전주지방법원 2025타경399. 익산시 송학동 ‘익산더샵’ 103동 6층 606호, 전용 84.98㎡대 아파트입니다. 소유자는 김주상이며 2015.07.11 매매를 원인으로 거래가액 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 2023.06.26 설정된 하나은행 근저당 60,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 뒤이어 설정된 하나은행 근저당 36,000,000원, 전북은행 근저당 34,500,000원·57,500,000원, 전북신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
앞선 2014년 익산농업협동조합 근저당과 2015년 하나은행 근저당 2건은 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 권리분석은 2023.06.26을 기준으로 보면 됩니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경399 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 898 익산더샵 103동 6층606호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.98㎡대 · 철근콘크리트구조 23층 중 6층 |
| 소유자 | 김주상 · 2015.07.11 매매 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 163,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 76,884,827원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
현재 확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 등기·명세서 기준 인수형 위험은 보이지 않지만, 실제 점유관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 가격은 최근 거래대보다 크게 낮다
익산더샵은 648세대, 2014.04.30 준공 단지입니다. 대상 면적은 전용 84.98㎡이고, 최근 12개월 거래 표본은 12건, 평균은 254,166,666원입니다. 현재 최저가 163,800,000원은 이 최근 평균의 64.4%입니다. 최신 거래도 2026.07의 250,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 83.21㎡ | 14 | 353,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 12 | 229,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 18 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 7 | 233,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 10 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 14 | 254,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 2 | 244,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 14 | 248,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 254,166,666원 |
최근 거래 범위는 229,000,000원~353,000,000원이고, 최신 거래는 250,000,000원입니다. 감정가 234,000,000원도 최근 12개월 평균보다 낮으며, 1회 유찰된 현재 최저가는 163,800,000원까지 내려왔습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 163,800,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,093,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사전북은행 | 34,500,000원 | 34,500,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사전북은행 | 57,500,000원 | 30,206,800원 |
| 6. 가압류 · 전북신용보증재단 | 58,401,141원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 163,800,000원 가정 시 채권자 총 청구 246,401,141원 중 160,706,800원이 배당되고, 미배당은 85,694,341원입니다. 그러나 이 미배당 채권은 말소기준 이후 권리의 배당 부족분으로, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 163,800,000원 | 85,694,341원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 114,660,000원 | 134,146,381원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 80,262,000원 | 167,983,857원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 청구액 76,884,827원은 전액 충족되지 않고 64,706,800원이 배당되는 시나리오입니다. 이는 채권자 회수 문제이지, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 대중교통시설이 있어 제반 교통사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 아파트 중 6층 606호. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·출입통제·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 12미터, 북측·서측 약 8미터, 남측 약 10미터 포장도로와 접하며 동측·남측 진출입로를 이용합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 지목 대, 평지의 사다리형 아파트 부지이며 공시지가는 516,800원/㎡입니다.
- 환금성. 익산더샵은 648세대, 2014.04.30 준공 단지이며 최근 12개월 거래 표본 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 6번 하나은행 근저당 60,000,000원, 접수일 2023.06.26이 기준입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 163,800,000원은 최근 12개월 평균 254,166,666원의 64.4%입니다. 최신 거래 250,000,000원도 함께 비교하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 85,694,341원이 존재하지만 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 가격’이 눈에 띄는 물건
이 물건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2023.06.26 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 모두 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 163,800,000원은 감정가 234,000,000원의 70%까지 내려와 있고, 최근 12개월 실거래 평균 254,166,666원의 64.4%입니다. 최신 거래도 250,000,000원입니다.
따라서 제공된 자료만 놓고 보면 권리 정리와 가격 지표가 동시에 우호적인 회차입니다. 다만 감정요항표상 임대관계가 미상인 만큼, 마지막 판단은 실제 점유관계와 현장 상태를 확인한 뒤 내려야 합니다. 등기상 인수 0원, 가격은 최근 시세 아래 — 남은 핵심은 현장 확인입니다.
