전주지방법원 2025타경31343. 전주 덕진구 진북동 우성아파트 119동 6층 607호, 전용 59.78㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2017.12.01. 한국주택금융공사 근저당권으로 채권최고액은 283,000,000원입니다. 이후 2025.06.18. 같은 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했고, 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 임차인도 없어 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리보다 물건 상태를 먼저 봐야 합니다. 관리사무소와 아래층 세대 탐문 결과 3~4년 전 누수가 발생한 뒤 수도공급이 차단된 상태로 공가였고, 현장조사 과정에서 누수탐지·수리업체의 견적을 받아본 결과 급수관 파손 상태가 추정됐습니다. 이 상태는 감정가에 반영되어 평가됐으며, 내부에는 다량의 짐이 적치되어 있고 유골함 1기도 보관 중인 것으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31343 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 416 우성아파트 119동 6층 607호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.78㎡ |
| 소유자 | 추남순 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 56,840,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 57,817,017원 |
| 말소기준권리 | 2017.12.01. 근저당권 · 한국주택금융공사 · 채권최고액 283,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 없음. 현재 자료상 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 2017.12.01. 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.06.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 같은 날 등기된 금지사항등기에는 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 내용이 있으나, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 가격 간격은 크다
우성아파트는 2,102세대, 준공일은 1995.10.21.입니다. 대상과 같은 전용 59.78㎡의 최근 실거래 12건은 2026년 7월부터 9월까지 확인되며, 최근 12개월 평균은 119,333,333원입니다. 현재 최저가 56,840,000원은 이 평균의 47.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.78㎡ | 7 | 131,000,000원 |
| 2026.09 | 59.78㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2026.09 | 59.78㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2026.08 | 59.78㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2026.08 | 59.78㎡ | 20 | 108,000,000원 |
| 2026.08 | 59.78㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2026.08 | 59.78㎡ | 12 | 121,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 19 | 137,500,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 14 | 119,500,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.78㎡ | 12건 | 119,333,333원 |
확인된 거래 범위는 105,000,000원~137,500,000원이고, 최신 거래는 2026.09. 131,000,000원입니다. 감정가 116,000,000원도 최근 12개월 평균 119,333,333원과 비슷한 가격대입니다. 반면 3회 유찰된 현재 최저가는 56,840,000원까지 내려와 최근 실거래와 상당한 가격 간격이 생겼습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,423,120원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 283,000,000원 | 55,416,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 283,000,000원 기준 미배당액은 227,583,120원입니다. 이는 채권최고액과의 차액이며 실제 확정채무액 자체를 의미하지 않습니다. 신청채권자의 청구액은 57,817,017원이고, 현재 회차 시나리오상 배당액은 55,416,880원으로 청구액 전액 충족 상태가 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 핵심 하자. 3~4년 전 누수 발생 후 수도공급이 차단된 상태로 공가였고, 누수탐지·수리업체 확인 결과 급수관 파손 상태가 추정됩니다. 정상 이용을 위해 누수탐지 및 급수관 보수가 필요한 상태로 기재돼 있습니다.
- 감정평가 반영. 누수와 수도공급 차단 상태는 감정가에 반영하여 평가한 것으로 기재돼 있습니다.
- 잔존물. 내부에 다량의 짐이 적치되어 있고, 망 채무자겸소유자의 유골함 1기가 보관 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 관리비. 공용관리비 약 8,063,440원이 미납되어 있습니다.
- 입지. 덕진구청 북측 인근으로 관공서·아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 차량통행은 원활합니다. 동측 출입구는 왕복4차선, 서측 출입구는 왕복2차선 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 아파트 이용 상태이며 주요 토지는 제3종일반주거지역입니다. 시가지경관지구, 교육환경 보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 지정·저촉 사항이 있습니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 거래성. 우성아파트는 2,102세대이며 같은 전용 59.78㎡에서 2026.07~2026.09 사이 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 급수관 상태 확인. 누수 원인·파손 범위와 정상 급수 복구에 필요한 공사 범위를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 아래층 누수 영향 확인. 아래층 세대 탐문에서 과거 누수가 확인된 만큼 현재까지 남은 흔적이나 추가 정산 문제가 있는지 확인할 필요가 있습니다.
- 공용관리비 확인. 현재 기재된 미납액은 8,063,440원입니다. 관리사무소에서 부과내역과 공용·전용 항목을 구분해 확인해야 합니다.
- 잔존물 처리. 내부 다량의 짐과 유골함 1기가 기재돼 있으므로 인도 전 현황과 처리 절차를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리는 2017.12.01. 한국주택금융공사 근저당권이며, 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 입찰 직전 최신 등기와 명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 최근 12개월 실거래 평균 119,333,333원, 최신 거래 131,000,000원과 비교하되, 대상 호수의 현재 상태와 복구비를 별도로 반영해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 복구비다
이 사건은 임차인 없음·매수인 인수 0원으로 권리 측면에서는 복잡하지 않습니다. 3회 유찰된 현재 최저가 56,840,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 119,333,333원의 47.6%까지 내려와 가격 간격도 분명합니다. 그러나 이 할인에는 이유가 있습니다. 3~4년 전 누수, 수도공급 차단, 급수관 파손 추정, 내부 다량의 짐, 공용관리비 8,063,440원 미납이 동시에 확인됩니다. 따라서 이 물건은 ‘권리 때문에 피해야 할 물건’이라기보다 정상 사용 복구에 얼마가 필요한지를 확인한 뒤 가격 메리트를 판단해야 하는 물건입니다.
