전주지방법원 2025타경372. 익산시 영등동 535-35의 토지와 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이며, 목록 2의 1층은 공부상 ‘사무소’지만 현황은 주택(원룸)입니다. 등기상 현재 소유자는 이미선·이소윤·이슬비의 공유이고, 말소기준은 2021.08.24 서익산농업협동조합 근저당권 84,000,000원입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 쪽도 순서는 명확합니다. 한은정은 2023.03.15, 임유미는 2025.02.21, 조승우는 2022.01.14 전입해 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 세 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 여부와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경372 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 영등동 535-35 · 전북특별자치도 익산시 선화로51길 26 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 169.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 · 1층 공부상 사무소, 현황 주택(원룸) |
| 소유자 | 이미선 7분의 3 · 이소윤 7분의 2 · 이슬비 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 404,849,040원 / 283,394,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 252,188,529원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.08.24
2012년의 이리평화새마을금고 근저당과 김란·정창호의 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2021.08.24 설정된 서익산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.04.25 강제경매개시결정과 이미선 지분에 대한 이소윤의 41,560,358원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한은정 | 2023.03.15 | 미상 | 2025.05.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임유미 | 2025.02.21 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조승우 | 2022.01.14 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 배당 구조 (매각가 283,394,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,767,516원 |
| 1. 근저당 · 서익산농업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이미선 | 252,188,529원 | 194,626,484원 |
| 3. 가압류 · 이소윤 | 41,560,358원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 377,748,887원 중 278,626,484원이 배당되고, 99,122,403원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 283,394,000원 | 194,626,484원 | 99,122,403원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 198,375,800원 | 110,798,539원 | 182,950,348원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 138,863,060원 | 52,118,977원 | 241,629,910원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각대금이 줄어드는 만큼 채권자의 미배당액은 99,122,403원에서 182,950,348원, 241,629,910원으로 커집니다. 반면 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 유찰에 따른 채권자 손실 확대와 매수인 권리 인수는 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등주공아파트 남측 인근에 위치하며 주변은 단독주택과 아파트단지 등이 있는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로 등이 위치해 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용. 감정평가상 주택으로 이용 중이며, 1층은 공부상 사무소이나 현황은 주택(원룸)입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층으로 외벽은 벽돌 및 돌붙임, 내벽은 벽지·대리석 붙임, 창호는 샷시창이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 169.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 318,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 한은정·임유미·조승우의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제 여부가 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 한은정은 2025.05.26 배당요구가 확인되며, 임유미·조승우는 원본 문건에서 배당요구 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 1층 이용상태 확인. 1층은 공부상 사무소, 현황 주택(원룸)이므로 실제 임대현황과 사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%라는 숫자만으로 적정가를 결정하지 말고 토지·건물 상태와 임대관계를 별도 검증해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 일괄매각 대상임을 전제로 권리와 물적 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차인 관련 문건을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2021.08.24 서익산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정과 가압류는 소멸합니다. 세 임차인도 모두 그 뒤 전입해 대항력이 없으며 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 다만 보증금이 모두 미상이므로 실제 최우선변제와 배당금액은 원본 확인이 필요합니다.
가격은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 283,394,000원이지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순, 임차인 보증금은 확인 필요, 가격 판단은 보류입니다. 감정가 할인폭보다 실제 임대현황과 토지·건물 가치 검증이 입찰가 결정의 핵심입니다.
