전주지방법원 2025타경1008. 전북특별자치도 임실군 강진면 갈담리 517-18 소재 단독주택과 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 92,873,390원이며 신건에서 동일 금액으로 진행됩니다. 등기상 기준권리는 2024년 6월 25일 설정된 김제산림조합 근저당권으로, 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다.

하지만 이 사건의 핵심은 등기보다 점유 관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서 기준 심동구, 심소영 두 명의 점유자가 확인되며 모두 전입 시점이 말소기준권리보다 빠른 것으로 조사되어 대항력 가능성이 있습니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰 전 반드시 보완 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸 구조

말소기준권리는 을구 4번 김제산림조합 근저당권(채권최고액 36,000,000원)입니다. 이후 설정된 이애인 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 소멸과 별개로 대항력 있는 임차인의 보증금 문제는 별도 검토가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상 대항력 가능 점유자

③ 예상배당표 (매각가 92,873,390원 가정)

④ 입지·물건 상태 메모

• 입지. 임실군 강진면 소재지 내 강진공용버스터미널 북동측 인근으로 도로변 근린상가와 터미널이 위치합니다.
• 교통. 남측 인근 버스터미널 및 간선도로 접근이 가능합니다.
• 건물 상태. 조적조 평슬라브지붕 2층 건물이며 1층은 장기간 공실로 보일러시설이 철거된 상태로 수리가 필요합니다.
• 토지. 계획관리지역, 자연취락지구이며 토지면적은 154㎡입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 확인. 심동구·심소영의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 장기간 공실 부분과 보일러 철거 상태 등 수리비 산정이 필요합니다.
• 명도 계획. 점유자 존재 가능성이 있어 실제 사용관계 확인 후 접근해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기는 정리돼도 점유는 남는다”

이 사건은 등기 권리만 보면 단순한 구조입니다. 그러나 단독주택 경매에서 중요한 것은 점유와 명도입니다. 보증금 미상 대항력 가능 임차인이 존재하고 건물 상태 부담도 있어, 가격만 보고 접근하기보다는 임차 관계와 수리비를 반영한 입찰 전략이 필요합니다.