전주지방법원 2025타경385. 군산시 나운동 금정연립주택 3층305호입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 현재 소유자는 유한회사거성에셋이며, 2007.12.10. 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 정읍농업협동조합의 채권최고액 7,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2024.11.13. 국의 압류와 2025.04.25. 정읍농업협동조합의 임의경매개시결정이 있고, 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2025.07.23. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매의 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경385 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 818-1 금정연립주택 3층305호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 군산시 하신2길 30-3 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 / 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 위치 | 철근콘크리토조 슬래브지붕 · 3층 중 3층305호 |
| 소유자 | 유한회사거성에셋 |
| 감정가 / 최저가 | 26,000,000원 / 12,740,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정읍농업협동조합 / 6,318,051원 |
| 말소기준권리 | 2007.12.10. 정읍농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 7,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 공매 진행은 별도 확인
임차인 등재 내역은 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상이므로 실제 점유자 유무와 점유 원인은 현장 및 집행기록으로 확인하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 크게 낮지만 표본은 1건
비교 단지는 금정주택(나동), 총 39세대이며 준공일은 1990.06.09.입니다. 비교 대상 면적은 51.3㎡이고, 면적 매칭 결과는 동일권으로 분류돼 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026.06. 28,000,000원 1건이며, 현재 최저가 12,740,000원은 이 최근 거래가의 45.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 49.32㎡ | 3 | 28,000,000원 |
| 2024.08 | 50.22㎡ | 1 | 17,500,000원 |
| 2022.10 | 51.3㎡ | 2 | 30,000,000원 |
| 2022.08 | 55.35㎡ | 1 | 31,000,000원 |
| 2022.05 | 51.3㎡ | 2 | 25,000,000원 |
| 2022.04 | 50.31㎡ | 2 | 32,000,000원 |
| 2022.03 | 51.3㎡ | 1 | 21,000,000원 |
| 전체 평균 | 51.3㎡ | 7건 | 26,357,142원 |
전체 7건 평균은 26,357,142원이고 전체 거래 범위는 17,500,000원~32,000,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 28,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 +7.3%입니다. 현재 최저가는 최근 시세의 45.5%로 최근 가격보다 크게 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 629,320원 |
| 2. 근저당 · 정읍농업협동조합 | 7,800,000원 | 7,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,310,680원 |
현재 최저가 12,740,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 7,800,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 4,310,680원입니다. 예상 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 부족은 4회 유찰 구간부터
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 12,740,000원 | 7,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 8,918,000원 | 7,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 6,242,600원 | 5,730,233원 | 2,069,767원 | 0원 |
4회 유찰 시나리오에서는 근저당 채권 중 2,069,767원이 미배당으로 남지만, 데이터상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 권리 인수는 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 군산진포초등학교 서북측 인근으로 아파트·연립주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 정비된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리토조 슬래브지붕 3층 중 3층305호이며 위생·급배수·소방·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 세장형 평지의 연립주택부지로 이용 중이며 북서측 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 소로2류·소로3류 접함, 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하며 자연재해위험개선지구에 접합니다.
- 공시지가. 384,500원/㎡이며 토지면적은 2,241.4㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 금정주택(나동)은 39세대이며 최근 12개월 실거래는 1건으로, 최신 거래만으로 환금성을 단정하기에는 표본이 적습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 상태 확인. 2025.07.23. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행 상태를 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 등재 내역은 없지만 감정평가의 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 12,740,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 28,000,000원의 45.5%입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건입니다.
- 회차별 배당 확인. 현재 및 3회 유찰 시에는 근저당 채권최고액이 전액 배당되지만, 4회 유찰 시에는 2,069,767원 미배당이 발생합니다. 데이터상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·공매 진행상태·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격 여유는 크고, 확인 포인트는 명확하다
현재 최저가 12,740,000원은 감정가 26,000,000원의 49%, 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 28,000,000원의 45.5%입니다. 최근 가격 흐름도 이전 구간 대비 +7.3%로 나타나, 제공된 시세자료만 놓고 보면 현재 회차의 가격 차이는 분명합니다. 동시에 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점, 임대관계가 미상이라는 점, 공매공고가 함께 등기돼 있다는 점은 반드시 확인해야 합니다. 권리 구조는 매수인 인수 0원으로 정리되지만, 이 물건의 실제 입찰 판단은 공매 진행·현장 점유·내부 상태를 마지막으로 대조한 뒤 완성됩니다.
