377,300,000원
전주지방법원 2025타경615. 전북특별자치도청 남측 인근 전주신시가지 상권 안에 있는 구분상가입니다. 감정평가상 기호1은 제1층 제102호 근린생활시설, 기호2는 제7층 제701호 근린생활시설로 파악됩니다. 1층 102호는 현재 공실로 조사되지만 상가 내 물건이 비치되어 있는 것으로 보이고, 7층 701호는 펫카페로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 즉 이 물건은 ‘아파트형 권리분석’이 아니라 상업용 집합건물의 점유·명도·환금성을 함께 봐야 합니다.
말소기준은 2022.04.05 장계농업협동조합 근저당권입니다. 이 이후 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 성승원의 전입일은 2021.08.05로 말소기준보다 앞서므로, 보증금 7,000원은 낙찰자가 별도로 떠안을 가능성이 높은 항목입니다. 이 사건은 최저가가 낮아진 것보다 실질취득가와 점유 리스크를 함께 보는 것이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경615 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1534-5 1층102호 · 도로명 전북특별자치도 전주시 완산구 홍산남로 55 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 / 집합건물(구분상가) · 1층 102호 근린생활시설(현재 공실) · 7층 701호 근린생활시설(펫카페) |
| 소유자 | 이정부 (2022.04.05 소유권이전 · 거래가액 900,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,100,000,000원 / 377,300,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장계농업협동조합 / 1,256,288,308원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.04.05, 임차인 전입은 그보다 빠르다
이 사건의 기준점은 2022.04.05 장계농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 김병채·광주하남신용협동조합·김성숙·유한회사더본건설 근저당권, 이희영·신용보증기금·장계농업협동조합 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반대로 임차인 성승원은 전입신고가 말소기준보다 빠르므로, 보증금 7,000원은 매수인이 떠안을 금액으로 계산해야 합니다.
임차인·점유자 현황
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 성승원 | 1층 102호, 94.94㎡ | 2021.08.05 | 7,000원 | 2,727,272원 | 2025.04.17 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 장지웅 | 7층 701호, 401.83㎡ | 2022.08.25 | 5,000원 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 유한회사 더포레 | 7층 701호, 66㎡ | 2022.06.15 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고는 없습니다. 실제 임차·점유자로는 성승원, 장지웅, 유한회사 더포레가 확인됩니다.
② 가격 판단 — 34.3%라고 무조건 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 377,300,000원으로 감정가 1,100,000,000원의 34.3%입니다. 여기에 대항력 임차인 성승원의 인수 보증금 7,000원을 더하면 실질취득은 377,307,000원입니다. 다만 확인된 실거래 비교표본이 없으므로, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”고 결론내리면 위험합니다. 이 물건은 상업용 집합건물이고, 현재 회차에서도 채권자 미배당이 크게 남는 구조입니다.
| 회차 | 최저가 | 인수액 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 377,300,000원 | 7,000원 | 377,307,000원 | 3,004,795,859원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 264,109,999원 | 7,000원 | 264,116,999원 | 3,116,401,200원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 184,876,999원 | 7,000원 | 184,883,999원 | 3,194,524,938원 |
③ 예상배당표 (매각가 377,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,082,200원 | 약 매각가의 1.6% 추정 |
| 인수. 임차인 성승원 보증금 | 7,000원 | 0원 | 대항력 있음 · 우선변제권 확인 안 됨 → 보증금 전액 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 열린새마을금고 | 893,100,000원 | 371,217,800원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 유한회사코리아레미콘 | 107,313,200원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 한영종합건설 | 811,546,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 을구 3번 근저당 · 장계농업협동조합 | 910,000,000원 | 0원 | 신청채권자 · 미배당 발생 |
| 6. 을구 4번 근저당 · 김병채 | 100,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 7. 을구 5번 근저당 · 광주하남신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 육민호 | 3,500,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 9. 을구 6번 근저당 · 김성숙 | 100,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 10. 을구 7번 근저당 · 유한회사더본건설 | 130,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 11. 갑구 13번 가압류 · 이희영 | 90,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 12. 갑구 15번 가압류 · 신용보증기금 | 10,115,820원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 13. 갑구 16번 가압류 · 장계농업협동조합 | 20,438,639원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
채권총액 3,376,013,659원 중 현재 회차 예상배당은 371,217,800원, 미배당은 3,004,795,859원입니다. 배당표상 신청채권자 장계농업협동조합의 현재 회차 배당은 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도청 남측 인근, 전주신시가지 내 각종 점포가 형성된 지역입니다. 상업적 성숙도와 주변환경은 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 제1층 제102호와 제7층 제701호입니다. 2016.06.22 사용승인, 기본 위생·급배수설비와 승강기가 설치되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역입니다. 토지면적은 749.7㎡, 공시지가는 2,593,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 약 20미터, 10미터 도로에 양면 접하고 도로상태는 양호합니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가. 현재 최저가 377,300,000원에 성승원 인수 보증금 7,000원을 더한 377,307,000원이 기준입니다.
- 성승원 점유 확인. 전입일 2021.08.05로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금은 작지만 대항력 있는 임차인이므로 실제 점유와 명도 협의를 확인하세요.
- 7층 점유 확인. 장지웅, 유한회사 더포레가 7층 701호에 확인됩니다. 전입일은 말소기준 이후이나, 보증금·영업상태·시설물 소유관계는 현장에서 확인해야 합니다.
- 1층 공실 확인. 1층 102호는 현재 공실로 조사되지만 상가 내 물건이 비치되어 있는 것으로 보입니다. 잔존 물건 처리 비용을 감안하세요.
- 상가 환금성. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요. 공실기간, 임대료 재설정, 관리비, 업종 제한 가능성을 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·점유관계 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “상가를 바로 쓸 수 있나”가 핵심
이 물건은 감정가 1,100,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가 377,300,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 할인폭이 커 보입니다. 그러나 상업용 집합건물은 낙찰가율만으로 안전마진을 판단하기 어렵습니다. 성승원의 전입은 말소기준보다 빠르고, 1층 공실 상태와 7층 펫카페 이용 상태가 함께 확인됩니다. 매수인이 실제로 계산해야 할 금액은 377,307,000원이고, 그 이후의 승부처는 명도와 재임대입니다. 권리는 중간, 가격은 보류, 현장 확인은 필수인 상가 사건입니다.
