🏷️ 최저가 167,300,000원 💸 인수 0원 👤 실제 임차인 1명 📉 거래평균 대비 66.9%
전주지방법원 2025타경20692. 군산시 구암동 358-9 씨동 4층 401호, 감정평가상 공동주택(단지형연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 2019.05.16 사용승인된 29세대 규모 단지이고, 평가 대상 면적은 83.4375㎡입니다. 감정가는 239,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저가는 167,300,000원입니다.
권리의 결론부터 보면, 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다. 전민호는 실제 임차인 1명으로 보이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 다만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 등기상 전세권도 후순위라 매각대금에서 배당받지 못하는 구조입니다. 그 결과 명도 난도는 권리금액보다 점유자 협의와 확인서류 쪽에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20692 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 구암동 358-9 씨동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(단지형연립주택) · 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 김창민 (2021.12.06 소유권이전, 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 167,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동군산농업협동조합 / 149,410,898원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016.09.12 을구 1번
말소기준은 2016.09.12 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 이영달·양귀순·강선아의 근저당권이 같은 접수번호로 설정되어 있고, 이후 근저당권·가압류·가등기·전세권·경매개시결정은 매각으로 말소되는 흐름입니다. 다만 갑구 6번·7번·8번 가등기는 성격 확인이 필요한 권리로 표시되어 있으므로, 입찰 전 등기 원본과 매각물건명세서의 인수권리 기재를 다시 대조해야 합니다.
② 임차인·전세권자 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 전입 | 확정일자 | 보증금 / 전세금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전민호 | 2022.11.09 | 미상 | 보증금 미상 등기상 전세금 110,000,000원 | 2025.04.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
전민호의 전입신고일은 2022.11.09로 말소기준권리인 2016.09.12보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 보지 않습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로, “확정일자 없음”이 아니라 미상으로 두고 확인해야 합니다. 등기상 전세권은 2022.11.01 설정, 전세금 110,000,000원, 존속기간은 2022.10.17부터 2024.10.17까지입니다.
③ 시세 비교 — 70% 유찰가지만 표본은 2건뿐
확인된 동일 면적권 실거래는 2건입니다. 2021.11 거래가 300,000,000원, 2022.05 거래가 200,000,000원이고, 평균은 250,000,000원입니다. 현재 최저가 167,300,000원은 이 평균의 66.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 83.29㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2021.11 | 83.44㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 250,000,000원 |
가격 자체는 평균 거래가 대비 낮습니다. 하지만 표본이 2건뿐이고 거래시점도 2021~2022년입니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인과 시세 검증 부족이 동시에 있는 유형입니다. 현장 매물, 내부 상태, 관리비, 실제 점유 상태를 확인하지 않고 66.9% 숫자만 보고 들어가면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,300,000원 가정)
| 순위 | 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,142,200원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 2 | 을구 1번 근저당권 · 이영달 | 340,000,000원 | 164,157,800원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3 | 을구 1번 근저당권 · 양귀순 | 340,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4 | 을구 1번 근저당권 · 강선아 | 170,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 5 | 을구 2번 근저당권 · 전주성가신용협동조합 | 1,692,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 6 | 을구 2번 근저당권 · 전주성가신용협동조합 | 775,200,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 7 | 을구 2번 근저당권 · 전주성가신용협동조합 | 775,200,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 8 | 을구 2번 근저당권 · 전주성가신용협동조합 | 180,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 9 | 을구 2번 근저당권 · 전주성가신용협동조합 | 180,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 10 | 갑구 4번 가압류 · 류길만 | 71,087,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 11 | 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 435,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 12 | 을구 3번 근저당권 · 유영욱 | 800,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 13 | 갑구 9번 가압류 · 중소기업진흥공단 | 100,803,848원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 14 | 을구 5번 근저당권 · 남원농업협동조합 | 192,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 15 | 을구 7번 근저당권 · 동군산농업협동조합 | 194,400,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 16 | 을구 8번 전세권 · 전민호 | 110,000,000원 | 0원 | 전세금 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 | 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 최저가 167,300,000원 기준으로 총 채권액은 6,355,690,848원, 배당액은 164,157,800원, 미배당은 6,191,533,048원입니다. 신청채권자 동군산농업협동조합은 배당표상 0원으로 계산됩니다.
⑤ 회차별 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 167,300,000원 | 164,157,800원 | 6,191,533,048원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 117,110,000원 | 114,670,460원 | 6,241,020,388원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 81,977,000원 | 80,101,414원 | 6,275,589,434원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 낙찰가가 낮아질수록 후순위 채권자와 전세권자의 미배당은 커집니다. 이 구조에서는 권리 인수보다 낙찰 후 점유자 대응과 소규모 단지 환금성이 더 중요한 변수입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구암동주민센타 북서측 인근에 위치하는 단지형 연립주택 1호로, 주위는 군산시 외곽 신흥주거지대 및 자연부락지대입니다.
- 교통. 주변에 간선도로 및 지선도로가 정비되어 있어 주변지역 접근성은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 중 4층 401호이며, 위생·급배수시설, 난방설비 및 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 완만한 경사지의 부정형 토지로 현황 단지형연립주택부지입니다. 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 환금성. 29세대 소규모 단지이고 확인 실거래는 2건입니다. 가격은 낮아 보이지만 매도 시 비교사례가 넉넉한 물건은 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 3건 확인. 갑구 6번·7번·8번 가등기는 종류 확인 필요로 표시되어 있습니다. 매각물건명세서, 등기 원본, 법원 비고를 입찰 전 다시 대조하세요.
- 전민호 점유 확인. 전입 2022.11.09, 배당요구 2025.04.08, 확정일자 미상입니다. 실제 점유 여부와 인도명령 가능성을 확인하세요.
- 전세권 배당 0원 리스크. 등기상 전세금 110,000,000원이 있지만 배당표상 배당액은 0원입니다. 금전 인수는 없더라도 명도 협상이 필요할 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 실거래 평균의 66.9%이나, 실거래 표본은 2021.11·2022.05 두 건입니다. 현장 매물가와 내부 상태를 반드시 비교하세요.
- 관리비·공용부분. 소규모 공동주택은 관리비 체납, 공용부분 수선비, 승강기 유지비를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·명세서·현황조사·배당계산 자료를 토대로 한 권리분석 의견입니다. 입찰 전 법원 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮고, 명도와 확인은 무겁다”
이 물건은 단순히 최저가 167,300,000원만 보면 매력적입니다. 감정가 239,000,000원 대비 70%이고, 확인 실거래 평균 250,000,000원 대비 66.9%입니다. 그러나 배당표를 보면 선순위 채권이 매각대금을 사실상 모두 흡수하고, 전세권자 전민호는 0원 배당 구조입니다. 매수인이 금전 인수할 권리는 없지만, 실제 점유와 명도는 남습니다.
따라서 결론은 권리 인수 0원, 가격은 저렴, 실무 확인은 필수입니다. 입찰의 핵심은 “얼마나 싸게 받느냐”만이 아니라, 후순위 전세권자와의 명도, 가등기 성격 확인, 소규모 단지의 환금성을 가격에 얼마나 보수적으로 반영하느냐입니다.
