전주지방법원 2025타경1071. 전주시 완산구 삼천동2가 151-1의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 153,887,570원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 107,721,000원입니다. 등기상 소유자는 강안식이고, 현재 권리분석의 기준은 2012.01.26. 설정된 남부새마을금고 채권최고액 130,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 정순옥 근저당과 우영래 가압류, 남부새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리의 골격 자체는 비교적 단순하지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 확인된 임차인 신고 내역이 없다는 사실과 실제 현장 점유·임대관계가 확인됐다는 뜻은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1071 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 151-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 단독주택 |
| 소유자 | 강안식 · 단독소유 |
| 토지 | 212.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 153,887,570원 / 107,721,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부새마을금고 / 81,557,767원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 2012년 근저당이 말소기준
2005년 남부새마을금고 근저당과 2007년 전북은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2012.01.26. 남부새마을금고 근저당이고, 이후의 정순옥 근저당 104,000,000원, 우영래 가압류 45,298,629원, 2025.12.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%
이 물건은 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 107,721,000원으로 내려왔습니다. 이는 시나리오상 감정가의 70% 구간입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 자료는 없으므로, 이 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 107,721,000원 | 105,412,906원 | 173,885,723원 |
| 2회 유찰 · 49% | 75,404,700원 | 73,647,415원 | 205,651,214원 |
| 3회 유찰 · 34% | 52,783,290원 | 51,433,191원 | 227,865,438원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 81,557,767원보다 남부새마을금고 예상배당액 105,412,906원이 커 신청채권은 충족되는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시 예상배당은 73,647,415원으로 내려가 신청채권 전액 충족이 되지 않습니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,721,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,308,094원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 남부새마을금고 | 130,000,000원 | 105,412,906원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 정순옥 | 104,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 우영래 | 45,298,629원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 279,298,629원 중 채권자 예상배당은 105,412,906원, 미배당은 173,885,723원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 현장 가치 — 철탑·선하지가 핵심 변수
감정평가상 본건은 용산마을 내 단독주택으로, 주변에는 단독주택과 농경지가 혼재합니다. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 건물은 시멘트 벽돌구조 기타(샌드위치) 위 아스팔트슁글지붕의 단층 단독주택이며, 급·배수와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 212.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 250,100원/㎡입니다.
- 건물. 단층 단독주택이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각조건. 토지·건물 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 철탑·선하지. 철탑 위치와 선하지 범위가 토지 이용 및 건물 사용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 위치·형태와 실제 이용 상태를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2012.01.26. 남부새마을금고 근저당을 말소기준으로 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고 현장 가치와 주변 가격을 별도로 검증하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현장이 가격을 결정한다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음이라 등기상 인수구조는 단순한 편입니다. 현재 회차의 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 단독주택·토지 물건은 아파트처럼 거래 표준화가 어렵고, 이 물건에는 한전 철탑 및 선하지, 제시외 건물, 임대관계 미상이라는 현장 변수가 함께 있습니다.
현재 최저가는 107,721,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없는 만큼 이를 곧바로 ‘싸다’고 해석할 수는 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 현장 확인 후입니다. 특히 철탑·선하지가 실제 토지 이용과 환금성에 미치는 영향을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
