전주지방법원 2024타경20018. 군산시 나운동 세경아파트 204동 701호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 10층 중 7층 물건입니다. 말소기준은 2021.08.09 이지플러스자산관리대부주식회사 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 우리금융캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
눈에 띄는 부분은 과거 등기 흔적입니다. 2002년 국민은행 근저당, 2003년 박병일 전세권, 2016년 박명숙 근저당, 2021년 액트캐쉬대부 근저당이 등장하지만, 각 등기는 이후 말소 내역이 이어집니다. 결론적으로 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음으로 정리되는 물건입니다. 즉, 이 사건의 핵심은 “떠안을 권리”보다 최저가 48,300,000원이 실제 시세 대비 충분히 싼가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경20018 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라북도 군산시 하나운로 28, 204동 7층 701호 (나운동,세경아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 10층 중 제204동 제7층 제701호 |
| 소유자 | 임재복 (2014.06.30. 거래가 58,836,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 48,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지플러스자산관리대부주식회사 / 47,596,766원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수권리 없음
말소기준은 2021.08.09 접수된 을구 9번 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 전세권, 2024년 경매개시결정, 가압류, 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
② 임차인·점유 체크 — 확인 임차인 0명
| 구분 | 판정 | 입찰자 관점 |
|---|---|---|
| 확인 임차인 | 0명 | 임차보증금 인수 없음 |
| 매각물건명세서상 인수권리 | 해당사항없음 | 낙찰 후 별도 인수권리 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항없음 | 토지·건물 분리 리스크 없음 |
| 임대관계 | 미상 | 현장 점유자와 관리비 체납 여부 확인 필요 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득가를 고정시키는 구조는 아닙니다. 다만 감정요항의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 점유자·관리사무소 확인은 필요합니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰로 70%까지 내려왔다
현재 회차 최저가는 48,300,000원입니다. 감정가 69,000,000원에서 1회 유찰되어 70% 수준까지 내려온 가격입니다. 인수액은 0원이므로, 입찰자가 보는 실질 취득 기준도 48,300,000원입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 총액 | 총 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 48,300,000원 | 323,431,010원 | 47,030,600원 | 276,400,410원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 33,810,000원 | 323,431,010원 | 32,801,420원 | 290,629,590원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 23,667,000원 | 323,431,010원 | 22,840,994원 | 300,590,016원 |
④ 예상배당표 (매각가 48,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,269,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행110111-2365321 | - | 0원 |
| 을구 2번 전세권 · 박병일620204- | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 을구 2-1번 근저당권 · 이용순590212- | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 을구 2-2번 가압류 · 중소기업은행110135-0000903 | 14,193,662원 | 7,030,600원 |
| 을구 6번 근저당권 · 박명숙591013- | 130,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사액트캐쉬대부 | 39,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 이지플러스자산관리대부주식회사 | 69,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 전세권 · 이지플러스자산관리대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 26,237,348원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 323,431,010원, 총 배당은 47,030,600원, 미배당은 276,400,410원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라북도 군산시 나운동 소재 “군산서해초등학교” 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 상가 등이 소재하는 아파트단지지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 10층 중 7층으로, 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 공용승강기, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 유사 사다리형 평지의 아파트부지로 이용 중이며, 서측 폭 20미터 왕복 4차선 및 북측 폭 약 36미터 왕복 7차선 도로를 통해 주 출입합니다.
- 규제·하자. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 상대보호구역 등이 기재되어 있고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 48,300,000원에 인수 0원이므로 실질취득은 48,300,000원입니다. 시세 비교도 이 금액을 기준으로 해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 표본이 제시되어 있지 않으므로, 같은 단지·같은 면적·같은 층대 실거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 체납 관리비가 문제 될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 미배당 276,400,410원이 발생합니다. 매수인 인수와는 별개지만, 권리관계 원본 대조 없이 입찰가를 높이는 것은 피해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 반드시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”은 출발점일 뿐
이 사건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 확인 임차인도 없어 권리분석의 큰 방향은 비교적 단순합니다. 현재 회차의 실질취득은 48,300,000원입니다. 다만 예상배당상 미배당이 276,400,410원으로 크고, 신청채권자 배당도 0원으로 계산되는 만큼 원본 서류 확인은 필수입니다. 결론은 권리는 대체로 안정, 가격은 현장 시세 검증 후 판단입니다.
