전주지방법원 2025타경372. 익산시 영등동 535-35 소재 다가구주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층으로 현재 주택으로 이용 중이며, 목록 2의 1층은 공부상 ‘사무소’이나 현황은 주택(원룸)입니다. 토지는 169.0㎡의 대지이고 제1종일반주거지역에 해당합니다.
권리관계의 기준점은 2021.08.24 설정된 서익산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.04.25 강제경매개시결정과 이미선 지분에 대한 이소윤의 가압류가 등기됐고, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이전의 이리평화새마을금고 근저당과 김란·정창호 전세권은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경372 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 영등동 535-35 · 선화로51길 26 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 주택 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 |
| 토지 | 대 · 169.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 318,000원/㎡ |
| 소유자 | 이미선 7분의 3 · 이소윤 7분의 2 · 이슬비 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 404,849,040원 / 198,376,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이미선 / 252,188,529원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 소멸
현재 기준 말소기준권리는 2021.08.24 서익산농업협동조합 근저당권입니다. 2025.04.25 강제경매개시결정과 같은 날 접수된 이소윤의 가압류는 모두 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음이고, 현재 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다.
② 임차인 — 3명 모두 말소기준권리 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한은정 | 2023.03.15 | 미상 | 미상 | 2025.05.26 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 임유미 | 2025.02.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 조승우 | 2022.01.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. 세 사람의 전입일은 모두 말소기준권리인 2021.08.24보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 이들의 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 한은정은 2025.05.26 배당요구를 한 것으로 확인됩니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%, 그러나 시세와는 아직 별개
감정가는 404,849,040원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 198,376,000원으로 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 198,376,000원입니다.
다만 이 물건은 실거래 시세와 직접 대조할 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율 자체를 시세 대비 저가라는 뜻으로 해석하면 안 됩니다. 감정가는 경매 절차의 기준 가격이고, 실제 매수 판단에는 현장 임대수익·건물 상태·동일 지역 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 198,376,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,577,264원 |
| 2. 근저당 · 서익산농업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이미선 | 252,188,529원 | 110,798,736원 |
| 4. 가압류 · 이소윤 | 41,560,358원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 377,748,887원 중 194,798,736원이 배당되는 계산이며, 미배당은 182,950,151원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 영등동 ‘영등주공아파트’ 남측 인근으로, 주변에 단독주택과 아파트단지가 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로가 위치해 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층이며 외벽은 벽돌·돌붙임, 내벽은 벽지·대리석 붙임, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 현황. 주택으로 이용 중이며, 목록 2의 1층은 공부상 ‘사무소’이나 현황은 ‘주택(원룸)’입니다.
- 토지. 169.0㎡ 대지, 평지·가로장방형, 세로한면(가) 도로접면이며 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 한은정·임유미·조승우 모두 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 최우선변제 적용 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 배당표 재검산. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 서익산농업협동조합 이후의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 다가구주택으로 전입자 3명이 확인되는 만큼 각 점유 부분과 실제 거주 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 1층 이용상태 확인. 공부상 사무소이나 현황은 주택(원룸)이므로 실제 사용상태와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 주변 다가구주택·토지 거래가격과 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각대상 목록 전체를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 분명하지만, 가격 판단은 별도다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.24 서익산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자 3명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없다고 기재돼 있으며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 다가구주택에서는 임차인별 보증금과 최우선변제가 배당에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 세 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 배당표를 확정값으로 보기는 어렵습니다. 또 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 실거래 시세와 직접 비교하지 않은 상태에서 이를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 인수 위험과 가격 판단을 분리해 보는 것입니다.
