 149.9㎡ | 1 | 400,000,000원 |
| 2022.02 | 149.9㎡ | 7 | 470,000,000원 |
| 2021.12 | 149.9㎡ | 11 | 492,000,000원 |
| 2021.08 | 160.13㎡ | 15 | 500,000,000원 |
| 2021.07 | 149.9㎡ | 1 | 390,000,000원 |
| 2021.06 | 149.9㎡ | 14 | 450,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 432,444,444원 |
④ 예상배당표 (매각가 319,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,268,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사국민은행110111-2365321 | 248,400,000원 | 248,400,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 비인신용협동조합164441-0000059 | 130,000,000원 | 65,531,200원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 비인신용협동조합164441-0000059 | 48,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 비인신용협동조합164441-0000059 | 260,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당 · 구춘자610322- | 80,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 8번 근저당 · 비인신용협동조합 | 360,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 11번 근저당 · 조성원 | 150,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 비인 신용협동조합 | 54,368,519원 | 0원 |
| 9. 갑구 9번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 5,000,701원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 1,335,769,220원 중 313,931,200원이 배당되고, 미배당은 1,021,838,020원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 점유 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 319,200,000원 | 313,931,200원 | 1,021,838,020원 | 65,531,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 223,440,000원 | 219,511,840원 | 1,116,257,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 156,408,000원 | 153,418,288원 | 1,182,350,932원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 표면 낙찰가는 낮아지지만, 백영진의 보증금이 확인되지 않는 한 실질취득가가 같이 낮아진다고 단정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상 점유자가 남아 있는 사건에서는 유찰가보다 인수 가능액 확인이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 전북특별자치도 군산시 미장동 소재 “미장초등학교” 서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 있는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 15층 중 10층 1002호이며 위생 급·배수설비, 전기설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기설비, CCTV설비, 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 사다리 평지의 아파트부지입니다. 서측으로 폭 약 25미터의 아스팔트포장도로를 통해 주출입합니다.
- 환금성. 군산수송공원삼성쉐르빌은 654세대, 사용승인일 2009.12.29의 단지입니다. 제시된 실거래는 365,000,000원부터 500,000,000원까지 분포합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 백영진 확인. 전입일 2021.07.19, 보증금 미상, 확정일자 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 임대차계약과 실제 점유관계를 먼저 확인해야 합니다.
- 관계인 가능성. 백영진은 등기부상 2020.10.23 비인신용협동조합 근저당의 채무자와 같은 이름입니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성을 확인하되, 확인 전에는 인수 0원으로 단정하지 않습니다.
- 시세 비교 기준. 최저가 319,200,000원은 실거래 평균의 73.8%지만, 보증금이 인수되는 구조라면 실질취득가가 달라집니다.
- 배당 구조. 현재 회차 기준 소유자 잔여 0원, 채권자 미배당 1,021,838,020원입니다. 이해관계인의 협의·명도 변수도 보수적으로 봐야 합니다.
- 문서 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·임대차계약·배당요구 여부를 입찰 전 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인폭보다 먼저 볼 것은 ‘보증금 미상’
이 물건은 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 456,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 319,200,000원까지 내려왔고, 제시된 실거래 평균 432,444,444원 대비 73.8%입니다. 그러나 권리분석의 결론은 “가격만으로 입찰”이 아닙니다. 백영진의 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상인 이상, 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 가격은 합격권, 권리 확인은 보류. 이 사건은 선순위 점유자의 보증금과 계약관계를 확인한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 물건입니다.
