전주지방법원 2025타경390. 익산시 부송동 216-31의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층이며 현재 소매점으로 이용 중입니다. 토지는 지목 대, 면적 81.0㎡, 제2종일반주거지역이고 광대로 한 면에 접합니다. 현재까지 확인된 임차인은 없으며 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
권리의 출발점은 2015년 6월 5일 금마신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 2024년 최명안의 근저당권, 2025년 서민금융진흥원과 주식회사전북은행의 가압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경390 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 부송동 216-31 · 선화로 717-1 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 소매점 이용 |
| 건물 | 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 · 판넬 마감 · 급배수시설 및 위생시설 |
| 토지 | 대 · 81.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 노승식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 90,569,160원 / 63,398,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 45,832,990원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 근저당 변경·이전은 확인
임차인 없음. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다. 2024년 최명안 근저당권과 2025년 가압류들은 말소기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·회차 분석 — 현재는 감정가 70%
이 사건은 한 차례 유찰돼 감정가 90,569,160원에서 현재 최저매각가 63,398,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차는 감정가 70%, 2회 유찰 시 시나리오는 44,378,600원, 3회 유찰 시에는 31,065,019원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 63,398,000원 | 46,748,132원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 44,378,600원 | 65,425,183원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 31,065,019원 | 78,499,119원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자 미배당은 46,748,132원 → 65,425,183원 → 78,499,119원으로 커지지만, 이 미배당은 현재 권리구조상 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,398,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,541,164원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 금마신용협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 최명안 | 39,000,000원 | 35,856,836원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,645,388원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주식회사전북은행 | 30,959,580원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 총 채권액 108,604,968원 중 61,856,836원이 배당되고 46,748,132원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 익산시 부송동 우남아파트 동측 인근이며, 주위에는 아파트·소규모 공장·산업단지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통시설이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용. 건물은 현재 소매점으로 이용 중입니다.
- 건물. 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물이며 외벽·내벽은 판넬 등, 창호는 샷시 창호 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 급배수시설과 위생시설 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 81.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지·부정형이며 광대로 한 면에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로1류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 368,700원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각목록과 현황을 원본에서 다시 대조합니다.
- 근저당 변경 확인. 2015년 금마신용협동조합 근저당권의 채권최고액이 2019년 58,500,000원으로 변경된 내용을 확인합니다.
- 권리자 이전 확인. 2025.12.10 세종엔피엘자산관리대부주식회사로 이전되고 같은 날 정봉연의 질권이 설정된 상태를 최신 등기와 배당관계에서 점검합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계는 미상으로 조사돼 있으므로 실제 소매점 점유자와 명도 대상을 현장에서 확인합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 70%인 63,398,000원입니다. 소매점·토지의 개별성이 큰 만큼 주변 토지와 유사 상가 거래를 별도로 확인해 응찰가를 정합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 및 채권계산서를 입찰 직전 다시 확인합니다.
맺으며 — “인수 위험은 낮지만, 배당권리 변동은 꼭 확인”
이 사건의 가장 좋은 점은 분명합니다. 임차인 신고가 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없으며, 현재·추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가는 1회 유찰 뒤 63,398,000원, 감정가의 70%입니다.
반면 말소기준 근저당권 자체에는 변화가 많습니다. 최초 26,000,000원이던 채권최고액은 2019년 58,500,000원으로 변경됐고, 2025년 세종엔피엘자산관리대부주식회사로 이전된 뒤 정봉연의 질권까지 붙었습니다. 매수인 인수는 0원이지만, 배당관계는 단순하지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다는 최신 근저당권자·채권액 확인과 소매점 실제 점유관계, 그리고 현재 63,398,000원의 가격 적정성을 확인한 뒤 접근하는 유형입니다.
