전주지방법원 2025타경385. 군산시 나운동 금정연립주택 3층 305호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 유한회사거성에셋이고, 말소기준권리는 2007.12.10. 설정된 정읍농업협동조합 근저당권 7,800,000원입니다. 이후 2024.11.13. 국 압류와 2025.04.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 임차인 신고 내역이 없고 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 측면에서는 현재 최저가가 최근 12개월 평균과 최신 거래의 65.0%로 내려와 있어 신건 감정가와는 다른 구간에 들어왔습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경385 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 818-1 금정연립주택 3층305호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 분류 · 감정평가상 연립주택 이용 · 대상면적 51.3㎡ |
| 건물 | 철근콘크리토조 슬래브지붕 · 3층 중 3층305호 |
| 소유자 | 유한회사거성에셋 |
| 감정가 / 최저가 | 26,000,000원 / 18,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정읍농업협동조합 / 6,318,051원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 별도의 임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황 점유 상태는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상 핵심은 2007.12.10. 정읍농업협동조합 근저당권이며, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 국 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 거래의 65%
금정주택(나동)의 확인된 실거래는 7건입니다. 전체 평균은 26,357,142원이지만, 가격 판단에서는 최신 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 2026.06. 28,000,000원으로, 최근 12개월 평균도 28,000,000원입니다. 최근 흐름은 과거 거래 대비 7.3%로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 49.32㎡ | 3 | 28,000,000원 |
| 2024.08 | 50.22㎡ | 1 | 17,500,000원 |
| 2022.10 | 51.3㎡ | 2 | 30,000,000원 |
| 2022.08 | 55.35㎡ | 1 | 31,000,000원 |
| 2022.05 | 51.3㎡ | 2 | 25,000,000원 |
| 2022.04 | 50.31㎡ | 2 | 32,000,000원 |
| 2022.03 | 51.3㎡ | 1 | 21,000,000원 |
| 전체 평균 | 51.3㎡ | 7건 | 26,357,142원 |
현재 최저매각가이자 인수액을 포함한 실질취득 기준 금액은 18,200,000원입니다. 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균 28,000,000원의 65.0%입니다. 전체 평균 대비로도 69.1%지만, 이 물건의 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 727,600원 |
| 1. 근저당 · 정읍농업협동조합 | 7,800,000원 | 7,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,672,400원 |
현재 최저가 18,200,000원 가정에서 근저당 채권최고액 7,800,000원이 전액 배당되는 시나리오이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산진포초등학교 서북측 인근이며, 주변은 아파트·연립주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 정비된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재해 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리토조 슬래브지붕 3층 건물의 3층305호이며, 위생·급배수·소방설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 384,500원/㎡, 토지면적은 2,241.4㎡입니다. 북서측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고 자연재해위험개선지구에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 금정주택(나동)은 39세대, 1990.06.09. 준공입니다. 확인된 실거래는 7건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 확인. 현재 최저가 18,200,000원에 매수인 인수액 0원이므로 권리분석상 실질취득 기준도 18,200,000원입니다.
- 최신 거래 우선. 전체 평균 26,357,142원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 28,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보세요.
- 점유 현황 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 재확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2025.07.23. 한국자산관리공사 공매공고가 등기돼 있으므로 법원경매와 공매의 현재 상태를 함께 대조하세요.
- 배당 전제 확인. 현재 배당 시나리오는 집행비용 727,600원, 정읍농업협동조합 7,800,000원, 소유자 잔여 9,672,400원이며 당해세·최우선변제는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성 확인. 39세대·1990년 준공 연립주택이므로 실거래 가격만 아니라 실제 매수 수요와 거래 빈도를 확인하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔지만, 환금성 확인이 남는다
이 물건의 권리 구조는 단순한 편입니다. 2007.12.10. 정읍농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없고 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당 없음이어서 예상 인수액은 0원입니다.
가격은 1회 유찰 후 18,200,000원으로 내려왔고, 인수액이 없으므로 실질취득도 같은 금액입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 28,000,000원인 데 비해 현재 실질취득은 65.0%입니다. 다만 39세대·1990년 준공 연립주택이라는 환금성 조건과 공매공고 부기등기는 별도 확인이 필요합니다. 권리와 가격은 긍정적, 최종 변수는 점유·공매 상태와 환금성으로 정리할 수 있습니다.
