전주지방법원 2025타경357. 익산시 영등동 부영아파트 304동 2층 206호입니다. 감정가는 89,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 62,300,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김우정·임규현이 각 2분의 1 지분을 가진 공유자이며, 2024년 3월 13일 상속을 원인으로 2025년 4월 28일 소유권이전이 등기됐습니다. 경매의 말소기준은 2020년 12월 22일 주식회사하나은행 근저당권 42,900,000원이고, 이후 설정된 하나은행의 39,600,000원 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

이 사건의 구조는 비교적 단순합니다. 과거 한국주택은행·국민은행·우리은행 관련 근저당은 이미 말소돼 있고, 현재 경매에서 핵심이 되는 담보권은 하나은행의 을구 18번과 20번입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 임차인 신고도 없어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸

말소기준은 2020.12.22. 을구 18번 하나은행 근저당권입니다. 같은 날 박다영이 거래가 74,500,000원에 소유권을 취득했고, 하나은행이 채권최고액 42,900,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2022.04.11. 하나은행 근저당 39,600,000원이 추가됐으며, 2025.05.13. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 근저당권과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 78.9%

동일 단지 ‘부영3차’ 전용 49.8㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 79,000,000원이고, 최신 거래는 2026년 8월 74,000,000원입니다. 현재 최저가 62,300,000원은 최근 평균의 78.9%로 내려와 있습니다.

표본의 실거래 범위는 60,000,000원~102,000,000원으로 편차가 큽니다. 감정가 89,000,000원은 최근 평균 79,000,000원보다 높지만, 한 차례 유찰로 현재 최저가는 62,300,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 평균의 78.9%이며, 최신 2층 거래 74,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 62,300,000원 가정)

현재 최저가 62,300,000원을 가정하면 집행비용 1,521,400원과 하나은행의 을구 18번 근저당 42,900,000원이 먼저 배당되고, 을구 20번 근저당에는 17,878,600원이 배당됩니다. 총 채권 82,500,000원 중 60,778,600원이 배당돼 미배당액은 21,721,400원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이리마한초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 15층 중 2층 206호이며, 기본 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동·서·남측 약 10m, 북측 약 25m 아스팔트 포장도로에 접하고 남·서측 도로로 출입할 수 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 공시지가. 843,700원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 단지. 부영3차는 1,110세대, 1998.08.12. 준공이며 동일 49.8㎡ 거래가 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 가격대. 최저가 62,300,000원은 최근 12개월 실거래 평균 79,000,000원의 78.9%입니다. 최신 2층 거래 74,000,000원보다도 낮습니다.
• 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 43,610,000원, 3회 유찰 시 30,526,999원으로 내려갑니다. 각 회차에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 채권 미배당. 현재 회차에서는 총 채권 82,500,000원 중 60,778,600원이 배당되고 21,721,400원이 미배당됩니다. 이 미배당 채권은 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다.
• 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 원문 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
• 경매 수요. 단지 경매 평균 유찰 5.2회라는 수치는 현재 가격 할인과 별개로 실제 응찰 수요를 점검해야 할 근거입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 입찰 전 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순, 현재 가격은 최근 거래 아래

이 물건의 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2020년 하나은행 근저당이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없고 명시 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 가격도 1회 유찰을 거쳐 62,300,000원까지 내려와 최근 12개월 동일 면적 평균 79,000,000원의 78.9%, 최신 거래 74,000,000원보다 낮습니다.

다만 같은 단지 경매물건의 평균 유찰이 5.2회라는 점은 별도 신호입니다. 권리상 인수 부담이 없고 현재 최저가가 최근 시세 아래라는 장점은 분명하지만, 실제 점유관계와 단지 경매 수요를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.