전주지방법원 2025타경31343. 전주시 덕진구 진북동 우성아파트 119동 607호, 전용 59.78㎡ 아파트입니다. 말소기준은 2017.12.01 한국주택금융공사 근저당권이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당 없음입니다. 그래서 등기 권리만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 구조는 없습니다.
다만 이 사건은 ‘권리 깨끗 = 안전’으로 끝내면 안 됩니다. 조사 내용상 3~4년 전 누수 발생 후 수도공급이 차단된 상태의 공가이고, 정상 이용을 위해 누수탐지 및 급수관 보수가 필요한 상태로 기재되어 있습니다. 내부에는 다량의 짐이 적치되어 있고, 망 채무자겸소유자 유골함 1기도 보관 중입니다. 즉 낙찰 후 비용과 명도·정리 난도가 가격판단의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31343 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 416 우성아파트 119동 6층607호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.78㎡ · 우성아파트 119동 6층 607호 |
| 소유자 | 추남순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 57,817,017원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
임차인 없음. 낙찰자가 승계할 임대차 보증금은 없고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없습니다. 말소기준권리인 한국주택금융공사 근저당권은 매각으로 소멸하고, 경매개시결정도 함께 정리됩니다. 권리상 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 가격 메리트는 수리비를 빼고 봐야 한다
같은 단지 우성아파트 동일 면적 59.78㎡의 최근 실거래 12건입니다. 평균은 121,625,000원, 최저는 107,500,000원, 최고는 148,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.78㎡ | 10 | 107,500,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 9 | 119,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 17 | 135,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 59.78㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2026.04 | 59.78㎡ | 18 | 148,000,000원 |
| 2026.04 | 59.78㎡ | 9 | 114,000,000원 |
| 2026.04 | 59.78㎡ | 17 | 126,000,000원 |
| 2026.04 | 59.78㎡ | 2 | 121,000,000원 |
| 2026.04 | 59.78㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2026.04 | 59.78㎡ | 3 | 134,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 121,625,000원 |
최저매각가 116,000,000원은 실거래 평균의 95.4%입니다. 숫자만 보면 평균보다 5,625,000원 낮습니다. 하지만 공용관리비 8,063,440원을 단순 합산하면 124,063,440원이 되고, 여기에 누수탐지·급수관 보수·내부 정리 비용이 추가될 수 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 평균보다 낮다는 이유만으로 입찰하기보다, 보수비 견적을 먼저 차감해 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,424,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 283,000,000원 | 113,576,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 283,000,000원 기준으로는 169,424,000원의 미배당이 발생합니다. 다만 신청채권자의 청구액 57,817,017원은 현재 회차 가정 배당액 113,576,000원 범위 안에 들어옵니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 미배당 — 낙찰가가 내려가도 인수는 없다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 100%) | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 169,424,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 192,270,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 74,240,000원 | 72,503,680원 | 210,496,320원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인이 없어 회차가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 미배당은 채권자 쪽 손실로 남을 뿐, 낙찰자가 승계하는 보증금으로 바뀌지 않습니다. 따라서 회차 전략은 권리 인수가 아니라 수리비·관리비를 감안한 안전마진 확보의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 소재 덕진구청 북측 인근에 위치하며, 주위는 관공서·아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 차량통행이 원활한 것으로 조사됐습니다. 동측 출입구는 왕복4차선, 서측 출입구는 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 단지. 우성아파트는 2,102세대, 1995.10.21 사용승인 단지입니다. 실거래 표본 12건의 가격대는 107,500,000원~148,000,000원으로 층·상태별 편차가 큽니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 아파트입니다. 다만 본 호수는 누수 발생 후 수도공급 차단 상태의 공가로 조사되어 정상 이용 전 보수 확인이 필요합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류 접함, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 저촉 사항이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 누수·급수관 보수 견적. 정상 이용을 위해 누수탐지 및 급수관 보수가 필요한 상태로 조사됐습니다. 입찰 전 실제 보수 범위와 견적을 확인해야 합니다.
- 미납 관리비. 공용관리비 약 8,063,440원이 미납되어 있습니다. 매수인에게 승계될 수 있는 범위와 납부 협의 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
- 내부 정리. 내부에 다량의 짐이 적치되어 있고 유골함 1기 보관 사실이 기재되어 있습니다. 인도·정리 과정이 일반 공가보다 민감할 수 있습니다.
- 가격 상한. 실거래 평균 121,625,000원과 현재 최저가 116,000,000원의 차이는 5,625,000원입니다. 관리비만 반영해도 평균을 넘어설 수 있어 보수비를 뺀 보수적인 응찰가가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 미납 관리비와 내부 상태는 현장 확인을 권합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 상태는 불합격에 가깝다”
이 물건은 권리분석만 놓고 보면 단순합니다. 임차인 없음, 인수권리 없음, 법정지상권 없음, 매수인 인수 0원입니다. 하지만 낙찰 후 실제 돈이 들어가는 지점은 등기부가 아니라 현장입니다. 수도공급 차단, 급수관 파손 추정, 내부 적치물, 유골함 보관, 공용관리비 8,063,440원 미납이 겹쳐 있습니다. 현재 최저가 116,000,000원은 실거래 평균 121,625,000원의 95.4%이지만, 이 정도 할인폭으로는 상태 리스크를 충분히 보상한다고 보기 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 수리비 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 ‘정상 사용까지 들어갈 추가 비용’입니다.
